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　　◎ 現在二套房的貸款政策已經(jīng)很?chē)栏�，并不需要將首付提高�?0%，關(guān)鍵是如何嚴格執行四成首付的要求

　　◎ 各地方政府近期可能會(huì )集中出臺樓市調控措施，特別是部分房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市

　　◎ 業(yè)內分析人士表示，如果開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上沒(méi)有讓步，銷(xiāo)售可能會(huì )進(jìn)一步萎縮

　　國務(wù)院昨日公布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)。雖然較上周盛傳的提高至50%寬松一些，但二套房貸收緊將成事實(shí)，房地產(chǎn)拐點(diǎn)之說(shuō)再起。

　　寬松貸款助漲房?jì)r(jià)

　　早在2007年9月，央行便發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求二套房貸首付不得低于40%、貸款利率不得低于央行同期同檔次基準利率的1.1倍。此后央行與銀監會(huì )多次要求嚴格執行這項政策，但在實(shí)際過(guò)程中并沒(méi)有得到很好的落實(shí)。

　　“現在第二套房首付需要三成或三成以上”，記者昨日以購房者身份詢(xún)問(wèn)工商銀行客服人員，對方反饋，目前第二套房首付仍可低于40%，不過(guò)能否申請到，還需要綜合“收入狀況、還款能力以及信譽(yù)程度等情況”，利率則按基準利率執行。

　　建設銀行客服人員表示，如果客戶(hù)有足夠的風(fēng)險承受能力，最高可以拿到房?jì)r(jià)80%的貸款，也就是首付兩成即可。

　　正是在這樣相對寬松的貸款條件下，房?jì)r(jià)在2009年“高歌猛進(jìn)”，國務(wù)院辦公室的通知也就是在這一背景下產(chǎn)生的。通知提出，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，近期部分城市出現了房?jì)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，需要引起高度重視。

　　通知要求，金融機構在繼續支持居民首次貸款購買(mǎi)普通自住房的同時(shí)，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。

　　五成首付未落地

　　值得注意的是，上周，“相關(guān)部門(mén)已制定調控政策，將二套房及多套房的商業(yè)貸款首付比例提高至50%”的消息甚囂塵上，央行和銀監會(huì )隨后否認了這一消息。

　　銀行業(yè)人士分析指出，現在二套房的貸款政策已經(jīng)很?chē)栏�，并不需要將首付提高�?0%，關(guān)鍵是如何嚴格執行四成首付的要求�！爱吘�，首付提高至50%的打擊面過(guò)大了一些�！�

　　嚴格執行四成首付之后會(huì )對銀行的房貨業(yè)務(wù)量帶來(lái)什么樣的變化？浦發(fā)銀行廣州分行個(gè)人銀行發(fā)展管理部總經(jīng)理林亦涵對本報表示，今年的業(yè)務(wù)量不會(huì )有大的收緊，目前該行已經(jīng)嚴格執行40%首付的規定，未來(lái)會(huì )呈怎樣的變化還要看政策方面會(huì )否有新的調控措施出臺。

　　專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)

　　各地將集中出臺樓市措施

    國務(wù)院辦公廳日前下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，要求政府增加保障性住房和普通商品住房有效供給，抑制投資投機性購房需求，并強調二套房貸首付不得低于40%。這已經(jīng)是在出臺營(yíng)業(yè)稅不足5年將全額征收、“國四條”以及開(kāi)發(fā)商拿地首付不低于50%后，國務(wù)院發(fā)出的第四道令箭。

　　業(yè)內專(zhuān)家表示，各地方政府可能近期會(huì )集中出臺樓市調控措施，特別是部分房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市�！按饲暗膸状笳{控政策多數是國務(wù)院定調，然后是各大部委出臺相關(guān)細則，地方政府能否配合還不好說(shuō)。而國務(wù)院辦公廳這次是直接向地方政府下發(fā)通知，地方政府將會(huì )積極研究出臺調控政策�！睎|莞某房地產(chǎn)副總裁王先生對本報記者表示。

　　而在“遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”的大命題之下，目前已有部分地方政府率先出手。如上海認定購買(mǎi)第二套(含第二套)以上非改善型住房就是投資投機性購房；南京不僅取消稅收優(yōu)惠政策，還采用購房“實(shí)名制”的手段遏制投機性購房。

　　銷(xiāo)售現疲態(tài) 房?jì)r(jià)或下行

　　得益于政府救市政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在2009年獲得大豐收，大部分企業(yè)都超額完成全年的銷(xiāo)售目標。不過(guò)，在房企超額銷(xiāo)售的光環(huán)下，仍然難掩疲態(tài)之勢，銷(xiāo)售環(huán)比逐月下降。

　　“萬(wàn)科12月份的銷(xiāo)售數據表明，房地產(chǎn)投機行為已開(kāi)始減少�！敝性�證券分析師吳劍雄表示。去年12月份萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售面積40.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額55.0億元，分別比2008年同期下降38.7%和增長(cháng)3.0%。而該公司當年11月份實(shí)現銷(xiāo)售面積52.0萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額52.3億元，同比增幅為23.6%和46.5%。

　　另外，保利地產(chǎn)2009年10月份銷(xiāo)售面積為53.43萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額45.26億元，但到11月份，銷(xiāo)售面積只有37.53萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑29.76%，銷(xiāo)售金額35.03億元，環(huán)比下降22.6%。

　　業(yè)內人士表示，隨著(zhù)國家打擊投資投機措施相繼出臺，如果開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上沒(méi)有讓步，銷(xiāo)售將會(huì )進(jìn)一步萎縮。吳劍雄認為，今年年初房地產(chǎn)成交量將持續低迷，房?jì)r(jià)將在晚些時(shí)候開(kāi)始下跌。而經(jīng)濟學(xué)家鐘偉認為，中國房?jì)r(jià)將在一季度見(jiàn)頂。 (張忠安)