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　　7日閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調，增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。9日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出，個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實(shí)施。9日，國家發(fā)展改革委主要負責人表示，將完善住房消費和調控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應，抑制投機性購房。

　　業(yè)內人士分析認為，至此，明年的房地產(chǎn)政策走向已經(jīng)明確，一方面，內需尤其是消費需求仍有待擴大，普通的住房消費仍將鼓勵；另一方面，房?jì)r(jià)上漲較快等問(wèn)題需要逐步解決，短期“炒房”等投機性需求將面臨抑制。

　　一個(gè)“繼續”：對自住型和改善型住房消費的信貸支持得以延續

　　9日的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議認為，明年我國經(jīng)濟發(fā)展面臨的困難和挑戰仍然很多，為實(shí)現經(jīng)濟平穩較快發(fā)展，仍然需要堅持擴大內需特別是增強消費對經(jīng)濟增長(cháng)的拉動(dòng)作用。會(huì )議明確，明年“個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實(shí)施”。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，中央對明年經(jīng)濟增長(cháng)仍不無(wú)擔憂(yōu)，所以明確明年繼續實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。在此背景下，宏觀(guān)經(jīng)濟政策總體上有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售。

　　國家統計局的數據顯示，今年1-10月，全國商品房銷(xiāo)售額31539億元，同比增長(cháng)79.2%；其中，商品住宅銷(xiāo)售額漲幅最大，達到84.3%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(cháng)43.0%和53.7%。1-10月，我國社會(huì )消費品零售總額10.14萬(wàn)億元，同比增長(cháng)15.3%。不難看出，今年住房消費對整個(gè)內需尤其是消費需求起到了非常明顯的拉動(dòng)作用。

　　在去年12月20日公布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(又稱(chēng)“131號文”)中，有兩條鼓勵普通商品住房消費的政策當時(shí)暫定執行時(shí)限為“至2009年12年31日”。

　　此次明確繼續實(shí)施的主要是第四條：“加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。在落實(shí)居民首次貸款購買(mǎi)普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對已貸款購買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風(fēng)險合理確定�！�

　　知名物業(yè)機構永慶房屋副總經(jīng)理陳史翎認為，這對普通購房者來(lái)說(shuō)是一大利好，將對明年住房消費產(chǎn)生積極作用。

　　一個(gè)“恢復”：住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限恢復至5年　將有效抑制投機

　　然而，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)在2009年快速回暖的同時(shí)，房?jì)r(jià)也迅速攀升。國家統計局的數據顯示，10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲了3.9%，漲幅比上月擴大1.1個(gè)百分點(diǎn)。這是自今年3月份以來(lái)，全國房?jì)r(jià)第8個(gè)月連續上漲。在一些熱點(diǎn)城市，房?jì)r(jià)之高已超過(guò)2007年高峰期的水平。各界對房地產(chǎn)泡沫的擔心也日益增加。

　　去年的“131號文”　對住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策，將個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)5年享受稅收優(yōu)惠，改為2年。將過(guò)去按照全額征收的稅收，改為按照差額征收。業(yè)內認為，此次，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議明確將征免時(shí)限恢復至5年，這將對短期的炒房投機形成抑制。

　　上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨為記者算了筆帳：征免時(shí)限恢復成5年之后，如果賣(mài)家在5年之內出售房屋，要承擔現行的5.55%的營(yíng)業(yè)稅率；如果是成交價(jià)為300萬(wàn)元，則賣(mài)家要繳納營(yíng)業(yè)稅16.65萬(wàn)元，“如果在5年之內轉手，就不得不承擔為數不小的稅費負擔”。

　　永慶房屋副總經(jīng)理陳史翎說(shuō)，這兩年來(lái)，大陸大量民企老板、民間投資者成為房地產(chǎn)的短期投機者乃是“炒家”。在市場(chǎng)上升期，他們在一兩年乃至幾個(gè)月內就會(huì )不停買(mǎi)進(jìn)、賣(mài)出。今年有些時(shí)期，短期投資、投機性需求占二手房交易總量的20%—25%，助長(cháng)了房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。

　　他表示，明年營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限的拉長(cháng)，將明顯增加炒房者的投資成本，他們必須要計算：房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的收益和資金成本、交易稅費相比，孰大孰小。陳史翎預計，受此政策影響，部分投機性買(mǎi)家可能會(huì )較快退出，部分原本準備入市的炒家會(huì )陷于觀(guān)望，這將對平抑房?jì)r(jià)過(guò)快上漲產(chǎn)生積極作用。

　　楊紅旭還提醒，雖然“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”明年將繼續實(shí)施，但同時(shí)將“根據新形勢新情況著(zhù)力提高政策的針對性和靈活性”。這說(shuō)明，如果明年房?jì)r(jià)繼續高漲，或開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱，房地產(chǎn)調控不排除緊縮的可能。（記者葉鋒）