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番禺“公證調證”有豁免 但炒家已少用公證委托函出貨
從上月開(kāi)始,廣州市房屋交易登記部門(mén)出臺新規定,要求對房產(chǎn)交易的公證委托函實(shí)行“公證調證”或“公證調函”,即房管部門(mén)需要就買(mǎi)賣(mài)雙方出示的公證書(shū)向公證處發(fā)函核實(shí),這為買(mǎi)賣(mài)雙方增加不可估算的時(shí)間。而番禺區公證處發(fā)出的公證函獲得番禺區房管局的豁免,交易時(shí)間不會(huì )因新措施而拖長(cháng)。
據了解,房管部門(mén)出臺此措施,是希望堵住不法分子利用假公證書(shū)盜賣(mài)他人房屋的漏洞。業(yè)內人士向記者透露,公證函尤其是全權委托的公證函可以賦予委托人處理房屋買(mǎi)賣(mài)一切事宜,從簽約到收款,全部可以由委托人辦理,因此也容易被炒家利用來(lái)轉手買(mǎi)賣(mài)。炒家的具體做法如下,炒家買(mǎi)入房屋后并不過(guò)戶(hù),利用業(yè)主出具的全權委托書(shū)和業(yè)主的房產(chǎn)證放售房屋,省去過(guò)戶(hù)交稅的一道流程。2007年番禺某大盤(pán)曾爆出中介人員利用公證委托函炒樓的丑聞,當時(shí)炒家就是利用擁有業(yè)主授權的全權委托函放盤(pán)售屋。
曾被炒家奉為“圣旨”的“全權委托書(shū)”是否法力無(wú)邊?買(mǎi)家遇到憑全權公證書(shū)交易的單位,應如何防范風(fēng)險?記者曾聽(tīng)說(shuō)番禺區有一宗房產(chǎn)交易有17份委托函,是否炒家轉手十幾道的結果?……記者帶著(zhù)滿(mǎn)腹疑問(wèn)采訪(fǎng)了房地產(chǎn)和按揭中介業(yè)人士,為大家揭開(kāi)“全權委托書(shū)”的真面目。
全權委托公證書(shū) 并非法力無(wú)邊
良策按揭阮學(xué)林說(shuō),一些剛出道的炒家認為全權委托書(shū)“法力無(wú)邊”,有了它就相當于有房產(chǎn)證,可轉手倒賣(mài)房屋。炒家入貨而不轉手,其實(shí)風(fēng)險很大,因為全權委托公證書(shū)只是由業(yè)主授權受托人辦理房屋買(mǎi)賣(mài)手續的一份授權書(shū),若原業(yè)主因經(jīng)濟糾紛、繼承等原因出現房屋產(chǎn)權問(wèn)題,房屋買(mǎi)賣(mài)可能被凍結,授權書(shū)將隨之失去效力。番禺一些銀行之前曾一度拒向代收樓款的代理人付款,須業(yè)主本人前來(lái)收款,炒家為此背上很大風(fēng)險,有可能賣(mài)了房收不到錢(qián)。
17份委托函并非轉手17道
記者之前曾經(jīng)采訪(fǎng)番禺區一名中介人士,他回憶2007年樓市瘋狂期時(shí)曾見(jiàn)過(guò)一宗帶有17份全權委托公證書(shū)的房產(chǎn)交易,他懷疑這是一個(gè)轉手17道的樓市炒賣(mài)“擊鼓傳花”個(gè)案。
良策按揭區域總監阮學(xué)林告訴記者:17份委托函可能是該房產(chǎn)有17名產(chǎn)權人,每名產(chǎn)權人可能因身處外國或因事忙而不能前來(lái)辦理產(chǎn)權轉移手續,故此各自委托代理人操辦此事。從理論上說(shuō),全權委托公證書(shū)可注明“受托人有轉委托權”,的確有可能出現一個(gè)房屋接力轉手倒賣(mài)的“擊鼓傳花”現象。不過(guò),公證處一般只可接受一次的轉委托,即“業(yè)主—炒家—下手炒家—買(mǎi)家”,第一名炒家從業(yè)主處接貨,業(yè)主可到公證處辦理全權委托并注明受托人有轉委托權,若下手接貨人同為炒家,第一手炒家可到公證處做一份轉委托,第二名炒家此時(shí)若出手房屋,不可以再到公證處辦轉委托。用一句俗話(huà)形象地說(shuō),委托只可一次“托上托”。
正規中介 必須聯(lián)系到業(yè)主本人
據介紹,炒家利用全權委托書(shū)售出本人購進(jìn)的房屋,是為規避購入房屋所需的稅費并省卻等候過(guò)戶(hù)出新證的時(shí)間,這在樓市極度暢旺時(shí)才會(huì )發(fā)生,經(jīng)過(guò)近年樓市動(dòng)蕩和行業(yè)的規范,有關(guān)操作已很少見(jiàn)。阮學(xué)林估計,目前利用公證委托書(shū)交易的番禺房產(chǎn)約為總數的10%~15%左右,且絕大部分都是業(yè)主有事而委托他人辦理房屋交易,并非炒家出貨。合富置業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)運中心黃智生表示,該公司對于出示全權委托書(shū)的代理人,必須要求能直接聯(lián)系到業(yè)主,以驗證代理人的身份。另外,會(huì )通過(guò)查冊等確定房屋產(chǎn)權人資料。廣東中原市場(chǎng)總監李粵湘表示,該公司不接受未完成過(guò)戶(hù)手續的房屋放盤(pán),買(mǎi)賣(mài)雙方必須完成過(guò)戶(hù)手續才算是一筆完整的房產(chǎn)交易。
認清委托公證書(shū)
防范交易風(fēng)險
一名讀者最近看中番禺區一處房屋,出售房屋的是一名具有全權委托公證書(shū)的人士。該讀者向記者查詢(xún)全權委托公證書(shū)是否具有風(fēng)險。
據法律界人士介紹,“全權委托公證書(shū)”從法律性質(zhì)上講是一種委托法律關(guān)系,即委托人授權給受托人代為處理某些事務(wù)。根據《合同法》第四百一十條規定,受托人可隨時(shí)解除委托。這種委托授權,即使是經(jīng)過(guò)公證,委托人也可以通過(guò)合法的形式隨時(shí)撤銷(xiāo)委托。目前,二手樓交易中由“全權委托書(shū)”引發(fā)的風(fēng)險主要體現在產(chǎn)權轉移風(fēng)險和司法訴訟風(fēng)險兩個(gè)方面。
專(zhuān)家表示,憑一紙“全權委托公證書(shū)”并不能表示房屋的產(chǎn)權一定能順利轉移。因為二手樓買(mǎi)賣(mài)交易的過(guò)程所涉部門(mén)、環(huán)節較多,作為非專(zhuān)業(yè)人士的買(mǎi)家一般很難將辦理二手樓產(chǎn)權過(guò)戶(hù)所需的委托事項一一列示清楚。
法律專(zhuān)家提醒消費者及投資人士,房屋買(mǎi)賣(mài)的最終依據是權屬轉移條約,而不是公證,即使進(jìn)行了公證,二手樓交易未進(jìn)行權屬轉移而發(fā)生法律糾紛的風(fēng)險還是比較大。
中原地產(chǎn)有關(guān)人士提醒,業(yè)主要盡量避免做全權委托,自己的物業(yè)自己去簽署合約;其次,買(mǎi)家應要求與業(yè)主本人見(jiàn)面,即使見(jiàn)不了面,也一定要拿房產(chǎn)證的編號進(jìn)行查冊,看業(yè)主是誰(shuí)、物業(yè)權屬狀況等,盡量減少不必要的風(fēng)險。此外,無(wú)論是業(yè)主還是買(mǎi)家,都應簽署三方合約,需留意合約上賣(mài)方、買(mǎi)方是否與一直商洽的人對上號。最后,買(mǎi)賣(mài)雙方最好在中介公司的見(jiàn)證下,去委托第三方做房款的資金監管,等交易全部結束后,再付款給對方,這樣能保障雙方的利益不受到損害。
(李鳳荷)
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