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　　[問(wèn)題]

　　商品房預售合同中約定房屋交付使用的條件為“商品房經(jīng)竣工驗收合格”，但同時(shí)又約定交房時(shí)間，如果商品房未經(jīng)竣工驗收合格，開(kāi)發(fā)商交房是否也算違約？

　　[評析]

　　《建筑法》第六十一條第二款規定：“建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。 ”

　　《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第四十條規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格的或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規定處罰。 ”

　　《建設工程質(zhì)量管理條例》第五十八條規定：“違反本規定，建設單位有下列行為之一的，責令改正，處工程合同價(jià)款2%以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任：(一)未組織竣工驗收，擅自交付使用的；(二)驗收不合格，擅自交付使用的；(三)對不合格的建設工程按照合格工程驗收的。 ”

　　因此，我國法律均明確規定，商品房未經(jīng)竣工驗收合格，不得交付使用，如果開(kāi)發(fā)商將尚未竣工驗收合格的房屋交付使用，則其行為違反了法律的禁止性規定，該交房行為是無(wú)效的，開(kāi)發(fā)商應當承擔逾期交房的違約責任。

   上海市德尚律師事務(wù)所 常敬泉