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　　近期，不少城市樓市一掃入秋以來(lái)的平靜，突遇成交的“高峰期”。其中一重要原因，是去年實(shí)施的部分優(yōu)惠政策即將到期，供需雙方此時(shí)“搶抓機遇”。

　　不過(guò)，短期起落背后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面沒(méi)有改變�！案邷夭煌恕钡姆�?jì)r(jià)、旺盛的投資性需求以及揮之不去的通脹預期等因素，將繼續對樓市施壓，持續考驗政府的調控能力。

　　部分地區樓市“突遇”成交高峰

　　近期，部分重點(diǎn)城市的樓市迅速擺脫秋季以來(lái)的下滑，戲劇性地迎來(lái)一個(gè)成交高峰。比如，公開(kāi)數據顯示，10月前半個(gè)月，杭州商品房日均銷(xiāo)售在110套、120套，但進(jìn)入10月下旬以來(lái)，便逐日上升，直至突破200套。南京商品住宅日均成交量在10月中旬曾下探至200套左右，但進(jìn)入下旬便速升至500套、600套。

　　在上海，每日商品房銷(xiāo)售在10月中旬前后還在700多套的水平徘徊，至20日開(kāi)外便提升并保持在1000多套的高位。易居中國的統計數據顯示，10月19日-25日這一周，上海商品住宅成交量一掃陰霾，大幅上漲51.44%，達到51.37萬(wàn)平方米，一下子回到今年6月本輪樓市最高點(diǎn)時(shí)的水平，其中松江、寶山等郊區樓市成交量更是迎來(lái)超過(guò)100%的漲幅。

　　二手房市場(chǎng)情況相似。記者從上海多家房產(chǎn)中介了解到，最近業(yè)務(wù)員們“忙碌多了”，房東把以前過(guò)高的掛牌價(jià)降下來(lái)，猶豫不決的買(mǎi)家也加入購房大軍。中原地產(chǎn)閔行區一門(mén)店的業(yè)務(wù)員介紹，由于房東和買(mǎi)家的積極性都有提高，近一周來(lái)房源的成交周期已從9月底、10月初的一周縮短到三四天，一些短期的投資客購房更顯活躍。

　　價(jià)格方面，10月19日-25日這一周上海商品住宅平均成交價(jià)格為16404元／平方米，環(huán)比下滑1.35%。不少重點(diǎn)城市也呈現出“量升、價(jià)微跌”的態(tài)勢。

　　“優(yōu)惠政策”到期前“搶抓機遇”？

　　“沒(méi)幾天時(shí)間了，買(mǎi)房動(dòng)作要快，賣(mài)房也要抓緊時(shí)間！”近日，中原地產(chǎn)上海七寶店的業(yè)務(wù)員萬(wàn)正偉這樣反復“提醒”房東和看房者。因為，始于去年的一系列“優(yōu)惠措施”中，部分政策將于年底到期。

　　去年12月20日出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》為樓市帶來(lái)多種利好，比如明確“對已貸款購買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照首次貸款政策”；此外，還減免營(yíng)業(yè)稅，普通住房免征時(shí)限由5年降為2年，不足2年轉讓的，按差額征收。非普通住房差額征收的時(shí)限由5年降為2年。上述政策暫定執行至今年12月31日。

　　在此基礎上，各地政府還可以有“自選動(dòng)作”。比如，上海出臺14條相關(guān)優(yōu)惠政策，其中“個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)2年的普通住房對外銷(xiāo)售的，個(gè)人不負擔營(yíng)業(yè)稅”“個(gè)人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負擔個(gè)人所得稅”“購買(mǎi)自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調整至20%”等不少政策也是至今年12月31日到期。是否延續，有關(guān)部門(mén)尚未表態(tài)。

　　如在上海購買(mǎi)一套80平方米、總價(jià)100萬(wàn)的普通住房，如享受上述優(yōu)惠政策，買(mǎi)方共需繳納契稅、印花稅、交易費10000元；如果優(yōu)惠取消，則總計繳稅費15700元。如果轉讓一套購入滿(mǎn)3年、面積為85平方米、總價(jià)100萬(wàn)的非普通住房，根據上述優(yōu)惠，賣(mài)方共需繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等20000元；一旦政策取消，所繳稅費激增至78000元。數千、數萬(wàn)的價(jià)差，牽動(dòng)著(zhù)供、求雙方的神經(jīng)。物業(yè)服務(wù)機構世邦魏理仕住宅部董事陳煒認為，一旦優(yōu)惠政策取消，將對“首次置業(yè)者”產(chǎn)生較大影響。

　　短期起落背后：高房?jì)r(jià)持續考驗政府調控

　　中國樓市受政策影響大。上述優(yōu)惠政策年底到期后是否會(huì )延續，已引發(fā)了市場(chǎng)足夠多的猜想。但必須看到，短期價(jià)、量起起落落的背后，樓市的基本面沒(méi)有改變。比如，今年上海商品住宅全年成交量預計在2500萬(wàn)平方米左右，但新增供應量將只有約1300萬(wàn)平方米。有效供應量不足的問(wèn)題日益突出。全國方面，今年前三季度我國全社會(huì )固定資產(chǎn)投資同比增長(cháng)33.4%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅只有17.7%；如果房地產(chǎn)的投資不能及時(shí)頂上，明后年的供應形勢將更為嚴峻。

　　雖然，上述一系列政策的初衷并非為了救“房?jì)r(jià)”，但今年以來(lái)樓市交易復蘇的同時(shí)，房?jì)r(jià)也快速攀升，部分城市房?jì)r(jià)接近乃至超過(guò)歷史最高點(diǎn)。房?jì)r(jià)偏高已成為社會(huì )共識，尤其是在部分大城市，房?jì)r(jià)已高度脫離普通居民的承受力。然時(shí)至今日，看不到房?jì)r(jià)合理回調的跡象。

　　此外，部分城市投資性需求依然旺盛、通脹及銀行加息等諸般預期揮之不去。在上述多種因素的作用下，房?jì)r(jià)依然存在高位上行的可能，樓市調整的壓力或將繼續加大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴峻形勢將對政府的調控能力形成持續考驗。（記者葉鋒、鄧華寧）