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　　隨著(zhù)年底的臨近，今年開(kāi)始實(shí)施為期一年的稅費減免、利率七折等購房?jì)?yōu)惠政策面臨到期。盡管政策存廢尚無(wú)定論，但距離2個(gè)月的政策大限，記者采訪(fǎng)發(fā)現，很多購房人搶搭“末班車(chē)”，這在北京、深圳等城市的二手房市場(chǎng)表現得尤為明顯，其中北京10月中旬二手樓市交易十分活躍，比上旬大漲4倍。

　　深圳市民王昆最近特別忙碌，他先是將自己在皇崗口岸的一套80平方米的房子以98萬(wàn)元的價(jià)格出售，繼而以140萬(wàn)元的價(jià)格購進(jìn)了一套關(guān)外104平方米的房子�！皼](méi)有辦法，家里人多，原來(lái)的房子不夠住，只好這樣折騰換房，稅費優(yōu)惠的政策對我還是非常重要�！蓖趵フf(shuō)。

　　深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)新近發(fā)布的《深圳房地產(chǎn)月度統計分析報告(9月)》顯示，9月份深圳市二手住宅共成交12944套，116.5萬(wàn)平方米，而新房成交量為3252套，33.4萬(wàn)平方米，二手房的成交量幾乎是新房成交量的4倍，其中羅湖、福田兩區更是高達20余倍。

　　“十一”黃金周后，深圳全市二手房成交量迅速回暖，恢復到黃金周以前的成交水平。據統計，10月12日至16日的一周中，深圳二手房共成交了2808套，成交面積為24.24萬(wàn)平方米，日均成交套數環(huán)比上漲50.77%。

　　和深圳二手房成交火熱的態(tài)勢相同，北京二手房交易也十分活躍。據北京中原三級市場(chǎng)研究部的統計顯示，十月中旬(11日至20日)京城二手住宅網(wǎng)上簽約成交量為7991套，與十月上旬(1日至10日)的1850套相比，大漲4倍多；與9月同期的6462套相比，上漲23.66%。

　　中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍告訴記者，10月中旬與上旬相比二手住宅成交量大漲，主要是與上旬成交量十分低迷相關(guān)。但10月中旬與9月同期二手住宅成交量相比，23.66%的成交量的上漲也十分明顯。由此可以看出，距離營(yíng)業(yè)稅減免政策的期限越來(lái)越近，消費者也在加快購房步伐。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德的多家分行經(jīng)理也介紹說(shuō)，由于去年國家出臺的一系列刺激二手房市場(chǎng)的優(yōu)惠政策的最后期限均為2009年12月31日，買(mǎi)賣(mài)雙方現在最關(guān)心的問(wèn)題就是二手房交易優(yōu)惠政策是否延續。

　　的確，2008年10月，央行等多個(gè)中央機構同時(shí)推出房地產(chǎn)救市政策。中央出臺131號文件(即《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》)，將部分優(yōu)惠明確界定為2009年12月31日截止。此后，數十個(gè)大中城市出臺系列“救市”政策，如上海14條、北京15條、杭州24條等，其中很多重要優(yōu)惠政策注明的截止時(shí)間為2009年12月31日。

　　宮萍提醒自住的購房消費者，如果有合適的房產(chǎn)項目，價(jià)位在自己可以承受的范圍內，可以擇機選購。畢竟從目前的京城二手樓市來(lái)看，價(jià)格方面走勢趨穩，并未有下浮的趨勢，而稅費減免政策的期限將至，在期限內仍然可以享受稅費方面的大幅優(yōu)惠，消費者勿錯“末班車(chē)”。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇認為，隨著(zhù)二手房?jì)?yōu)惠政策倒計時(shí)效應的逐步顯現，將進(jìn)一步加重買(mǎi)賣(mài)雙方的恐慌心理，“集中拋售”或“恐慌入市”的現象將可能重現，預計二手房市場(chǎng)將有可能在今年年底前掀起新一輪的交易高峰。

　　樓市優(yōu)惠政策到期前，是否會(huì )出現恐慌性入市，帶動(dòng)一波成交潮？記者采訪(fǎng)發(fā)現，部分市民對此不以為意�！艾F在深圳房?jì)r(jià)動(dòng)輒兩三萬(wàn)元，我是買(mǎi)不起房子的，這個(gè)購房?jì)?yōu)惠力度也不算大，取消了我也沒(méi)所謂，最重要的還是房?jì)r(jià)能夠降下來(lái)�！鄙钲诟Ｌ飬^市民周先生對記者說(shuō)，目前惟一能夠吸引他買(mǎi)房的，只是開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)，將價(jià)格實(shí)實(shí)在在降低一些，銀行利率是否打折、二手房稅費是否減免等都不是他考慮的重點(diǎn)。

　　“賣(mài)”還是“不賣(mài)”？

　　部分業(yè)主擔心政策調整意欲拋售

　　“買(mǎi)”還是“賣(mài)”成了當前困擾許多購房者和業(yè)主的問(wèn)題，記者采訪(fǎng)發(fā)現，由于當前優(yōu)惠政策會(huì )否延續尚不明朗，給樓市增添了一些變數。部分業(yè)主因為擔心政策調整開(kāi)始出現拋售的苗頭，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)速度也略有加快。但買(mǎi)賣(mài)雙方博弈氣氛依然濃厚，成交周期明顯拉長(cháng)。

　　據21世紀不動(dòng)產(chǎn)監測數據顯示，10月份北京全市二手房的掛牌量明顯增加，環(huán)比上月同期上漲了30%至50%，業(yè)主意欲拋售的苗頭開(kāi)始浮現。另?yè)�北京美�?lián)物業(yè)市場(chǎng)部統計，10月份房源總量同比新增了15%以上。大量5年內營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠期涉及的房源都選擇了掛牌待售。

　　“現在房?jì)r(jià)已經(jīng)很高了，兩年前買(mǎi)的房子已經(jīng)賺了50%以上，未來(lái)不知道樓市會(huì )發(fā)生怎樣的變化，我投資的那套小戶(hù)型不留了，已經(jīng)掙得不少了，見(jiàn)好就收吧�！眱赡昵霸诒本〇|四環(huán)外投資了一套小戶(hù)型房產(chǎn)的王小姐對記者說(shuō)。

　　記者發(fā)現，進(jìn)入10月，北京新盤(pán)一反往年從四季度樓市供需即開(kāi)始步入下降通道的規律，反而出現了反常的快速放量的現象。據亞豪機構統計顯示，截止到10月25日，共有38個(gè)項目推出新一期的新盤(pán)，而去年10月整月的開(kāi)盤(pán)項目數量?jì)H有35個(gè)。這38個(gè)項目新增供應商品住宅近8000套，供應面積78萬(wàn)平方米，同比去年同期分別增加了31%、10%。

　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析，近期樓市成交總量持續走低、政策層面的不明朗導致開(kāi)發(fā)商難以準確判斷樓市下一階段的走向，特別是即將進(jìn)入年末的銷(xiāo)售淡季，開(kāi)發(fā)商在“銀十”之際選擇加快推盤(pán)、加速清貨而持有資金，如果市場(chǎng)持續走弱可以維持企業(yè)資金鏈的平穩運營(yíng)，如果明年市場(chǎng)走強也有實(shí)力購入土地，擴大企業(yè)發(fā)展規模，因此近期項目集中推盤(pán)。

　　和業(yè)主意欲拋售和新盤(pán)加快推出形成鮮明對比的是，5年以上免營(yíng)業(yè)稅房源開(kāi)始出現惜售。據北京美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統計顯示，在10月北京二手房近1.7萬(wàn)套成交中，5年內房源占成交的比例已經(jīng)達到了65%，這一占比比9月提升了8個(gè)百分點(diǎn)。而5年以上房源在成交中的比例則明顯下降，對于這部分業(yè)主來(lái)說(shuō)不用考慮營(yíng)業(yè)稅的影響。而且房市依然是目前拉動(dòng)經(jīng)濟最主要的動(dòng)力，短時(shí)間內樓市也不可能出現大的波動(dòng)。

　　這種情況絕非偶然，記者了解到，2005年，政府開(kāi)始在二手商品房市場(chǎng)開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅，當時(shí)征收對象僅為不足2年轉讓的二手商品房。隨即2006年這一政策被調整為對于不足5年轉讓的二手商品房，按其轉讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。去年年底為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，以營(yíng)業(yè)稅為主的優(yōu)惠政策應運而生，營(yíng)業(yè)稅年限劃定標準由5年改為2年，同時(shí)不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收改為按其轉讓收入減去購買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收。

　　我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉說(shuō)，由于以營(yíng)業(yè)稅為主的現有優(yōu)惠政策的時(shí)間節點(diǎn)僅截止到今年年底，若明年優(yōu)惠政策不能得以延續，則直接導致房齡在3至5年年限間的二手商品房交易量出現下滑。而且，交易稅費稅基的恢復也將會(huì )加大業(yè)主稅費繳納的額度�？紤]到業(yè)主交易稅費轉嫁已成慣例，稅費政策的調整將會(huì )直接加大購房者的購房成本。

　　記者發(fā)現，目前買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈氣氛依然濃厚。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部總監張大偉說(shuō)，目前，由于買(mǎi)家觀(guān)望氣氛濃厚，盡管房屋售價(jià)在掛牌價(jià)的基礎上會(huì )有2%至3%的議價(jià)空間，但是成交周期卻被拉長(cháng)，在7月前一套比市場(chǎng)價(jià)略高的房源基本都能夠在5至7天出售，而且在過(guò)程中房主甚至可能多次提價(jià)。但是從9月中下旬開(kāi)始市場(chǎng)出現了明顯的變化�？蛻�(hù)不急買(mǎi)，下調心理價(jià)位過(guò)大，很多客戶(hù)甚至要求房主降價(jià)10%以上，這明顯地加大了成交的難度，目前一套房源成交的周期基本已經(jīng)需要半個(gè)月左右，成交周期明顯拉長(cháng)。

　　專(zhuān)家：部分購房?jì)?yōu)惠政策可能取消

　　政策向來(lái)是中國樓市的決定性力量，在當前房?jì)r(jià)創(chuàng )出新高、二手房交易量大增、即將進(jìn)入年尾的關(guān)口，國家宏觀(guān)調控政策的走向再度成為房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。記者為此采訪(fǎng)了專(zhuān)家、學(xué)者和業(yè)內人士，他們普遍認為，我國經(jīng)濟正處于企穩回暖的關(guān)鍵時(shí)期，政策不會(huì )出現大的波動(dòng)，但可能會(huì )作一些溫和調整，部分購房?jì)?yōu)惠政策可能取消。

　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為，鑒于房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)超越整體經(jīng)濟形勢，出現顯著(zhù)回暖，固定資產(chǎn)投資也開(kāi)始增長(cháng)，預計明年不會(huì )繼續延續刺激消費的政策，轉而防止房地產(chǎn)再次出現投機炒房等過(guò)度投資的行為。

　　“在2009年短暫執行的二手房稅費減免政策有可能不再執行，從而加大投資性購房成本，抑制投機行為。針對企業(yè)層面的調控手段可能更趨多樣化，比如通過(guò)加息、發(fā)行央票等方式適度縮緊流動(dòng)性，開(kāi)展更加嚴厲的打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)、囤地的違規行為、加大保障性住房供應等。這有利于實(shí)現擴大市場(chǎng)供應、調節需求、平抑房?jì)r(jià)的目的，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康地發(fā)展�！备邐櫻a充說(shuō)。

　　北京美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部總監張大偉也持同樣的觀(guān)點(diǎn)，但他的理由是，盡管房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(cháng)，在購置土地以及后期建設中可拉動(dòng)多個(gè)行業(yè)，但值得注意的是，當房屋成交量集中在二手房時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟的作用其實(shí)并不明顯。因此，政府可能會(huì )借助這次政策調整，減小二手房的優(yōu)惠政策幅度，轉而偏向促進(jìn)新房的成交，從而更大幅度地拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟，鞏固經(jīng)濟復蘇的基礎。

　　“從全國層面分析，二套房貸政策放松和營(yíng)業(yè)稅減免，可能在今年年底終止�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭說(shuō)，一方面經(jīng)濟復蘇還需房地產(chǎn)業(yè)出力，不能輕易打壓住宅需求；另一方面，高房?jì)r(jià)成為決策者必須考慮的因素。

　　近期，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議今年以來(lái)首次提出“管理好通脹預期”。要想防止通脹，必須同時(shí)抑制資產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是在今年“保八”無(wú)憂(yōu)的情況下，穩定房?jì)r(jià)的力度將明顯大于去年。

　　楊紅旭說(shuō)，去年國家只對二套房貸松綁和營(yíng)業(yè)稅減免政策設定期限，既有督促購房者積極入市之意，又有防止投資投機風(fēng)潮卷土重來(lái)之心，因為這兩項政策最容易讓投資投機者“搭順車(chē)”。因此他預測，這兩項政策可能會(huì )按期終止，或者調整后延續，比如非普通住宅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠所限時(shí)間由2年還原為5年。至于其它鼓勵首次置業(yè)需求、合理自住需求的政策，如契稅、印花稅、土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠，將會(huì )總體維持不變，購房者不用過(guò)于緊張。

　　對于年底的樓市，深圳社科院城市營(yíng)運中心主任高海燕說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整是必然的，但今年年內應該不會(huì )開(kāi)始。他解釋說(shuō)，第一，開(kāi)發(fā)商資金充裕。2009年上半年房地產(chǎn)旺銷(xiāo)的局面作為基礎，開(kāi)發(fā)商資金充裕，不會(huì )采取價(jià)格調整的策略。第二，開(kāi)發(fā)商調價(jià)需要時(shí)間。作為房?jì)r(jià)的制定者，開(kāi)發(fā)商即使發(fā)現市場(chǎng)發(fā)生明顯變化也不會(huì )立即調整價(jià)格，從以往情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商堅持房?jì)r(jià)的能力一般在半年以上。第三，開(kāi)發(fā)商對政策有慣性依賴(lài)。只有等到宏觀(guān)經(jīng)濟基本面走向穩定，政府才會(huì )著(zhù)力解決房地產(chǎn)問(wèn)題。

　　“我認為樓市的變化要看國家政策的走向和經(jīng)濟形勢的走勢，目前尚不能判斷下一步的樓市政策走勢情況。當前樓市整體表現較為平穩，雖然部分城市出現了成交量環(huán)比萎縮下跌的情況，但同比依然增長(cháng)明顯。在樓市表現平穩時(shí)，估計政策不會(huì )出現較大幅度的調整�！敝袊�房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌說(shuō)。(李佳鵬彭勇)