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　　對于昨日國辦以通知形式出臺的十一條地產(chǎn)調控政策，接受采訪(fǎng)的業(yè)內人士認為，政策短期內會(huì )對房地產(chǎn)的成交量產(chǎn)生顯著(zhù)影響，但對房?jì)r(jià)的影響也許要到半年后才能顯現。未來(lái)是否出現上調利率的政策才是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。

　　利率是否調整最關(guān)鍵

　　“這可能是去年底以來(lái)中央出臺的最有力度的地產(chǎn)調控政策，相信會(huì )對抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲產(chǎn)生重要影響�！� 格致中和地產(chǎn)機構青忠貴昨日表示。

　　青忠貴表示，相比于早前出臺的稅收、打擊囤地、提高土地出讓金首付比例等政策，按揭房貸政策的調整是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的政策，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)從盛到衰，以及2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速反彈并迅速繁榮，都與中央的房貸政策的調整有關(guān)。這次政策與2007年9月出臺的調控政策類(lèi)似，肯定也會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。此次政策與當時(shí)政策的不同之處是，當時(shí)除了提高二套房首付比例外，貸款利率也上調。

　　青忠貴同時(shí)認為，這個(gè)政策與去年年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神相比，也有很大的調整和改變。主要表現為，“改善性住房”的優(yōu)惠政策在這一次的政策中還沒(méi)有提及。很明顯，此次針對二次購房的首付比例提高是一個(gè)一刀切的政策。這表明了中央對房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度發(fā)生了變化，是一個(gè)值得高度關(guān)注的政策動(dòng)向。

　　不過(guò)，深圳市蘭江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總裁楊大谷認為，目前中央的政策調控力度還不夠，提高第二套住房的首付比例，雖然會(huì )對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生一定影響，但是不如提高貸款利率的作用大。因為提高首付比例，只會(huì )提高房地產(chǎn)交易的短期成本，對抑制房?jì)r(jià)快速上漲的效果不大，很多炒房者還是支付得起。只有提高房貸利率，增加購房的長(cháng)期成本，才會(huì )地對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。

　　長(cháng)城證券分析師黃林清也認為，此次中央出臺的政策要好于預期。主要表現是，此次政策對二套房的貸款利率沒(méi)有明確，仍舊是由銀行嚴格按照風(fēng)險定價(jià)。此前市場(chǎng)預期，二套房的貸款利率將會(huì )提高為正常水平的1.1倍。

　　短期市場(chǎng)會(huì )形成觀(guān)望

　　對于該政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，青忠貴認為，政策出臺后，短期內房?jì)r(jià)可能還會(huì )繼續按照慣性向上沖，但是漲幅不會(huì )很大。因為政策的出臺主要是為了抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，抑制房地產(chǎn)投機行為，不完全是為了打壓房?jì)r(jià)。而且目前房地產(chǎn)公司也沒(méi)有降價(jià)銷(xiāo)售的巨大壓力。

　　首先去年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，很多房地產(chǎn)公司不存在資金壓力；其次目前市場(chǎng)上房子的供求關(guān)系也對房地產(chǎn)公司有利。因此，政策對房?jì)r(jià)調控的效果估計要過(guò)半年之后才能顯現。從歷史來(lái)看，2007年9月的調控政策也是過(guò)了半年之后，才出現房?jì)r(jià)的調整。而且，2007年的宏觀(guān)經(jīng)濟形勢因受到金融危機的影響，處于下滑之中；2010年中國的經(jīng)濟則處于回升狀態(tài)。但是政策對成交量的影響將會(huì )非常顯著(zhù)。原因是提高二套房的首付比例將提高購房成本，同時(shí)也使得購房者形成對房?jì)r(jià)走勢形成新的預期，觀(guān)望情緒將會(huì )變濃�？梢灶A見(jiàn)，成交量大幅下降的情形將會(huì )很快出現。

　　黃林清認為，政策對成交量的影響將有兩個(gè)階段，首先是因為政策的出臺，購房者出現觀(guān)望，成交量下降；持續一段時(shí)間后，如果房?jì)r(jià)沒(méi)有下跌，成交量又會(huì )重新增長(cháng)。黃清林認為，根據當前的房地產(chǎn)形勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商下調價(jià)格的動(dòng)力不足，而且在提高二套房首付比例后，銀行的風(fēng)險基本得到控制，面對激烈的競爭，銀行也有更強的動(dòng)力降低利率爭奪客戶(hù)，這些都會(huì )對房?jì)r(jià)提供支撐�？梢灶A見(jiàn)，只要央行對二套房的貸款利率不提出一刀切的上調政策，房屋按揭的信貸政策仍將很寬松。

　　對房地產(chǎn)公司，青忠貴認為，政策的出臺對房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)工有一定的影響，投資規模會(huì )有所收縮，但是房地產(chǎn)公司調控開(kāi)發(fā)量的空間有限。原因是，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)工建設都有非常細致的規劃和流程，不可能隨意地根據外部環(huán)境的變化縮減或者增加開(kāi)工建設的數量。正如2009年房地產(chǎn)火爆的時(shí)候，房地產(chǎn)公司不可能快速增加供給一樣，房地產(chǎn)公司也不可能隨著(zhù)新的政策出臺而大幅縮減開(kāi)工量。事實(shí)上，從目前的公開(kāi)信息來(lái)看，不少大型房地產(chǎn)公司2010年的銷(xiāo)售目標均比2009年提高了30%左右。