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　　銀監會(huì )收緊二套房貸，主要基于兩點(diǎn)考慮：一是近期房?jì)r(jià)的急劇上漲，其基礎并不牢固，不是真實(shí)性的自住購房的支撐，這種炒房性質(zhì)資金的介入極易引發(fā)房?jì)r(jià)的暴漲暴跌和市場(chǎng)動(dòng)蕩。而在我國，房地產(chǎn)業(yè)是銀行信貸資金介入較多的行業(yè)，一旦發(fā)生風(fēng)險，銀行資產(chǎn)和信貸資金的安全自然會(huì )受到波及和影響，這給銀行業(yè)帶來(lái)了很大風(fēng)險。其次，從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的發(fā)展來(lái)講，過(guò)高的房?jì)r(jià)會(huì )擠出真實(shí)的住房需求，從而難以滿(mǎn)足廣大購房人的需求，這會(huì )造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展。

　　近幾日來(lái)，嚴控二套房貸再次成為市場(chǎng)熱議的話(huà)題。繼銀監會(huì )主席劉明康7月17日在2009年第三次經(jīng)濟金融形勢通報會(huì )上指出，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴格執行“二套房”標準后，上海銀監局就對相關(guān)細節進(jìn)行了解釋?zhuān)�以�?shí)際行動(dòng)收緊二套房貸。

　　房?jì)r(jià)上漲吹大房地產(chǎn)“泡泡”

　　有觀(guān)點(diǎn)認為，是半年來(lái)不斷走高的房?jì)r(jià)和漸漸被吹大的房地產(chǎn)“泡泡”，令監管部門(mén)對嚴控二套房貸進(jìn)行了重申。國際金融危機以來(lái)的4萬(wàn)億元經(jīng)濟刺激計劃，加上商業(yè)銀行上半年7.37萬(wàn)億元的創(chuàng )紀錄新增貸款，就像一個(gè)突然被擰開(kāi)的水龍頭，大量的錢(qián)涌向市場(chǎng)。顯而易見(jiàn)的是，在投資渠道并不豐富的中國，最為直接的反應就是股市和房市。

　　以北京為例，今年以來(lái)，北京房地產(chǎn)交易量不斷增大，房地產(chǎn)價(jià)格重新回到了2007年的高點(diǎn)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統計數據顯示，今年上半年商品住宅期房銷(xiāo)售量比去年同期增長(cháng)了75.7%。而在上半年整個(gè)北京市場(chǎng)的平均房?jì)r(jià)上漲了近三成。

　　放眼全國，國家統計局新近公布的數據顯示，6月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.2%，環(huán)比上漲0.8%。進(jìn)入2009年后，國內房屋銷(xiāo)售價(jià)格首次出現了同比上漲。這也是今年以來(lái)全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比連續四個(gè)月上漲。

　　二套房貸再念“緊箍咒”

　　顯然，銀監會(huì )主席劉明康在2009年第三次經(jīng)濟金融形勢通報會(huì )上強調，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴格執行“二套房”標準，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對投資性住房要堅持首付高成數、利率嚴格風(fēng)險定價(jià)和資信嚴格審查的原則，嚴格執行與借款人100%“面談”、“面簽”制度，采取切實(shí)有效措施防范“假按揭”、“假首付”現象的發(fā)生。一時(shí)間，讓“嚴控二套房貸”成為關(guān)鍵詞。

　　上海銀監局緊隨其后，于7月20日轉發(fā)了銀監會(huì )下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，要求在滬各銀行加強按揭貸款風(fēng)險管理，有效防范“假按揭”、“假首付”和“假房?jì)r(jià)”現象的發(fā)生，不得自行解釋二套房貸認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。對于金融機構變相放寬第二套房貸款執行標準的情況，通知要求，不得以征信系統未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調查等為由放棄二套房貸政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。

　　實(shí)際上，關(guān)于第二套房貸款政策引發(fā)的熱議可以追溯到兩年前。2007年9月27日，人民銀行、銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。其中就對“二套房”作出明確的規定，對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，利率不得低于人民銀行同期同檔次基準利率的1.1倍。這在當時(shí)來(lái)說(shuō)，首付及利率門(mén)檻都相應地提高了。

　　2008年12月20日，基于當時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展狀態(tài)，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，要求加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。意見(jiàn)指出，對已貸款購買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風(fēng)險合理確定。

　　可見(jiàn)，自2007年二套房貸政策第一次面世以來(lái)，該項政策在調節房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱的同時(shí)，也仿佛一個(gè)樓市晴雨表。每當二套房貸放松之時(shí)，便意味著(zhù)樓市已經(jīng)轉冷，進(jìn)入了調整期。而當該項政策收緊時(shí)，則意味著(zhù)樓市虛火正在推高。

　　收緊二套房貸旨在防風(fēng)險

　　“這么做恰逢其時(shí)�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，他說(shuō)，監管部門(mén)對二套房貸政策去年放松、今年收緊，呈現“此一時(shí)彼一時(shí)”狀態(tài)，這主要是根據市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)確定的。近期以來(lái)，全國主要城市房?jì)r(jià)都出現了上漲，一些城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，引發(fā)了以炒房為目的的投機資金快速進(jìn)入市場(chǎng)，而這些資金如果繼續大舉進(jìn)入房市，則可能引發(fā)價(jià)格繼續上漲，形成泡沫。

　　郭田勇說(shuō)，銀監會(huì )在此時(shí)收緊二套房貸，主要基于兩點(diǎn)考慮：一是近期房?jì)r(jià)的急劇上漲，其基礎并不牢固，不是真實(shí)性的自住購房的支撐，這種炒房性質(zhì)資金的介入極易引發(fā)房?jì)r(jià)的暴漲暴跌和市場(chǎng)動(dòng)蕩。而在我國，房地產(chǎn)業(yè)是銀行信貸資金介入較多的行業(yè)，一旦發(fā)生風(fēng)險，銀行資產(chǎn)和信貸資金的安全自然會(huì )受到波及和影響，這給銀行業(yè)帶來(lái)了很大風(fēng)險。其次，從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的發(fā)展來(lái)講，過(guò)高的房?jì)r(jià)會(huì )擠出真實(shí)的住房需求，從而難以滿(mǎn)足廣大購房人的需求，這會(huì )造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展。

　　業(yè)界認為，盡管這一輪的房地產(chǎn)上漲行情最初由剛性需求帶動(dòng)，時(shí)至今日投資性購房者已入場(chǎng)，而二套房貸正是對投資性購房者的“清場(chǎng)”，該項政策的收緊很有可能再現2007年二套房貸政策出臺時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)由熱轉冷的“急轉彎”。針對這一看法，中國銀行全球金融市場(chǎng)部高級分析員方明表示，從市場(chǎng)情況來(lái)看，收緊二套房貸政策后，炒房資金的收益率肯定會(huì )減少，隨著(zhù)首付比例的提高和貸款利率的上浮，盈利空間會(huì )縮小，這必將遏制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。

　　一位來(lái)自商業(yè)銀行信貸部門(mén)的人士對記者說(shuō)，當前大部分商業(yè)銀行均已嚴格了二套房貸政策的執行，但也有部分商業(yè)銀行出于自身的利益考慮，為搶占市場(chǎng)份額、拉客戶(hù)而“走樣兒”地執行二套房貸政策。針對這些情況，監管部門(mén)應該在做好風(fēng)險提示的同時(shí)，進(jìn)一步加大監管力度，建立違規懲戒機制，切實(shí)采取措施，防止房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險在銀行體系里集聚和蔓延，保障商業(yè)銀行健康發(fā)展。