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　　上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一場(chǎng)盛宴，但中國證券報記者了解到，目前，北京的二套房貸政策已漸趨緊。銀行“做多”動(dòng)能減弱，嚴格審核、“陰陽(yáng)合同”明令叫停等因素，都將抑制居民購房，尤其是投資性購房的需求。

　　“做多”動(dòng)能減弱

　　“房貸政策在從緊”，凱盛經(jīng)略市場(chǎng)總監馮雪青接受中國證券報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“監管層希望通過(guò)收緊二套房貸來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機行為，之前各家銀行在適度寬松的貨幣政策的導向下的放貸行為不會(huì )永久不變。大多數銀行已經(jīng)完成了全年的貸款任務(wù)，目前銀行已經(jīng)嚴格二套房審核，尤其是國有商業(yè)銀行，通過(guò)利率打折來(lái)吸引客戶(hù)對于它們已經(jīng)完全沒(méi)有必要了�！�

　　從總量上看，由于大多數銀行已經(jīng)超額完成了全年的信貸投放計劃，由此全年業(yè)績(jì)也基本鎖定。同時(shí)，上半年大規模放貸導致部分銀行自有資本金不足，銀行放貸沖動(dòng)受到抑制。在住房貸款業(yè)務(wù)方面，銀行發(fā)放房貸的做多動(dòng)能逐漸趨弱。

　　“例如原來(lái)對二套房的界定以個(gè)人為計算單位的銀行，目前都是嚴格按照家庭為單位來(lái)判定是否為第二套住房，這并非個(gè)別現象�！瘪T雪青說(shuō)。

　　“陰陽(yáng)合同”叫停

　　日前，監管層對“陰陽(yáng)合同”的叫停，也將對二套房交易產(chǎn)生重要影響。

　　“監管部門(mén)明令禁止‘陰陽(yáng)合同’，對二套房成交量的影響可能比房貸利率收緊等政策更大”，一家中介公司負責人向記者表示。

　　據中介機構人士透露，9月1日，北京銀監局下發(fā)各商業(yè)銀行“京銀監通(2009)84號文”，該文件第四條規定，“成交價(jià)格、付款方式及資金劃轉方式”中約定的房屋成交價(jià)格與評估公司出具的評估價(jià)格兩者孰低原則確定房屋抵押物價(jià)值，發(fā)放住房貸款。分析人士指出，這一規定表示，此前業(yè)內交易盛行的“陰陽(yáng)合同”將被叫停。

　　一家中介公司負責人給記者詳細解釋了“陰陽(yáng)合同”的“奧秘”。根據相關(guān)規定，從去年10月15日開(kāi)始，北京二手房買(mǎi)賣(mài)全面實(shí)行網(wǎng)簽。為了避稅同時(shí)獲得更多房貸，買(mǎi)賣(mài)雙方往往在“線(xiàn)下”即網(wǎng)簽前，雙方簽訂一個(gè)合同。之后，雙方和中介公司“上線(xiàn)”網(wǎng)簽，參照房屋所在地最低繳稅指導價(jià)簽一個(gè)較低的成交價(jià)格，以此繳納稅費實(shí)現“避稅”；之后，買(mǎi)方以“線(xiàn)下”簽訂的合同申請貸款。

　　業(yè)內人士判斷，新規定實(shí)施后，對銀行而言，可以規避風(fēng)險，但對買(mǎi)房人而言，今后能選擇的只能是“取其一”，要么“避稅”，要么多申請貸款，因此該文件影響或將超過(guò)二套房貸從嚴規定。

　　銀行中介“亂象”

　　雖然政策面及銀行明確對二套房貸收緊，但通過(guò)一系列走訪(fǎng)，記者還是聽(tīng)到了一些不同的聲音。

　　一家大型國有商業(yè)銀行的客戶(hù)經(jīng)理則告訴記者，如果第一套的房貸尚未結清，二套房貸的利率將上浮10%，但若已經(jīng)結清，則可以打八折。但無(wú)論如何，房貸首付都不能低于四成。

　　記者還咨詢(xún)了一家股份制商業(yè)銀行，該行客戶(hù)經(jīng)理告訴記者：“現在政策收緊了，首付提到四成，但利率可以打七一折�！�

　　一位銀行業(yè)內人士透露：“其實(shí)想優(yōu)惠的話(huà)仍有辦法，比如‘以存換貸’之類(lèi)�！痹摲治鋈耸勘硎�，雖然這些“辦法”都是不合規的行為，但是目前在審核、監控等環(huán)節上還存在一定困難，因此在具體執行中“上有政策，下有對策”。

　　記者還走訪(fǎng)了一家房產(chǎn)中介公司，該公司的經(jīng)紀人向記者表示，購買(mǎi)二套房可“比照一套”：“現在很難做，就兩家銀行還能做首付兩成，利率打七折了。不過(guò)要盡快辦理，過(guò)了這幾天恐怕也不行了�！睂Υ�，某業(yè)內人士解釋說(shuō)，“所謂‘比照’，就是按第一套房走，中介都打通了關(guān)系，銀行審核的時(shí)候都能通過(guò)�！�(記者 任曉 趙曉路)