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　　記者昨日從南京住房公積金管理中心獲悉：從今天起，個(gè)人還貸能力系數由0.45調整為0.3，與此同時(shí)，對所購房屋建筑面積為144平方米以上的以及夫妻雙方任何一方再次申請公積金貸款的，其貸款額度為可貸額度的50%。

　　為啥調

　　今年收了50億，放出97億

　　公積金面臨無(wú)錢(qián)可貸

　　由于公積金利率低于銀行商業(yè)貸款利率，因此一直受到市民青睞，貸款者希望以此節省利息支出。今年以來(lái)，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆更是大大擰開(kāi)了公積金資金“蓄水池”的“龍頭”，令公積金再次面臨2007年般無(wú)錢(qián)可貸的局面。

　　“盡管公積金的歸集力度加大，但今年以來(lái)由于南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)住房銷(xiāo)售量大幅走高，公積金貸款量劇增�！惫�積金管理中心負責人告訴記者，這正是此次公積金貸款收緊的原因。

　　“今年的歸集和放貸金額倒掛了47億元，因此資金處于負增長(cháng)狀態(tài)�！敝行呢撠熑吮硎�，今年1-9月份，南京市共歸集住房公積金50.69億元，同比增長(cháng)16.64%。不過(guò)，同樣時(shí)間內，發(fā)放的公積金貸款達到97.80億元，比去年同期增長(cháng)224.49%。水進(jìn)得少，流出得多，使得公積金貸款資金出現缺口，目前每月資金缺口10億元左右。

　　據了解，南京的公積金個(gè)貸率目前已超過(guò)預警線(xiàn)。目前，南京住房公積金個(gè)貸率(貸款余額/歸集余額)達到了96.16%，并以每周1個(gè)百分點(diǎn)的速度遞增�！暗�正常的個(gè)貸率應在80%以下，住房和城鄉建設部規定，當個(gè)貸率達到80%以上時(shí)，公積金政策要適度調整，以防范風(fēng)險�！敝行呢撠熑私榻B。

　　怎么調

　　多種情況下

　　額度下調或者減半貸款系數調低

　　政策：實(shí)際可貸額度計算公式中的個(gè)人還貸能力系數由0.45調整為0.3。

　　解讀：何為還貸能力系數？此次系數定為0.3，又是如何得到的？

　　南京市公積金管理中心貸款處負責人介紹，還貸能力系數是反映職工公積金貸款本金與職工當月收入的占比情況的，作為計算公積金可貸額度公式中的一部分。這次系數的確定，是假設職工以平均繳存額度交納公積金、且年齡比較輕，若能貸到30萬(wàn)元公積金來(lái)測算的，得出系數為0.3。也就是說(shuō)，剛工作幾年、距離退休年齡還比較遠，月繳公積金約為640元的平均繳存額度，要貸到30萬(wàn)，還貸能力系數定為0.3就可以了。

　　此前，在2008年2月，南京公積金資金充沛，所以將還貸能力系數從0.2一舉提高到0.45，目前公積金蓄水池內水量大大減少，因而還貸能力系數重新下調。貸款額度的計算公式為：貸款職工公積金月繳存額/繳存比例×個(gè)人還貸能力系數×12個(gè)月×實(shí)際可貸年限(距離法定退休的年齡，不超過(guò)30年；按公式計算采取千位進(jìn)位的方式，取整至萬(wàn)元)。例如，個(gè)人和單位分別繳存100元/月、繳存比例10%、貸款30年。當系數為0.45時(shí)，可貸款16.2萬(wàn)元{(100/10%)×0.45×12×30}。當系數為0.3時(shí)，可貸款10.8萬(wàn)元{(100/10%)×0.3×12×30}，減少了1/3，即5.4萬(wàn)元。高檔房額度減半

　　政策：對所購房屋建筑面積為144平方米以上的，其貸款額度為可貸額度的50%。

　　解讀：“144平方米以上貸公積金，金額減半，144平方米及以下不受影響�！蹦暇┦泄�積金管理中心相關(guān)負責人介紹，住房公積金是封閉資金，資金來(lái)源有限，是按照每年的歸集來(lái)的資金來(lái)使用，所以在資金使用上還要考慮量入為出。目前在使用量也就是在開(kāi)出資金快速增長(cháng)的情況下，將減少使用量，達到收支平衡。對于購買(mǎi)144平方米以上非普通住宅的貸款作出某種限制，是為了重點(diǎn)關(guān)注中低收入群眾，有利于中低收入群眾貸款購買(mǎi)普通自住住房。二次貸公積金額度減半

　　政策：夫妻雙方任何一方曾經(jīng)辦理過(guò)住房公積金貸款的職工，貸款全部結清后再次申請住房公積金貸款的，其貸款額度為可貸額度的50%。

　　解讀：按照此前規定，只要夫妻雙方的公積金貸款都還清了，且再次買(mǎi)的房為自住，則仍參照第一次貸公積金政策執行。而根據本次新政，只要夫妻中一人曾貸過(guò)公積金，那么公積金貸款還清后再貸第二次時(shí)，能貸到的額度就只有可貸額度的一半。例如，二次貸款按貸款額度公式計算出可貸額度為20萬(wàn)，則實(shí)際能貸額度減半成10萬(wàn)。不過(guò)，二次貸款首付政策不變，依然參照第一次貸款首付執行，即商品房首付二成，二手房首付三成。

　　此外，有市民誤認為“減半”意味著(zhù)從直接從30萬(wàn)減至15萬(wàn)，事實(shí)上，“減半”的是用貸款公式計算出來(lái)的可貸額度，而不是將實(shí)際額度減半。如果有的人繳存較多且年齡不大的,通過(guò)公式計算出的可貸額度比較高，減半后，實(shí)際貸到的額度仍然可能達到30萬(wàn)元/人、60萬(wàn)元/戶(hù)。

　　影響誰(shuí)

　　繳得少的、年齡大的難貸30萬(wàn)

　　根據不同的月繳存金額、繳存比例及距離退休時(shí)間，職工能貸到的公積金多少因人而異，市民可將自己的情況帶入公式中，算算自己新政后能貸多少。

　　目前，南京市住房公積金的繳存比例分為三類(lèi)：機關(guān)、事業(yè)(不含企業(yè)化管理的自收自支的事業(yè))單位和個(gè)人的繳存比例分別為10%；外商和港澳臺商投資企業(yè)的住房公積金繳存比例單位和個(gè)人分別為10%-12%；其他企業(yè)(含企業(yè)化管理的自收自支的事業(yè))單位和個(gè)人繳存比例分別為8%-12%。

　　對大部分市民而言，此次受到的影響主要來(lái)自于新政中“貸款系數從0.45降到0.3”。公積金管理中心相關(guān)負責人表示，對于繳存額度約在640元/月平均線(xiàn)，且比較年輕的職工，基本沒(méi)有影響；月繳存比較低的，或臨近退休年齡的，則貸款額度會(huì )下降。例如：25歲的王小姐單位和個(gè)人分別交納150元/月，繳存比例為8%，距離退休30年，則原先可貸額度為30.375萬(wàn)元[(150/8%)×0.45×12×30]，超出30萬(wàn)元上限，實(shí)際可貸30萬(wàn)元�，F在可貸20.25萬(wàn)元[(150/8%)×0.3×12×30]，少貸9.75萬(wàn)元。又如：在職場(chǎng)工作了10年的張女士，單位和個(gè)人分別交納450元/月，繳存比例10%，距離退休還有25年，則原先可貸額度為60.75萬(wàn)元[(450/10%)×0.45×12×25]，超出30萬(wàn)元上限，實(shí)際可貸30萬(wàn)元�，F在可貸額度為40.5萬(wàn)元[(450/10%)×0.3×12×25]，也超出30萬(wàn)元上限，實(shí)際可貸30萬(wàn)元，和原先沒(méi)有變化。再比如：距離退休還有10年的陳先生，單位和個(gè)人分別交納700元/月，繳存比例12%，則原先可貸額度為31.5萬(wàn)元[(700/12%)×0.45×12×10]，超出30萬(wàn)元上限，實(shí)際可貸30萬(wàn)元�，F在可貸21萬(wàn)元[(700/12%)×0.3×12×10]，少貸9萬(wàn)元。

　　新政有問(wèn)有答

　　10月9日前的申請執行原政策

　　問(wèn)：已送去審批的公積金貸款受新政影響嗎？

　　答：凡在2009年10月9日17：00前錄入住房公積金貸款信息系統的貸款申請，按原政策執行。首付不調整

　　問(wèn)：首付比例調整嗎？

　　答：這次只調整額度，首付比例不調。執行原政策，商品房首付二成，二手房首付三成。貸款上限不調整

　　問(wèn)：貸款系數縮小了，貸款上限是否也下調？

　　答：公積金貸款上限不變，仍執行個(gè)人30萬(wàn)元，夫妻雙方共60萬(wàn)元的上限。貸款系數只影響到用公式計算出的可貸額度。例如，某職工單位和個(gè)人分別繳存公積金800元/月，繳存比例10%，還有15年退休，當可貸系數為0.45時(shí)，可貸額度為64.8萬(wàn)元[(800/10%)×0.45×12×15年]，超過(guò)了上限，實(shí)際能貸30萬(wàn)元。當貸款系數降至0.3時(shí)，計算出可貸額度為43.2萬(wàn)元[(800/10%)×0.3×12×15年]，也超過(guò)上限，實(shí)際能貸30萬(wàn)元，金額沒(méi)有改變�！叭f(wàn)元房”政策不變

　　問(wèn)：144平方米以上高檔房貸款額度減半，“萬(wàn)元”樓盤(pán)是否也受影響。

　　答：本次新政后，“萬(wàn)元”樓盤(pán)貸公積金不受影響，除非住房面積超過(guò)了144平方米。

　　省級機關(guān)公積金執行新政

　　問(wèn)：交的是省級機關(guān)公積金，也要執行新政嗎？

　　答：要執行。因為省級機關(guān)公積金是南京住房管理中心的分中心，執行政策和南京市公積金統一。

　　夫妻二人一省一市也執行新政

　　問(wèn)：如果夫妻二人一方繳納的是省級機關(guān)公積金，另一方繳納的是南京市公積金，會(huì )有什么影響？

　　答：目前公積金貸款已納入人行征信系統，因此夫妻二人即使先以省級機關(guān)公積金繳納者作為主貸人，貸取省公積金，還清后再以南京市公積金繳納者作為主貸人，貸取市公積金，仍然可以從人行征信系統查出貸過(guò)公積金，從而按新政執行額度減半。

　　“改善型住房”也受新政影響

　　問(wèn)：銀行對改善型二套房執行優(yōu)惠政策，如果住房面積在144平方米以上，但平均到家庭成員面積不超過(guò)當地平均住房面積，則參照首套房?jì)?yōu)惠政策。此次公積金對144平方米以上面積住房的限制，是否有類(lèi)似規定？

　　答：“改善型”住房是銀監會(huì )對銀行商業(yè)貸款提出的，不適用于此次公積金貸款政策。

　　公積金政策還會(huì )適時(shí)調整

　　問(wèn)：這次公積金貸款收緊是暫時(shí)的嗎？

　　答：南京住房公積金管理中心將根據今年底、明年初的使用情況，再適時(shí)調整。