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　　中國住房改革制度可能出現新的走向。繼“保障房+商品房”雙軌制住房體系提出之后，“保障房(廉租房)+商品房+半保障房(經(jīng)濟適用房)”一分為三的市場(chǎng)格局或將納入政策考量。

　　本報獨家獲悉，國務(wù)院參事室近期就“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房保障”問(wèn)題已完成在廣州、長(cháng)沙和三亞等地的調研，之后課題組將草擬一份調研報告上呈國務(wù)院總理，為下一步的房地產(chǎn)政策制定提供參考。該項調研的課題組組長(cháng)為國務(wù)院參事、原國有重點(diǎn)大型企業(yè)監事會(huì )主席陳全訓。中國民(私)營(yíng)經(jīng)濟研究會(huì )會(huì )長(cháng)、原全國工商聯(lián)副主席保育鈞任特約研究員。

　　保育鈞拒絕向記者透露這份即將上呈國務(wù)院的報告的具體內容。但他表示：“中國住房制度改革問(wèn)題相當復雜，‘一分為二’地看待住房問(wèn)題還不夠，應該‘一分為三’�！奔�，將邊界模糊的經(jīng)濟適用房單列為“半保障房”，實(shí)現“廉租房+商品房+經(jīng)濟適用房”的合理住房體系。

　　對于這一見(jiàn)解是否會(huì )出現在報告中，保育鈞未置可否。在他看來(lái)，兼有商品房屬性和保障房屬性的經(jīng)濟適用房雖然定性頗顯尷尬，但仍不應停建或取消：“畢竟它聯(lián)系著(zhù)一大塊群體，一旦取消，這部分人群的住房問(wèn)題可能會(huì )面臨上不著(zhù)天、下不著(zhù)地的局面�！�

　　密集調研隱現政策風(fēng)向

　　6月15日，國務(wù)院參事在三亞“博鰲•21世紀房地產(chǎn)論壇”的調研以“閉門(mén)會(huì )議”的形式召開(kāi)�，F場(chǎng)有近30家房地產(chǎn)企業(yè)高管和行業(yè)協(xié)會(huì )代表參加。席間地產(chǎn)界反映最多的意見(jiàn)，是當前房地產(chǎn)政策制定的科學(xué)性問(wèn)題。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為，目前有些房地產(chǎn)促進(jìn)政策并未惠及投資增長(cháng)的實(shí)質(zhì)�！氨热缟唐贩客顿Y自有資本金(專(zhuān)題 論壇)率下調到20%，大家都覺(jué)得沒(méi)起到作用。關(guān)鍵原因是政策還沒(méi)有觸及到土地出讓金這一塊。只有把土地出讓金支付比例和土地證發(fā)放程序也做相應調整，才有可能起到更大作用�！�

　　富力地產(chǎn)不久前因拿下北京廣渠門(mén)“地王”而備受媒體追逐。公司執行董事呂勁表示，最近之所以搶地盛行、地價(jià)猛漲，與城市核心土地資源狀況不透明有關(guān)�！伴_(kāi)發(fā)商不知道存量有多少，只能拼命競價(jià)，導致地王迭出�！眳蝿耪J為，制定“城市核心土地資源儲備的中長(cháng)期政策”是當前緊迫任務(wù)，“大力盤(pán)活城中村等城市核心地段資源，增加稀缺地塊的供應，才能把土地價(jià)格降下來(lái)�！�

　　金地集團董事長(cháng)凌克則希望參事們向決策層反映，“土地出讓時(shí)不要搞‘暗標’(掛牌報價(jià))”。目前各地拍地時(shí)暗標頗為盛行，但這種出讓方式“很不合理”，會(huì )變相增加企業(yè)的決策困難及拿地成本。這一提議得到在場(chǎng)多位業(yè)界人士一致響應。

　　廣州頤和集團董事長(cháng)何建梁甚至直言：“當前政策出得太多、太亂。今后一段時(shí)期，伴隨市場(chǎng)變化，政策導向應重新梳理�！�

　　對于地產(chǎn)界所反映的這些問(wèn)題，國務(wù)院參事陳全訓并未多做回應。一直埋頭做記錄的特約調研員保育鈞則坦陳：希望聽(tīng)到開(kāi)發(fā)商對于“房?jì)r(jià)如何回歸理性”的意見(jiàn)�！斑@是全社會(huì )更多人關(guān)心的問(wèn)題�！�

　　記者了解到，國務(wù)院參事室派出的這支調研組此前還在廣州和長(cháng)沙兩地調研過(guò)。在廣州調研期間，曾先后與政府房管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商和保障房住戶(hù)進(jìn)行過(guò)三次座談，并實(shí)地考察了保利西子灣(樓盤(pán)詳情 戶(hù)型圖 樓盤(pán)圖 論壇)等限價(jià)房、經(jīng)濟適用房和廉租房小區，廣泛采納各方對當前住房政策的意見(jiàn)。

　　而在“全國首個(gè)住房保障局”誕生地長(cháng)沙調研，從提綱來(lái)看，關(guān)于保障性住房的制度創(chuàng )新、土地成本問(wèn)題以及物業(yè)稅(專(zhuān)題 論壇)開(kāi)征影響的征求意見(jiàn)是其關(guān)注重點(diǎn)。

　　聯(lián)想到此前國家統計局在40個(gè)大城市展開(kāi)的土地成本調查，業(yè)內對國務(wù)院參事此輪頻繁調研的猜測是：目前正處于樓市政策的空檔期，中央政府正在通過(guò)多渠道摸底市場(chǎng)真實(shí)狀況，為下一步的政策制定提供方向依據。

　　“三分法”定鼎住房體系？

　　在三亞調研當天，一位地產(chǎn)界人士在與記者交流意見(jiàn)時(shí)認為，當前房地產(chǎn)政策制定之所以出現某些不科學(xué)性，與住房體系的界定不夠清晰有很大關(guān)系。這或許是保育鈞提出要“一分為三”地看待當前住房問(wèn)題的理論依據。

　　“比如‘90平方米以下’的戶(hù)型限制政策，就應該適用于經(jīng)濟適用房，而不應捆綁在商品房身上�！北Ｓ�鈞意在舉例說(shuō)明，經(jīng)濟適用房應據其屬性單列一類(lèi)。

　　相較此前已被普遍認同的“雙軌制”住房格局，“三分法”是否因“細分”更顯科學(xué)？各方觀(guān)點(diǎn)不盡相同。

　　經(jīng)濟學(xué)家茅于軾并不贊同將經(jīng)濟適用房單列一類(lèi)住房體系。他仍舊堅持此前一貫的觀(guān)點(diǎn)——“經(jīng)濟適用房就應該徹底取消”，因為執行過(guò)程中“矛盾百出”，已經(jīng)“搞不下去”，“再繼續建設經(jīng)適房沒(méi)有道理”。在茅于軾看來(lái)，這種“計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物”，無(wú)法體現“保障效率、保障公平”的“合理住房體系搭建原則”。

　　泰盈集團董事長(cháng)楊曉輝也認為：經(jīng)濟適用房一是建設目標有問(wèn)題，二是難界定，且在執行過(guò)程中易造成很多混亂，“國家動(dòng)用很大財力，但解決問(wèn)題很有限”。因此，他也建議僅以廉租房作為保障房的主要載體，淡化經(jīng)濟適用房建設。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心房產(chǎn)處處長(cháng)文林峰雖然認為“三分法”之于“雙軌制”并無(wú)新意，但她不贊同將經(jīng)濟適用房就此取消�！白》勘Ｕ厦鎸Φ氖且粋�(gè)龐大的群體，廉租房是救濟性的，經(jīng)濟適用房是救助性的，各自承擔不同的功能�！�

　　文林峰認為，“雙軌制”(或“二元制”)已經(jīng)基本能夠涵蓋全部住房體系：“一個(gè)是市場(chǎng)房，一個(gè)是保障房。保障房可根據不同收入家庭，實(shí)行不同的政策，進(jìn)行梯度保障、梯度消費�！�

　　不容忽視的深層次問(wèn)題是，對住房體系的界定和厘清，將事關(guān)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的長(cháng)期政策規劃。這也是此次三亞“博鰲•21世紀房地產(chǎn)論壇”上業(yè)界討論的熱點(diǎn)。

　　據華遠集團總裁、華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強統計，從1998年“房改”取消福利分房之后，國內陸續出現過(guò)“30多種房子”，所謂兩限房、經(jīng)濟適用房、回遷房、自建房、合建房等等，不一而足�！凹幢惚菊摻�(jīng)濟危機之后，中央推出的4000億元保障房扶助計劃里面，也包括了經(jīng)濟適用房、廉租房等8種保障性住房”。

　　在任志強看來(lái)，眾多的“房子”使中國住房問(wèn)題變得復雜，“幾乎每一屆政府都有權臨時(shí)決定短期的住房政策，市場(chǎng)上充斥不同的制度性腐敗”。由此導致“住房市場(chǎng)受到非周期性和政策因素的影響巨大”。正因如此，在此次論壇上任志強疾呼：“要想讓房地產(chǎn)長(cháng)期維持穩定，很重要就是要建立長(cháng)期穩定的住房政策，或者說(shuō)出臺《住宅法》。（記者 王玉光）