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　　自北京市銀監局下發(fā)“辦二手房貸款參考網(wǎng)簽價(jià)”一周以來(lái)，從買(mǎi)賣(mài)簽約、申請貸款以及過(guò)戶(hù)各環(huán)節中處處體現出京城二手房市場(chǎng)交易的火爆。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，9月1日至6日北京市存量住房網(wǎng)簽量為8290套，與8月同期的5184套相比，上漲60%。事實(shí)上，有不少購房者為趕搭“低稅”末班車(chē)，加快了買(mǎi)房的速度，著(zhù)急完成交易。有業(yè)內人士認為，這7天的成交量已經(jīng)透支了未來(lái)一段時(shí)間內的成交量，二手房市場(chǎng)將迎來(lái)快速“降溫”；也有觀(guān)點(diǎn)認為這一政策只是暫時(shí)對人們心理影響更大，不會(huì )影響實(shí)際成交。圍堵“陰陽(yáng)合同”，能否撼動(dòng)二手房市場(chǎng)？顯然，未來(lái)幾個(gè)月的成交量變化最有說(shuō)服力。

　　首付提高，入市還是觀(guān)望？

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，9月第一周環(huán)比8月同期，二手房的成交量有大幅上漲，買(mǎi)賣(mài)房源的成交周期明顯縮短�！耙郧�，各家中介公司還將如何做低價(jià)、省稅錢(qián)當成是賣(mài)點(diǎn)，相互爭搶客戶(hù)，至少半數以上的二手房網(wǎng)簽價(jià)要低于實(shí)際成交價(jià)�！币晃粡氖路康禺a(chǎn)中介多年的資深人士透露。同時(shí)該人士表示，今后貸款買(mǎi)房，要么是選擇多交首付，要么選擇多交一些稅費，總之，買(mǎi)二手房要多準備出一些首付款。

　　中大恒基的統計數據顯示，3月份以來(lái)北京二手房市場(chǎng)進(jìn)入了高速發(fā)展的快車(chē)道，成交量連續6個(gè)月突破2萬(wàn)套，二手房房?jì)r(jià)更是如同坐上了直升電梯一路走高，到8月二手房成交均價(jià)達12420元/平方米.比今年1月份8900元/平方米的成交價(jià)高39.6%�！笆袌�(chǎng)現狀使北京二手房市場(chǎng)也恢復到2007年的狀態(tài)，即形成的一個(gè)不成文規定，業(yè)主把全部稅費都轉嫁給購房者。加上如今因辦貸款而要多拿一部分錢(qián)交首付或稅費，因此很可能導致二手房市場(chǎng)快速降溫，部分購房人重回觀(guān)望�！�

　　然“我愛(ài)我家”副總胡景暉表達不同觀(guān)點(diǎn)，“只是心理作用更大些。為了成功買(mǎi)房，大家一定還是希望能多貸款，同時(shí)也就接受多交稅�！笔袌�(chǎng)反應究竟如何？記者從“我愛(ài)我家”、“鏈家地產(chǎn)”、21世紀不動(dòng)產(chǎn)、中原地產(chǎn)以及中大恒基幾家中介了解到，或有登記量暫無(wú)變化、或有二手房房東開(kāi)始接受議價(jià)、或有實(shí)際成交量開(kāi)始下滑，各家反饋的情況還都不同，但均表示這一政策對市場(chǎng)的影響大小至少還要等到月底的成交數據綜合來(lái)看。

　　交稅變化，價(jià)差幾千還是幾萬(wàn)？

　　將貸款額的評估和納稅合同價(jià)關(guān)聯(lián)起來(lái)，這意味著(zhù)以后買(mǎi)二手房的要交納稅費發(fā)生變化，而二手房的房齡、總價(jià)高低直接影響著(zhù)交稅多少。通過(guò)專(zhuān)家算賬發(fā)現，不同房源的稅費影響差距很大，從幾千到幾萬(wàn)元不等。北京中原三級市場(chǎng)研究部分析師透露：“此次政策出臺，對大面積、高房屋總價(jià)房產(chǎn)的項目影響會(huì )大于小面積、低總價(jià)房屋；從年限上看，兩年內房屋受影響最大，5年以上房屋受影響較小。因此，對于改善型購房消費者及持‘通脹預期’觀(guān)點(diǎn)的投資客，期望購買(mǎi)大面積住宅以促自身資產(chǎn)保值增值的想法影響會(huì )大一些�！睅准抑薪楣�司負責人透露，未來(lái)一段時(shí)間內，5年以上的二手房和低總價(jià)房源可能會(huì )成為市場(chǎng)交易主力。(王麗婭)

　　實(shí)例解讀

　　亦莊上海沙龍項目

　　以亦莊上海沙龍一套85平方米，單價(jià)13440元/平方米，總價(jià)114.24萬(wàn)元，滿(mǎn)5年房產(chǎn)為例，按此面積和總價(jià)水平，該房屋屬普宅。

　　目前該房屋所在區域的最低指導價(jià)格為3700元/平方米，由此可得按指導價(jià)計算該房屋總房?jì)r(jià)為31.45萬(wàn)元。

　　稅費項目 以實(shí)際成交總價(jià)計稅 以最低指導價(jià)計稅

　　契稅 114.24萬(wàn)×1%=11424元 31.45萬(wàn)×1%=3145元

　　營(yíng)業(yè)稅 0 0

　　個(gè)人所得稅 0 0

　　合計 11424元 3145元

　　對比 以“最低指導價(jià)計稅”比“按實(shí)際成交價(jià)計稅”少支付8279

　　富力城一套

　　富力城一套120平房米的三居，滿(mǎn)兩年未滿(mǎn)五年，市場(chǎng)單價(jià)26000元/平方米，實(shí)際成交總價(jià)為312萬(wàn)元；最低指導單價(jià)為6425元/平方米，總價(jià)為77.1萬(wàn)元。(原來(lái)業(yè)主的購入價(jià)格為225萬(wàn)元)

　　稅費項目 以實(shí)際成交總價(jià)計稅 以最低指導價(jià)計稅

　　契稅 3% 312萬(wàn)元×3%=93600元 1.5% 77.1萬(wàn)元×1.5%=11565元

　　營(yíng)業(yè)稅 差額的5.5%(312-225)萬(wàn)元×5.5%=47850元 免征 0

　　個(gè)人所得稅 1% 312×1%=31200元 1% 77.1萬(wàn)元×1%=7710元

　　合計 172650元 19275元

　　對比 以“最低指導價(jià)計稅”比“按實(shí)際成交價(jià)計稅”少支付153375元

　　(數據來(lái)源：北京中原三級市場(chǎng)研究部，僅供參考)