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　　住房?jì)?yōu)惠政策歷史使命已完成應擇機退出為應對國際金融危機、促進(jìn)房市回暖，2008年底以來(lái)，我國先后出臺了降低首付款比例、利率七折優(yōu)惠、減免交易環(huán)節稅等一系列住房?jì)?yōu)惠政策。這些政策的推出及實(shí)施推動(dòng)了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，主要表現在：市場(chǎng)銷(xiāo)售猛增，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速均創(chuàng )1998年房改以來(lái)歷史同期最高紀錄；投資增長(cháng)逐月加快，近兩月已經(jīng)反超同期城鎮固定資產(chǎn)投資；價(jià)格不斷上升，環(huán)比已連續8個(gè)月正增長(cháng)�？傮w來(lái)看，住房?jì)?yōu)惠政策已經(jīng)取得了顯著(zhù)效果，今年房市升溫遠遠超出了人們的預期，對實(shí)現保增長(cháng)目標發(fā)揮了重要作用。在房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟都已經(jīng)穩定回升的情況下，住房?jì)?yōu)惠政策已完成其歷史使命，理應擇機退出。

　　住房?jì)?yōu)惠政策主要是從需求方面刺激樓市回暖的，在短期內供給增加有限的情況下，需求在多重因素疊加效應下不斷放大，供求失衡的結果必然是不斷推高房?jì)r(jià)，泡沫不斷增大。我們認為，判斷住房?jì)?yōu)惠政策是否退出，關(guān)鍵要看三個(gè)條件：一是國民經(jīng)濟是否穩定回升；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)是否走上了自主增長(cháng)通道，尤其是自主性投資是否開(kāi)始活躍；三是政策退出是否導致房地產(chǎn)行業(yè)大起大落。從目前和未來(lái)趨勢判斷，這三個(gè)條件已經(jīng)具備。

　　首先，經(jīng)濟增長(cháng)逐季加快，企穩回升的態(tài)勢已經(jīng)確立。今年一、二、三季度全國GDP增長(cháng)分別為6.1%、7.9%和8.9%，預計四季度將超過(guò)10%，全年增長(cháng)8.5%左右，完成8%的目標已無(wú)懸念。受經(jīng)濟政策總體寬松、外部環(huán)境的好轉、自主性增長(cháng)動(dòng)力不斷增強等因素推動(dòng)，明年我國經(jīng)濟發(fā)展前景依然看好。

　　其次，經(jīng)濟回升和出口形勢好轉使今年我國就業(yè)形勢好于預期，保持了社會(huì )穩定。前三季度，全國城鎮新增就業(yè)人數達到851萬(wàn)人，完成全年900萬(wàn)就業(yè)目標的94%；三季度，城鎮就業(yè)市場(chǎng)總體求人倍率為0.94，高于二季度的0.88和一季度的0.86。預計明年我國就業(yè)形勢還將繼續好轉。

　　第三，房地產(chǎn)投資逐月加快，尤其是最近兩個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高達30%以上，反超同期城鎮固定資產(chǎn)投資。受房?jì)r(jià)高漲和政策推動(dòng)，預計明年我國房地產(chǎn)投資還將繼續保持較快增長(cháng)�？傊�，從宏觀(guān)經(jīng)濟角度來(lái)看，住房?jì)?yōu)惠政策退出不會(huì )影響房地產(chǎn)和宏觀(guān)經(jīng)濟的景氣回升和穩定運行，因此，住房?jì)?yōu)惠政策退出條件已經(jīng)具備，是可行的。

　　房?jì)r(jià)過(guò)高將對經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展造成較大損害

　　任何政策都有兩面性，在產(chǎn)生正面效應的同時(shí)也會(huì )帶來(lái)負面效應。盡管去年底以來(lái)實(shí)施的住房?jì)?yōu)惠政策效果顯著(zhù)，但也帶來(lái)了嚴重的“副產(chǎn)品”———房?jì)r(jià)的節節攀升。截至10月份，全國房?jì)r(jià)已連續8個(gè)月環(huán)比正增長(cháng)，大多城市房?jì)r(jià)水平已經(jīng)遠超過(guò)2007年水平。房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快已經(jīng)成為影響我國房市持續穩定發(fā)展最突出的問(wèn)題，也帶來(lái)了比較嚴重的社會(huì )和政治問(wèn)題。的確，不論用哪種方法測算，當前我國房?jì)r(jià)過(guò)高都是不爭的事實(shí)。

　　高房?jì)r(jià)將對經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展造成較大損害，主要體現在五個(gè)方面：

　　一是擠壓居民日常消費，與國家刺激消費、擴大內需的政策導向相背離。因為在收入及其增長(cháng)一定的情況下，房?jì)r(jià)過(guò)高和上漲過(guò)快，使買(mǎi)房者的購房支出增加(包括首付和月供)，甚至二三代人共擔一套住房，用于其他方面的開(kāi)支必然減少，邊際消費傾向下降。

　　二是將越來(lái)越多的普通購房者排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。如果大多數社會(huì )成員的住房問(wèn)題得不到有效解決，必然會(huì )引發(fā)社會(huì )不滿(mǎn)情緒，激化社會(huì )矛盾。

　　三是增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，擠壓其他企業(yè)的利潤和發(fā)展空間。房?jì)r(jià)不斷攀升的過(guò)程，本質(zhì)上是房地產(chǎn)利益相關(guān)者不斷掠奪社會(huì )財富的過(guò)程，是社會(huì )資源被重新分配的過(guò)程，受益者是相關(guān)利益集團，受害的卻是整個(gè)社會(huì )。

　　四是扭曲社會(huì )資源配置，不利于實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展。房?jì)r(jià)持續上漲，投機活動(dòng)活躍，越來(lái)越多的社會(huì )資源流入到房地產(chǎn)行業(yè)，從而導致流入其他行業(yè)的資源減少，影響實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展。

　　五是蘊含巨大的市場(chǎng)風(fēng)險，嚴重威脅宏觀(guān)經(jīng)濟金融穩定。主要表現為加劇經(jīng)濟波動(dòng)，甚至引發(fā)金融危機。

　　完善供給抑制不合理需求促樓市穩健發(fā)展

　　當前，我國住房市場(chǎng)存在消費不足和消費過(guò)度并存現象，這一特殊現象集中反映了房市結構性失衡和政策的扭曲。消費不足是指普通消費者尤其是中低收入者的住房消費遠遠沒(méi)有得到滿(mǎn)足，住房消費的潛力和空間依然十分巨大；消費過(guò)度，是指部分高收入者或特權階層，多占、濫占住房的現象十分普遍，存在過(guò)度消費問(wèn)題。解決之道是，中長(cháng)期應致力于改善收入分配制度，形成中間大、兩頭小的“橄欖型”收入分配格局，壯大中產(chǎn)階級群體，提高他們的可持續消費能力；短期應致力于擴大供給和抑制需求并舉，鼓勵首次置業(yè)需求，保護二次改善需求和抑制投資投機需求。

　　一是財政貨幣政策雙管齊下，抑制不合理需求。取消包括利率七折優(yōu)惠、降低首付款比例和減免交易環(huán)節稅等在內的住房刺激政策。嚴格限制信貸資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據宏觀(guān)經(jīng)濟、物價(jià)和資產(chǎn)價(jià)格走勢，適時(shí)上調利率。進(jìn)一步加大對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管和限制。對非本地居民購房出臺一定的政策限制。加快推出物業(yè)稅政策，增加住房保有成本，抑制投資投機性需求。穩健操作、完善制度。

　　二是完善供給結構，繼續大規模投資保障性住房建設。盡管近年來(lái)國家不斷加大保障性住房建設步伐，但從保障性住房占住房總供給的比重以及中低收入家庭的住房需求來(lái)看，我國保障性住房供應依然不足。未來(lái)幾年，國家應進(jìn)一步加大保障性住房建設力度，增加市場(chǎng)有效供給，達到滿(mǎn)足需求、平抑房?jì)r(jià)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展的目的。

　　三是改革和完善土地拍賣(mài)與使用制度，從源頭上抑制房?jì)r(jià)的節節攀升。具體做法是，變拍賣(mài)土地一次性取得土地出讓金收入為逐年收取土地租金收入，抑制地方政府對經(jīng)營(yíng)土地、透支未來(lái)城市發(fā)展空間的原始沖動(dòng)。對國企大舉進(jìn)入房地產(chǎn)并爭當“地王”，助推地價(jià)和房?jì)r(jià)進(jìn)行政策限制。

　　四是引導銀行業(yè)有保有壓地實(shí)行差別化信貸政策。引導商業(yè)銀行根據各地的經(jīng)濟發(fā)展、市場(chǎng)需求、房?jì)r(jià)水平、建造成本、居民收入和地理環(huán)境等多種因素，實(shí)行差別化的信貸政策。擴大對房?jì)r(jià)比較合理、泡沫和風(fēng)險比較小的地區的信貸投放。

　　(第一作者為中國銀行國際金融研究所副所長(cháng)、本報專(zhuān)家組成員)