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　　“個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實(shí)施�！�12月9日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議的決定使得明年的樓市政策在一番爭論后落定。

　　政策細節應盡快出臺

　　雖然政策已經(jīng)出臺，有市場(chǎng)人士對于該政策究竟是按全額還是差額征收。有疑問(wèn)，認為需要細化。

　　之前的政策為從2005年6月1日起,國家開(kāi)始針對購買(mǎi)不足5年出售的房屋全額征收營(yíng)業(yè)稅。但在2008年12月出臺的“國13條”中明確表示減免營(yíng)業(yè)稅，普通住房免征時(shí)限由5年降為2年,不足2年轉讓的則按差額征收，非普通住房差額征收的時(shí)限由5年降為2年。優(yōu)惠執行日期為2009年1月1日至12月31日。也就是說(shuō),從今年1月到年底，不足2年轉讓的住房需要按差額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅。

　　此次營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年,是否繼續在“國13條”基礎上進(jìn)行差額征收，還需進(jìn)一步明確。如果基準不同，數百萬(wàn)房款的稅額會(huì )相差數萬(wàn)元。因此，業(yè)內人士建議盡快出臺細則，以便已購兩年內普通住宅的消費者盡快辦理完稅手續。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，解讀誤差將給這一政策的實(shí)際作用帶來(lái)非常大的變數，有關(guān)部門(mén)應盡快予以明確。此外，雖然84號文件讓“黑白合同”無(wú)所遁形，但在實(shí)際交易中，“買(mǎi)賣(mài)雙方還是能夠在不影響貸款的前提下做低價(jià)格，因為稅額過(guò)大容易導致一些人想法避稅�！�

　　二手房納稅申報量上升

　　在政策公布后的這幾天，預期中的二手房市場(chǎng)交易量的井噴并沒(méi)有出現。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，北京地區12月10日和11日二手房網(wǎng)簽量分別為1823套和1454套，遠低于11月交易的峰值。

　　在上海，寶山、黃浦、徐匯三區房地產(chǎn)交易中心雖然集結了大量辦交易過(guò)戶(hù)的二手房交易者，但與今年成交最火時(shí)整個(gè)交易大廳擠滿(mǎn)的人群相比，場(chǎng)面算不上火爆。

　　深圳、廣州、成都等地的二手房市場(chǎng)的交易量同樣比較平穩。多位業(yè)內人士認為，由于市場(chǎng)對取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠早有預期，所以新政策在11月已被提前消化了很大一部分。

　　雖然二手房交易量并沒(méi)有大幅增長(cháng)，但北京市多個(gè)地稅服務(wù)大廳這兩天卻出現了納稅新高峰。海淀地稅局相關(guān)工作人員表示，目前該局專(zhuān)門(mén)受理二手房納稅申報的第二稅務(wù)所出現了人流爆炸式增長(cháng)的受理高峰。對此海淀、朝陽(yáng)交易量大的兩個(gè)區的地稅部門(mén)啟動(dòng)緊急預案，紛紛采取增加辦公時(shí)間等措施應對過(guò)戶(hù)高峰。

　　賣(mài)房人可能將營(yíng)業(yè)稅轉嫁給買(mǎi)房人

　　美聯(lián)物業(yè)統計數據顯示，5年內二手房成交已占北京11月市場(chǎng)總成交的房源的62%。他們預計取消優(yōu)惠將使得12月出現非常瘋狂的末班車(chē)現象。有可能出現二手房成交80%以上都為5年內房源。

　　北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總裁胡景輝認為，由于優(yōu)惠政策的取消是為打擊投機行為，而房產(chǎn)交易歷來(lái)是賣(mài)方市場(chǎng)，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消后，賣(mài)房者肯定會(huì )將此轉嫁到購房者頭上，轉嫁不出去的，就會(huì )“賣(mài)轉租”，用租房的形式度過(guò)繳稅期限，畢竟，房齡2~5年的房子涉稅占比40%，對購房者還是有很大的影響。所以很多購房者還是會(huì )在優(yōu)惠取消前加緊過(guò)戶(hù)交易。

　　招商地產(chǎn)董秘劉寧對《證券日報》記者表示：“取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠可能會(huì )使二手房交易量在12月份繼續放大，尤其是3-5年年限的二手房持有者很可能會(huì )將手上的房源加緊上。但明年二手房?jì)r(jià)格是上漲還是下跌還要看市場(chǎng)的具體情況。各地方不同地區情況都會(huì )不同。如果當地是買(mǎi)房者占優(yōu)勢地位，那賣(mài)房人就可能自己承擔一部分營(yíng)業(yè)稅的成本，甚至降價(jià)銷(xiāo)售，如果是房源供不應求，那出售房子的業(yè)主肯定就要提高房屋售價(jià)，畢竟羊毛出在羊身上。營(yíng)業(yè)稅帶來(lái)的成本賣(mài)方肯定不愿意承擔�！�

　　明年房?jì)r(jià)如再暴漲將面臨調整

　　國家發(fā)改委主任張平亦9日表示，國家將完善住房消費和調控政策，增加中低價(jià)位房和限價(jià)商品房的供應，抑制投機性購房。

　　其中取消二手房交易的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策是就是高層刺破高房?jì)r(jià)泡沫，打擊炒房行為的第一記重拳。也有分析人士指出，取消二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠還不足以平抑高房?jì)r(jià)。有專(zhuān)家甚至認為，由于各地二手房市場(chǎng)公認的規則是由購房者承擔所有的稅費，取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠等于進(jìn)一步增加了購房者的購房成本，事實(shí)上不僅沒(méi)有給房?jì)r(jià)降溫，反而提高了房?jì)r(jià)。

　　北京聯(lián)達四方總經(jīng)理楊少鋒對記者表示，“只要向市場(chǎng)投放的貨幣數量繼續增加，就會(huì )繼續推動(dòng)市場(chǎng)上商品價(jià)格的上漲�！�

　　劉寧認為，個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限從2年恢復到5年表明政府很在意這種投機行為對市場(chǎng)的影響，但最多也只是一次溫和打擊。

　　而對于一手房市場(chǎng),　劉寧表示：“根據招商自己樓盤(pán)的統計，前來(lái)購房的業(yè)主分為三類(lèi)，一類(lèi)是首次置業(yè)的，第二類(lèi)是二次置業(yè)，也就是改善性住房，而第三類(lèi)就是投資客，這三類(lèi)購房團體各占總銷(xiāo)售量的30%。其中受新政策影響的只有投資性購房者，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消帶來(lái)的出售成本會(huì )讓他們在投資新的房產(chǎn)時(shí)更多的考慮之后出售的情況。也就是占30%銷(xiāo)售量的投資性購房明年應該會(huì )減少，也會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生一定的影響，但由于剩下兩類(lèi)占60%多的購房者還會(huì )享受到政策延續的優(yōu)惠，所以說(shuō)房?jì)r(jià)也不會(huì )出現大的波動(dòng)�！�

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭也認為，中央經(jīng)濟工作會(huì )議顯示，明年房地產(chǎn)政策面依然偏暖，導致明年房?jì)r(jià)下跌的可能性變小，預計明年房?jì)r(jià)將以平穩態(tài)勢為主。

　　劉寧最后表示：“這次中央經(jīng)濟會(huì )議氣氛讓人感覺(jué)比較寬松，會(huì )議提出要繼續政策的連續性與穩定性，也就是說(shuō)在2010年的上半年，我們對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期還是樂(lè )觀(guān)的，而下半年究竟怎樣則要看明年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況而定�！�

　　而建設部一熟悉政策出臺內幕人士也對媒體表示，雖然只調整了營(yíng)業(yè)稅，開(kāi)發(fā)商也不要開(kāi)心得太早，市場(chǎng)如果持續高燒，4個(gè)月之內微調房貸政策也有可能。