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　　7日閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議為明年的房地產(chǎn)調控政策“定音”，也給近期“購房?jì)?yōu)惠可能取消”的傳聞畫(huà)上了句號。今后，政府仍將支持居民自住和改善性購房需求，并積極推進(jìn)城鎮化進(jìn)程。顯然，擴張樓市消費仍是房地產(chǎn)調控政策的主基調。這與中國證券報“地產(chǎn)中國”周刊11月4日推出的《首套房利率七折叫停不大可能》報道預期一致。

　　接受中國證券報采訪(fǎng)的業(yè)內專(zhuān)家指出，2010年，我國仍以擴大內需特別是增加居民消費需求為重點(diǎn)，這意味著(zhù)房地產(chǎn)信貸政策不會(huì )有大的變化，樓市流動(dòng)性將繼續保持充裕。中央同時(shí)指出，將推進(jìn)城鎮化、放寬中小城市和城鎮的戶(hù)籍限制，這表明二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費將得到支持。因此，樓市向好態(tài)勢有望延續。

　　流動(dòng)性保持充裕

　　今年以來(lái)，我國貨幣信貸保持了快速增長(cháng)，市場(chǎng)流動(dòng)性充裕推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)強勁復蘇。數據顯示，1-10月，人民幣各項貸款增加8.92萬(wàn)億元。在同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，國內貸款9119億元，增長(cháng)53.0%；個(gè)人按揭貸款6163億元，增長(cháng)119.7%。由此計算，前10個(gè)月流入房地產(chǎn)的信貸資金超過(guò)1.5萬(wàn)億元，占比達17.1%。如果按照2010年計劃新增貸款7萬(wàn)億元的水平粗略估算，明年流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金仍將保持在1萬(wàn)億元以上。

　　中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘表示，2010年市場(chǎng)流動(dòng)性仍將保持充裕。由于國家4萬(wàn)億投資涉及的工程和項目大多剛剛起步，需要后期資金持續投入支持，因此未來(lái)貸款仍將保持增長(cháng)，預計明年新增貸款約為7-8萬(wàn)億元。此外，今年發(fā)放的貸款中約有3萬(wàn)億元“貸而未用”，體現在派生存款上，這部分貸款也將保證明年的市場(chǎng)流動(dòng)性。

　　中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院院長(cháng)楊瑞龍指出，由于刺激政策的拉動(dòng)作用，宏觀(guān)經(jīng)濟層面出現一定好轉，但是今年消費和民間投資的拉動(dòng)效應還不顯著(zhù)，因此目前經(jīng)濟復蘇的微觀(guān)層面還比較脆弱，保民生保增長(cháng)仍然是國家工作重點(diǎn)。

　　業(yè)內專(zhuān)家分析，在整體流動(dòng)性保持充裕的背景下，具有投資屬性的資產(chǎn)依然能吸引大量資金“競相追逐”，房地產(chǎn)也不例外。尤其是在其他行業(yè)利潤率尚未明顯回升的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)額有望維持兩位數增長(cháng)。

　　長(cháng)城證券分析師黃清林表示，由于目前政府經(jīng)濟工作的首要目標是“鞏固經(jīng)濟回升基礎”，明年維持適度寬松的貨幣政策，因此房地產(chǎn)調控政策空間有限，購房需求不會(huì )受到明顯抑制。

　　釋放中小城市需求

　　作為城市化進(jìn)程中吸納農村人口的主要區域，二、三線(xiàn)城市未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展潛力巨大。本次中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出推進(jìn)城鎮化，放寬中小城市和城鎮戶(hù)籍限制，這將給二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)帶來(lái)機會(huì )。從長(cháng)期看，我國城市化進(jìn)程正處在加速發(fā)展時(shí)期，隨著(zhù)國家加大對二、三線(xiàn)城市的關(guān)注力度，未來(lái)房地產(chǎn)區域不協(xié)調的現狀將得到極大改善。

　　從目前來(lái)看，以北京、上海為代表的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)迅速攀升，土地價(jià)格也持續飆漲。與此相比，二、三線(xiàn)城市呈現出一定的價(jià)格傳導滯后性。

　　聯(lián)合證券分析師魚(yú)晉華表示，由于二、三線(xiàn)城市處于城市化進(jìn)程加速發(fā)展階段，明年樓市成交量將出現結構性變化，表現為一線(xiàn)城市新房交易占比下降，取而代之的是二、三線(xiàn)城市成交量的增長(cháng)。他認為，城市化將向都市圈形態(tài)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)轉移將給二、三線(xiàn)城市帶來(lái)導入型人口紅利，從而使這些城市多種購房需求得到釋放。

　　聯(lián)合證券數據顯示，1996年我國城市化率進(jìn)入30%后開(kāi)始出現加速上升態(tài)勢，2008年我國整體城市化率水平為45.7%，從全國范圍看仍處于城市化加速發(fā)展階段。

　　專(zhuān)家指出，在二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，本地居民仍然是主要購買(mǎi)力量。同時(shí)，外地投資客的進(jìn)入將刺激本地投資性需求。二、三線(xiàn)城市周邊區縣的富裕人群出于改善居住環(huán)境等需要以及升值預期，開(kāi)始進(jìn)入中心城市購買(mǎi)房產(chǎn)，從而帶來(lái)新的剛性需求。此外，未來(lái)二、三線(xiàn)城市新加入的大學(xué)畢業(yè)生也將成為內地中心城市另一股剛性購房需求的來(lái)源。

　　目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始在二、三線(xiàn)城市積極布局。萬(wàn)科、保利等地產(chǎn)龍頭紛紛在二、三線(xiàn)城市加大土地儲備。10月份萬(wàn)科新增的3個(gè)項目均集中在二、三線(xiàn)城市。

　　國海證券分析師趙鐸表示，近幾年內地省會(huì )城市GDP增速持續高于京、滬、深三大一線(xiàn)城市。一方面是大城市競爭不斷加劇和生活成本不斷提高，另一方面則是中小城鎮經(jīng)濟增長(cháng)對勞動(dòng)力需求增加。在這種情況下，農村勞動(dòng)力將呈現首先向中小城鎮集中的趨勢，因此，二、三、四線(xiàn)城市的購房需求挖掘的潛力更大。

　　“穩房?jì)r(jià)”是關(guān)鍵

　　11月28日，溫家寶總理在視察上海時(shí)曾提出“抑制投機”，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲已引起管理層的警覺(jué)。

　　業(yè)內人士指出，當前我國居民消費中房地產(chǎn)消費占比過(guò)高的現象十分突出，在一定程度上抑制了其他消費支出。

　　統計數據顯示，今年1-10月，社會(huì )消費品零售總額10.14萬(wàn)億元，同比增長(cháng)15.3%。但同期商品房銷(xiāo)售額達3.15萬(wàn)億元，同比增長(cháng)79.2%。居民財富流向房產(chǎn)的比重正在提高。

　　有地產(chǎn)業(yè)內人士估計，今年全國一手房和二手房銷(xiāo)售總額可能達到5.7萬(wàn)億元至6萬(wàn)億元，而今年全社會(huì )消費品零售總額預計在12萬(wàn)億元；由此推算，2009年，居民支出的三分之一將“花”在買(mǎi)房上。

　　“房地產(chǎn)業(yè)對于消化產(chǎn)能、推動(dòng)消費具有重要作用�！惫�繼銘表示，目前居民支出中房地產(chǎn)支出占比較高，從而抑制了其他消費需求。因此，他建議，明年國家應進(jìn)一步加大廉租房等保障性住房的建設和供應，使居民收入合理分配�！巴ㄟ^(guò)降低廣大中低收入家庭的購房成本，使居民收入用于其他消費品上，從而起到拉動(dòng)內需的作用�！�

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示，占GDP十分之一比重的房地產(chǎn)對經(jīng)濟的穩定發(fā)展十分重要。不過(guò)，今年樓市銷(xiāo)售爆發(fā)性增長(cháng)的局面明年將很難復制。他認為，房?jì)r(jià)如果過(guò)快上升將使銷(xiāo)售萎縮，但過(guò)低的房?jì)r(jià)又將抑制行業(yè)投資，因此要解決這個(gè)兩難問(wèn)題，穩定房?jì)r(jià)將是關(guān)鍵。

　　顧云昌指出，明年的政策重點(diǎn)將加大限價(jià)房、公共性租賃住房等保障性住房的供應，力求達到供求平衡。目前處在商品房和保障房市場(chǎng)之間的中低端消費需求沒(méi)有釋放，應提高這部分“夾心層”的購房積極性。