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　　“我本來(lái)也考慮西山美墅館、湯泉逸墅、檀香山的二手房，但按新政策，明年的營(yíng)業(yè)稅，加上契稅、中介費，交易成本都占到10%了，就不如買(mǎi)一手房了。一個(gè)朋友推薦金隅·長(cháng)安山麓，感覺(jué)性?xún)r(jià)比不錯，就搶了一套�！弊蛲�，剛剛買(mǎi)了金隅·長(cháng)安山麓的王女士告訴記者。對此，美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部總監張大偉認為，5年內非普通住宅營(yíng)業(yè)稅標準的確定，將使高檔二手房市場(chǎng)客戶(hù)因無(wú)法貸款或交易成本太高，而大量轉移到一手商品房市場(chǎng)，明年，像王女士這樣的現象會(huì )更明顯。

　　營(yíng)業(yè)稅新政加速“二轉一”

　　在金融街上班的王女士目前住在世紀城，孩子今年上大學(xué)了，從9月份開(kāi)始，“買(mǎi)一套好一點(diǎn)兒的自住房”的計劃開(kāi)始實(shí)施。

　　“一開(kāi)始，我們也是想買(mǎi)一手房，看過(guò)億城·西山華府、保利西山林語(yǔ)、香邑山，但西北五環(huán)的位置離我上班的地方還是遠一些，天天跑不方便，就放棄了。又開(kāi)始轉向西四環(huán)周邊，看過(guò)幾套西山美墅館、湯泉逸墅、檀香山的二手房，其中，有兩套真想買(mǎi)，但一套因為業(yè)主坐地漲價(jià)，一套因為業(yè)主說(shuō)人在外地，拖著(zhù)不簽約，實(shí)際是不想賣(mài)，就都沒(méi)買(mǎi)成，一直拖到現在�！�

　　對于二手房業(yè)主的“不靠譜”，王女士有些微詞。但因為西邊一手房源不多，她還是在二手房里轉，兩周前看上了一套湯泉逸墅的房子，252平方米850萬(wàn)元，但因為房主有貸款，買(mǎi)下來(lái)，年前辦不下來(lái)，營(yíng)業(yè)稅，加上契稅、中介費，需要950萬(wàn)元左右，稅費太高了。這時(shí)候，她一個(gè)朋友推薦金隅·長(cháng)安山麓的項目。

　　“我一看，就特別喜歡，戶(hù)型是我看過(guò)的房子中最好的；位置在定慧寺西邊3公里左右，上班也方便；因為是低密度小區，環(huán)境也好；主要是價(jià)格也相對便宜，每平方米31000元，開(kāi)盤(pán)有一個(gè)”50萬(wàn)抵80萬(wàn)“的優(yōu)惠活動(dòng)，我看的下躍層220平方米，總價(jià)700萬(wàn)左右，打完折，650萬(wàn)元，我粗算了一下兒，加上契稅、公維等，到我手里，比我看的那套湯泉逸墅省240萬(wàn)元，當場(chǎng)就決定買(mǎi)了�，F在買(mǎi)一手房都跟搶似的，但碰到合適的不容易呀，為了買(mǎi)上，我幾乎天天去，還好，上周開(kāi)盤(pán)時(shí)買(mǎi)到了�！�

　　稅收新政沖擊高檔二手房

　　小李是一直幫王女士找房的21世紀不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀人。他向記者介紹說(shuō)，西邊因為新房房源少，特別是高端項目，就數得過(guò)來(lái)的那么幾個(gè)，億城·西山華府、保利西山林語(yǔ)、金隅·長(cháng)安山麓、香溪度等，因此，高檔二手房市場(chǎng)一直比較好，但今年9月份防止避稅的84號文出來(lái)后，市場(chǎng)就受了些影響，最近，營(yíng)業(yè)稅的政策出臺，影響更大，畢竟這個(gè)區域5年內次新房還是多數。

　　他舉例說(shuō)，檀香山房本已3年的一套243平方米二手房，目前成交價(jià)900萬(wàn)元，原購價(jià)400萬(wàn)元，如果客戶(hù)貸款買(mǎi),全額營(yíng)業(yè)稅5.5%，49.5萬(wàn)元；個(gè)稅至少1%，9萬(wàn)元；契稅3%，27萬(wàn)元，加上2.5%的中介費，交易成本達到108萬(wàn)元。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監張大偉介紹說(shuō)，高檔二手房市場(chǎng)為營(yíng)業(yè)稅政策主要的打壓對象，對于北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)存在的一些政策，可能因為這一政策出臺而發(fā)生化學(xué)反應，出現很大的影響，特別是高檔二手房市場(chǎng)，必然因為這一政策的執行而出現逆轉，高檔二手房市場(chǎng)將因為無(wú)法貸款或交易成本太高，而出現大量需求轉移到一手商品房市場(chǎng)的現象，2010年高端二手房市場(chǎng)成交量暴跌已成定局。

　　自住高端一手房將受追捧

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，營(yíng)業(yè)稅細則首先提及非普通住宅的納稅調整，可見(jiàn)政策主要考慮點(diǎn)切合之前連續10天的4個(gè)政策：都為打壓投機，鼓勵自住及改善需求。這一政策將使得貸款購買(mǎi)高檔二手房的客戶(hù)選擇一手商品房，特別是自住型、改善型一手商品房。

　　圣世一品總經(jīng)理肖峰分析說(shuō)，北京目前的自住型、改善型一手商品房主要有兩類(lèi)，一類(lèi)是市區的高檔公寓，如富力城、圣世一品、唐寧ONE等；二類(lèi)是適合當第一居所的四五環(huán)周邊的低密度住宅，如中糧祥云、金隅·長(cháng)安山麓、億城·西山華府等。這也是為什么近期四五環(huán)低密度住宅地塊頻出地王的原因，順義中央別墅區地塊樓面價(jià)3萬(wàn)元，亦莊地塊樓面價(jià)1.8萬(wàn)元，主要是適合做高端產(chǎn)品。

　　本報記者 李海霞