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　　《鄭州市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)將于2010年1月1日起實(shí)施。日前，鄭州市人大常委會(huì )副主任周長(cháng)松就《條例》有關(guān)問(wèn)題回答了記者的提問(wèn)。

　　問(wèn)：我市為什么要修訂《條例》？

　　答：原因有三：一是原《條例》是1995年制定的，距今已14年，隨著(zhù)我市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，許多條款已不能適應目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的需要；二是原《條例》有些條款與1998年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》和2002年頒布、2005年修訂的《河南省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》不相適應，有些內容相抵觸；三是市政府“三定”方案對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的職能部門(mén)進(jìn)行了調整。

　　問(wèn)：新《條例》主要內容有哪些？

　　答：新《條例》共分6章，分別為總則、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)與監督、法律責任、附則，共46條。

　　新《條例》的主要內容包括：一是明確了管理主體，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監督管理工作。二是明確了配合管理部門(mén)，發(fā)展改革、建設、城鄉規劃、國土資源、財政、人防、環(huán)境保護、工商、市政、價(jià)格等有關(guān)部門(mén)，應當根據各自職責，共同做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理工作。三是明確了房地產(chǎn)項目交付使用必須符合的條件。四是明確了預售資金和抵押融資必須用于該項目，不得挪作他用。五是明確了對七種違法違規行為的懲罰措施。如對未按規定提供“兩書(shū)”的開(kāi)發(fā)商，可處以1000元以上5000元以下罰款，情節嚴重的可降低其資質(zhì)等級或吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。對違規銷(xiāo)售、代售保障性住房的，沒(méi)收其違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，情節嚴重的，還可吊銷(xiāo)其營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)證書(shū)。

　　問(wèn)：新《條例》是如何保護購房者合法權益的？

　　答：保護購房者合法權益是貫穿新《條例》的核心內容。新《條例》從開(kāi)發(fā)用地的取得方式、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、資本金比例、在建項目抵押、規劃設計要求、配套基礎設施、質(zhì)量責任、交付使用條件等方面調整和規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為；從預售房或銷(xiāo)售現房的許可條件、預售款使用、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、委托代銷(xiāo)、開(kāi)發(fā)企業(yè)的公示義務(wù)、銷(xiāo)售廣告、維修資金、房屋交付及接收、質(zhì)量保證書(shū)及使用說(shuō)明書(shū)等方面協(xié)調和規范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。通過(guò)加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全程監管，最大限度地保護購房者的合法權益。

　　問(wèn)：市民在購買(mǎi)商品房時(shí)應如何保護自己的合法利益？

　　答：根據新《條例》規定，買(mǎi)受人在購買(mǎi)商品房前，應當查驗項目是否擁有商品房預售許可證或者商品房初始登記證明、前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議、物業(yè)收費標準及臨時(shí)管理規約等文件；中介機構代為銷(xiāo)售的，還應當查驗委托銷(xiāo)售合同、工商營(yíng)業(yè)執照和中介機構備案證明。

　　買(mǎi)受人在購買(mǎi)商品房時(shí)，應當與開(kāi)發(fā)商簽訂書(shū)面合同，合同中應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交款方式、交付日期、質(zhì)量要求、產(chǎn)權登記辦理、前期物業(yè)服務(wù)以及雙方的違約責任等內容。

　　房屋交付使用時(shí)，買(mǎi)受人應當核驗項目是否具備交付條件：(一)建設工程已經(jīng)驗收合格并依法向有關(guān)部門(mén)備案；(二)配套的基礎設施和公共設施已經(jīng)按照規劃設計建成，并經(jīng)驗收合格；(三)前期物業(yè)管理已經(jīng)落實(shí)；(四)法律、法規規定和當事人約定的其他條件。

　　商品房交付使用后，如果買(mǎi)受人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權退房；給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應依法予以賠償。

　　問(wèn)：新《條例》是怎樣規范政府有關(guān)部門(mén)行為的？

　　答：建設服務(wù)型政府，創(chuàng )新政府管理方式，讓政府更好地為企業(yè)和社會(huì )公眾提供服務(wù)是新《條例》的特色內容，新《條例》第四章對政府有關(guān)部門(mén)如何為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供服務(wù)與履行監督職責作了明確規定：政府有關(guān)部門(mén)應當依法及時(shí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理相關(guān)手續，不得在法律、法規規定之外向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取任何費用，不得強制或者變相強制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參加評比、達標、贊助和展銷(xiāo)等活動(dòng)；房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案體系和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)信息系統及統計制度，定期向社會(huì )公布相關(guān)信息。新《條例》還規定，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)在為企業(yè)做好服務(wù)的同時(shí)，還應當依法認真履行監督管理職責，依法加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監督檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)依法處理。

　　問(wèn)：住房保障是政府的重要職責，新《條例》對保障性住房的規范管理是怎樣規定的？

　　答：保障性住房是政府為解決低收入家庭住房困難而提供的限定供應對象、建設標準、銷(xiāo)售價(jià)格或租金標準的住房。為確保保障性住房真正惠及應該享受保障的家庭，防止違規行為的發(fā)生，新《條例》第二十九條規定“保障性住房實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導價(jià)。禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自銷(xiāo)售保障性住房；禁止中介機構代售保障性住房”。此外，第三十五條、第四十二條、第四十四條第(五)項，規定了政府監管和違反上述規定的處罰措施，從而使應該享受該項優(yōu)惠政策的困難群眾的權益得到有效保障。

　　法律、法規規定之外向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取任何費用，不得強制或者變相強制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參加評比、達標、贊助和展銷(xiāo)等活動(dòng)；房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案體系和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)信息系統及統計制度，定期向社會(huì )公布相關(guān)信息。新《條例》還規定，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)在為企業(yè)做好服務(wù)的同時(shí)，還應當依法認真履行監督管理職責，依法加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監督檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)依法處理。

　　問(wèn)：住房保障是政府的重要職責，新《條例》對保障性住房的規范管理是怎樣規定的？

　　答：保障性住房是政府為解決低收入家庭住房困難而提供的限定供應對象、建設標準、銷(xiāo)售價(jià)格或租金標準的住房。為確保保障性住房真正惠及應該享受保障的家庭，防止違規行為的發(fā)生，新《條例》第二十九條規定“保障性住房實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導價(jià)。禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自銷(xiāo)售保障性住房；禁止中介機構代售保障性住房”。此外，第三十五條、第四十二條、第四十四條第(五)項，規定了政府監管和違反上述規定的處罰措施，從而使應該享受該項優(yōu)惠政策的困難群眾的權益得到有效保障。

　　施、質(zhì)量責任、交付使用條件等方面調整和規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為；從預售房或銷(xiāo)售現房的許可條件、預售款使用、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、委托代銷(xiāo)、開(kāi)發(fā)企業(yè)的公示義務(wù)、銷(xiāo)售廣告、維修資金、房屋交付及接收、質(zhì)量保證書(shū)及使用說(shuō)明書(shū)等方面協(xié)調和規范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。通過(guò)加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全程監管，最大限度地保護購房者的合法權益。

　　問(wèn)：市民在購買(mǎi)商品房時(shí)應如何保護自己的合法利益？

　　答：根據新《條例》規定，買(mǎi)受人在購買(mǎi)商品房前，應當查驗項目是否擁有商品房預售許可證或者商品房初始登記證明、前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議、物業(yè)收費標準及臨時(shí)管理規約等文件；中介機構代為銷(xiāo)售的，還應當查驗委托銷(xiāo)售合同、工商營(yíng)業(yè)執照和中介機構備案證明。

　　買(mǎi)受人在購買(mǎi)商品房時(shí)，應當與開(kāi)發(fā)商簽訂書(shū)面合同，合同中應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交款方式、交付日期、質(zhì)量要求、產(chǎn)權登記辦理、前期物業(yè)服務(wù)以及雙方的違約責任等內容。

　　房屋交付使用時(shí)，買(mǎi)受人應當核驗項目是否具備交付條件：(一)建設工程已經(jīng)驗收合格并依法向有關(guān)部門(mén)備案；(二)配套的基礎設施和公共設施已經(jīng)按照規劃設計建成，并經(jīng)驗收合格；(三)前期物業(yè)管理已經(jīng)落實(shí)；(四)法律、法規規定和當事人約定的其他條件。

　　商品房交付使用后，如果買(mǎi)受人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權退房；給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應依法予以賠償。

　　問(wèn)：新《條例》是怎樣規范政府有關(guān)部門(mén)行為的？

　　答：建設服務(wù)型政府，創(chuàng )新政府管理方式，讓政府更好地為企業(yè)和社會(huì )公眾提供服務(wù)是新《條例》的特色內容，新《條例》第四章對政府有關(guān)部門(mén)如何為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供服務(wù)與履行監督職責作了明確規定：政府有關(guān)部門(mén)應當依法及時(shí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理相關(guān)手續，不得在法律、法規規定之外向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取任何費用，不得強制或者變相強制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參加評比、達標、贊助和展銷(xiāo)等活動(dòng)；房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案體系和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)信息系統及統計制度，定期向社會(huì )公布相關(guān)信息。新《條例》還規定，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)在為企業(yè)做好服務(wù)的同時(shí)，還應當依法認真履行監督管理職責，依法加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監督檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)依法處理。

　　問(wèn)：住房保障是政府的重要職責，新《條例》對保障性住房的規范管理是怎樣規定的？

　　答：保障性住房是政府為解決低收入家庭住房困難而提供的限定供應對象、建設標準、銷(xiāo)售價(jià)格或租金標準的住房。為確保保障性住房真正惠及應該享受保障的家庭，防止違規行為的發(fā)生，新《條例》第二十九條規定“保障性住房實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導價(jià)。禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自銷(xiāo)售保障性住房；禁止中介機構代售保障性住房”。此外，第三十五條、第四十二條、第四十四條第(五)項，規定了政府監管和違反上述規定的處罰措施，從而使應該享受該項優(yōu)惠政策的困難群眾的權益得到有效保障。

　　法律、法規規定之外向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取任何費用，不得強制或者變相強制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參加評比、達標、贊助和展銷(xiāo)等活動(dòng)；房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案體系和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)信息系統及統計制度，定期向社會(huì )公布相關(guān)信息。新《條例》還規定，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)在為企業(yè)做好服務(wù)的同時(shí)，還應當依法認真履行監督管理職責，依法加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監督檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)依法處理。

　　問(wèn)：住房保障是政府的重要職責，新《條例》對保障性住房的規范管理是怎樣規定的？

　　答：保障性住房是政府為解決低收入家庭住房困難而提供的限定供應對象、建設標準、銷(xiāo)售價(jià)格或租金標準的住房。為確保保障性住房真正惠及應該享受保障的家庭，防止違規行為的發(fā)生，新《條例》第二十九條規定“保障性住房實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導價(jià)。禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自銷(xiāo)售保障性住房；禁止中介機構代售保障性住房”。此外，第三十五條、第四十二條、第四十四條第(五)項，規定了政府監管和違反上述規定的處罰措施，從而使應該享受該項優(yōu)惠政策的困難群眾的權益得到有效保障。