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　　去年下半年，上海相繼出臺了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(共14條)等多項樓市新政，其中部分政策的執行期限是從去年11月1日或今年1月1日起，至今年12月31日止。

　　眼下，離年底已不到兩個(gè)月了，一些售樓人員和中介業(yè)務(wù)員開(kāi)始敦促買(mǎi)賣(mài)雙方：“優(yōu)惠政策即將到期，欲買(mǎi)(賣(mài))從速”。來(lái)自易居中國的統計顯示，10月19日至25日的一周內，上海商品住宅的成交量大幅上漲51.44%，達到51.37萬(wàn)平方米，創(chuàng )下近17周以來(lái)的最高水平，多家房產(chǎn)中介的監測也表示，10月下旬以來(lái)，二手房成交顯現翹尾態(tài)勢。

　　這是否意味著(zhù)，“新政到期”預期開(kāi)始作用樓市，人們紛紛爭趕“末班車(chē)”？

　　主要影響：二手房交易稅費

　　“一旦相關(guān)政策到時(shí)終止，受到影響最大的可能是二手房交易稅費，尤其是超過(guò)2年而未滿(mǎn)5年的住房，出售方的交易成本將會(huì )明顯增加�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)負責人以普陀區建德花園百合苑一套82.45平方米，總價(jià)138萬(wàn)元，購入滿(mǎn)2年、未滿(mǎn)5年的普通商品住房為例。假設這是賣(mài)家唯一一套自住用房，買(mǎi)家也是首次購買(mǎi)住房，無(wú)貸款，那么按照營(yíng)業(yè)稅由免征恢復至此前的5.55%，契稅由原先的1%恢復至此前的1.5%等條件計算，賣(mài)家將因此多承擔91286元稅費，約占房屋總價(jià)的6.6%，買(mǎi)家將多承擔7876元稅費。

　　如果此套房屋總價(jià)是220萬(wàn)元，屬于非普通住宅，按現行標準計算，賣(mài)家應承擔的稅費為74085元。如果優(yōu)惠不再，按照此前執行的政策，賣(mài)家應承擔178470元稅費，多承擔的稅費可能達到104385元，約占房屋總價(jià)的4.7%。

　　高房?jì)r(jià)籠罩成交難現“井噴”

　　近期樓市中，的確有人為趕“末班車(chē)”而主動(dòng)掛牌�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)”近期接待了一位賣(mài)房者，以118萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出了位于普陀區世紀之門(mén)一套物業(yè)。該房源較去年買(mǎi)入時(shí)增值12萬(wàn)元，賣(mài)家一開(kāi)始掛牌123萬(wàn)元。后來(lái)一算時(shí)間，如果年內無(wú)人響應，就很可能錯過(guò)稅費優(yōu)惠時(shí)點(diǎn)，于是調整價(jià)格為118萬(wàn)元后順利賣(mài)出。據介紹，在寶山高境淞南、楊浦五角場(chǎng)、浦東上南等板塊，10月份的新增掛牌量較9月同期增長(cháng)了5%—10%。

　　但總體而言，優(yōu)惠政策即將到期并未帶來(lái)二手房市場(chǎng)交易“爆發(fā)式”的增長(cháng)。據上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀介紹，由于今年以來(lái)，上海樓市在一輪明顯的“量?jì)r(jià)齊升”后，房?jì)r(jià)已趨于高位，使得部分賣(mài)家重新陷入觀(guān)望，并不急于入市。眼下，市場(chǎng)對下一步房?jì)r(jià)的預期出現分化。盡管一旦優(yōu)惠政策到期取消，賣(mài)家的直接支出會(huì )明顯增加，但那些看好后市的賣(mài)家認為，可以將增加的支出轉嫁至房?jì)r(jià)上，如果沒(méi)有到達心理價(jià)位，并不急于拋售。

　　也有部分賣(mài)家認為，下一步房?jì)r(jià)可能出現調整，因而高位套現的欲望較強。不過(guò)，近期銀行對貸款的審批趨于嚴格，二手房成交速度有所放緩。

　　美聯(lián)物業(yè)分析認為，下一步二手樓市或許會(huì )因此迎來(lái)一波行情，但在當前高房?jì)r(jià)下，成交量并不會(huì )因此而有太大幅度的提升。

　　樓市走向需綜合判斷

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為，去年底出臺的新政對于鼓勵和支持住房消費起到了應有的作用。最近兩周，上海新房成交出現明顯增加，主要是因為這兩周市場(chǎng)供應的增加。年內到期的優(yōu)惠政策對新房成交的影響也相對較小。

　　“部分樓市新政到期，其產(chǎn)生的心理影響可能將大于實(shí)際影響�！币拙又袊�高級分析師付琦認為，判斷下一步樓市走向，還需綜合宏觀(guān)經(jīng)濟走勢、包括貸款利率等金融政策走向等多種因素。其中，消費心理是決定走勢的關(guān)鍵。付琦認為，消費心理是否出現逆轉，與相關(guān)調控政策帶來(lái)的預期緊密相關(guān)。目前，上海樓市趨于穩定，市場(chǎng)消費心理出現逆轉的可能性不大。