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　　所謂物業(yè)稅的模擬“空轉”，是指雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟與真實(shí)收稅流程相同，由財政部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)以及土地管理部門(mén)共同參與，統計物業(yè)數量，并進(jìn)行評估和稅收統計。

　　據相關(guān)媒體報道，今年稅務(wù)部門(mén)將在全國范圍內開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅“空轉”工作在部分地區試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國。專(zhuān)家指出，這一信息表明，物業(yè)稅開(kāi)征步伐將大大加快了。

　　昨日，有媒體傳出消息，今年稅務(wù)部門(mén)將在全國范圍內開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅“空轉”(模擬試點(diǎn))將推廣至全國。對此，本報記者致電國家稅務(wù)總局新聞辦公廳主任牛新文，他表示還不清楚有關(guān)報道內容，需要進(jìn)一步了解再作回復。廣東省地稅局有關(guān)負責人則表示，目前還沒(méi)有收到相關(guān)文件。

　　專(zhuān)家：

　　可能先對商業(yè)地產(chǎn)試點(diǎn)征收

　　對于物業(yè)稅的開(kāi)征，無(wú)論是財稅專(zhuān)家、經(jīng)濟界人士還是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士，幾乎眾口一詞地表示，由于操作成本高，今年內開(kāi)征幾乎不可能，因而房地產(chǎn)短期內不會(huì )受到影響。

　　“既然說(shuō)是今年全國推廣‘空轉’，就說(shuō)明今年不會(huì )開(kāi)征，對今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )產(chǎn)生影響�！睆V州市社科院數量經(jīng)濟研究所所長(cháng)歐江波昨天接受采訪(fǎng)時(shí)表示。

　　這一看法被多位專(zhuān)家認同。財政部財政科學(xué)研究所副所長(cháng)劉尚希認為，在全國推廣房地產(chǎn)模擬評稅屬于一種“摸底”性質(zhì)，以便建立信息系統，離真正開(kāi)征物業(yè)稅還很遠。

　　中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓就認為，今年在全國范圍內開(kāi)征物業(yè)稅的可能性還不大，但在局部地區試點(diǎn)對商業(yè)地產(chǎn)征收，還是很有可能的。

　　興業(yè)銀行資深經(jīng)濟學(xué)家魯政委認為，物業(yè)稅的開(kāi)征至少在近幾年是不可能的事情，因為如果真如此，中國經(jīng)濟賴(lài)以生存的支柱即會(huì )人為地倒塌。

　　不過(guò)，也有人認為今年會(huì )開(kāi)征物業(yè)稅。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃人謝逸楓表示，“如果要等2011年或2012年，樓市基本上瘋狂了，調控基本上達不到什么效果了�！�

　　難點(diǎn)：

　　技術(shù)上可行操作成本太高

　　劉尚希指出，物業(yè)稅是小稅種，但征稅的操作成本很高，在目前個(gè)人收入差距比較大的背景下，還有很多問(wèn)題需要解決，“比如現在市中心的房子評估價(jià)很高，但市中心其實(shí)還有不少回遷戶(hù)、低收入人群，因為評估價(jià)高就要多繳稅；而郊區的房子評估價(jià)低，繳稅少，居住的卻可能是買(mǎi)得起車(chē)的人�！�

　　他認為，除“技術(shù)上可行性”之外，還要考慮“經(jīng)濟可行性”，“建立信息系統后還要建立中介機構、仲裁機構等，還有一系列規章制度，光是委托中介機構作評估，就要花一大筆錢(qián)”。如果開(kāi)征物業(yè)稅按照房子的市場(chǎng)評估價(jià)征稅，需要逐家逐戶(hù)核定，還要考慮業(yè)主的收入情況，“比個(gè)稅還難”。

　　影響：

　　一旦開(kāi)征將現房產(chǎn)拋售潮

　　不過(guò)，社會(huì )最關(guān)注的是物業(yè)稅開(kāi)征對樓市的影響？“在發(fā)達國家，都會(huì )對物業(yè)持有者進(jìn)行征稅，而且征得還比較重，以抑制投資者的需求�！睔W江波表示。但是真正對房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響，是在物業(yè)稅從沒(méi)有到開(kāi)始征這一階段，投資客會(huì )在這個(gè)時(shí)候集中拋售，貨量增加，價(jià)格下跌，但是“這是比較短的一段時(shí)間，真正開(kāi)征了，市場(chǎng)反而平穩了�！闭嬲�影響有多大，還要看其征稅的額度。

　　目前，不少政府官員和專(zhuān)家都指出，只要在現有的房產(chǎn)稅基礎上作修改，就可以達到開(kāi)征物業(yè)稅目的�！熬拖袢加投愘M改革一樣，也只是在原來(lái)的消費稅成品油稅目上作修改就達到了目的”，劉尚希說(shuō)，“物業(yè)稅將來(lái)也可能是這種情況”。目前的房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅的一種，征稅對象是房屋，房子用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)、出租就要繳納，但對于個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。劉尚希指出，只要將房產(chǎn)稅征稅范圍擴大到個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)即可。

　　波及：

　　對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接影響較小

　　不過(guò)，由于物業(yè)稅主要是針對炒房的投資投機者，因此對開(kāi)發(fā)商而言，直接影響較小。

　　東莞某開(kāi)發(fā)商負責人表示，物業(yè)稅對開(kāi)發(fā)商的影響是間接的，主要是防止捂盤(pán)，“但即使開(kāi)征，稅收成本也肯定會(huì )低于實(shí)際房?jì)r(jià)上漲所帶來(lái)的收益，因此，能否打擊捂盤(pán)，實(shí)際效果不會(huì )太明顯�！彼�認為，征收物業(yè)稅，會(huì )迫使一部分人放棄惡意炒房，減少非剛性需求，使房?jì)r(jià)逐步回歸理性，但對開(kāi)發(fā)商影響不大。

　　物業(yè)稅：

　　又稱(chēng)財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會(huì )隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。比如說(shuō)公路、地鐵等開(kāi)通后，沿線(xiàn)的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì )隨之提高，相應的，物業(yè)稅也要提高。

　　“空轉”方案各不同

　　選取哪個(gè)未有定數

　　從2003年5月開(kāi)始，財政部和國家稅務(wù)總局分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個(gè)省區市和計劃單列市的32個(gè)縣、市、區開(kāi)展了房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)工作。財稅部門(mén)目前已初步建立了房地產(chǎn)數據庫，開(kāi)發(fā)了若干套評稅軟件，形成了專(zhuān)家支持隊伍，形成了“總體設計、分步實(shí)施”的物業(yè)稅改革思路，取消了城市房地產(chǎn)稅，統一了內外資房產(chǎn)稅制度。

　　劉桓透露，目前試點(diǎn)的城市當中都有不同的“空轉”方案，最終選取哪個(gè)方案還不得而知。其中一個(gè)方案是，針對商業(yè)地產(chǎn)采取跟目前房產(chǎn)稅一致的征稅辦法，即對于自用房產(chǎn)按房?jì)r(jià)原值的70%，乘以1.2%的稅率計算，而對于出租用途房產(chǎn)按租金的12%計算。針對個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住宅，則區分為自住和投資兩種，其中自住用途的免稅，投資用途的(包括超過(guò)一定面積的，或者超過(guò)一套住房的)要征稅，征多少還未明確，“但出于抑制投機的目的，稅率不應太低�！�

　　劉桓呼吁開(kāi)征物業(yè)稅要先聽(tīng)證，“稅負太重老百姓受不了，也打壓了樓市正常發(fā)展；太輕卻起不了抑制作用�！� （文/記者蔣悅飛、何穎思、賴(lài)偉行、陳海玲、張忠安）