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　　1月10日，“國11條”公布，對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)。那么新政策對公積金貸款等方面是否有影響呢？

　　公積金貸款不受影響但額度受限

　　仍可首付兩成

　　記者昨天自北京市公積金管理中心處獲悉，目前公積金中心還沒(méi)有接到相關(guān)收緊二套房貸的通知，公積金貸款仍然按照之前的政策執行。

　　對此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張月這樣解釋?zhuān)�如果家庭成員中，已經(jīng)有一套房子是采用的商業(yè)貸款，如果再購房，采用公積金方式貸款，將不受二套房貸的影響，仍可以首付最低兩成；如果家庭成員中已經(jīng)用公積金貸款買(mǎi)了一套房，再購房之前把此套貸款還清，仍可以?xún)沙墒赘顿彿�，不受二套房貸的影響。如此一來(lái)，公積金貸款必然在以后的貸款中受到越來(lái)越多消費者的青睞。

　　額度會(huì )受限制

　　不過(guò)，張月同時(shí)指出，公積金貸款還是會(huì )受到貸款額度的限制。

　　一般買(mǎi)第二套以上房的真正的升級置業(yè)者，購房面積相對較大，總價(jià)和貸款額度也相對大，公積金貸款不一定具備支付能力�，F在公積金可以最高貸款80萬(wàn)元，根據不同的繳存額度，所貸款項也不同，一般是貸不到最高額度的。而以現在的房?jì)r(jià)，購買(mǎi)改善型住宅的人，房子起碼是三居，100平方米以上，動(dòng)輒就得200萬(wàn)元以上，如果單純辦理公積金貸款，首付兩成，貸款額度遠遠不夠。單純的公積金貸款還是無(wú)法滿(mǎn)足改善型住房者的貸款需求。

　　改善型購房者或享受不到優(yōu)惠

　　2008年12月國務(wù)院辦公廳發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)中明確表示：加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對已貸款購買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。而此次出臺的“國11條”新政，在二套房的界定上沒(méi)有再提及“改善型住房”。

　　中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍表示，據北京中原三級市場(chǎng)研究部的統計數據顯示，北京中高檔二手商品房交易中，15%的消費者是改善型購房。而此次政策后，會(huì )有屬于改善型需求的購買(mǎi)者被視為“樓市投資者”受到政策抑制的現象出現。

　　購房成本案例比較

　　通過(guò)案例計算來(lái)比較一下該政策執行前后二次購房的購房成本。假設該政策前后同一套房產(chǎn)的購房者分別被劃為改善型可以享受優(yōu)惠和非改善型二次購房需求，其購房成本相差甚多。假設王先生二次購房，購買(mǎi)一套房屋總價(jià)150萬(wàn)元的二手房，貸款以20年期計算(基準利率5.94%)，如右表計算。

　　比較結論：從案例對比中可以看出，同一套房產(chǎn)，由改善型劃為非改善型后，首付款將需多支付10.5萬(wàn)元，貸款利息將多支付15.11萬(wàn)。雖然非改善型購房貸款金額低于改善型，但由于利率的上浮，導致利息更高。

　　>>業(yè)界看法

　　銀行對自住者應區別對待

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張月認為，“國11條”針對二套房貸的政策，讓投資購房的人產(chǎn)生較強的心理警示，也會(huì )讓普通自住者對后期市場(chǎng)國家調控產(chǎn)生一定的心理預期，但對房?jì)r(jià)和真正的自住購房者升級置業(yè)不會(huì )直接產(chǎn)生影響。主要因為升級置業(yè)者支付能力較強。不過(guò)，建議銀行對真正自住的房貸者應該區別對待。

　　改善型購買(mǎi)意愿或將下降

　　鑫尊置地房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)推廣經(jīng)理龔靖表示，據了解，來(lái)門(mén)店購房的人，很多都是把小房子賣(mài)了，準備升級置業(yè)換個(gè)大點(diǎn)的。如果改善型購房的房貸優(yōu)惠被取消，將讓他們的房貸首付壓力加大。這部分人群購買(mǎi)意愿將會(huì )下降。 (趙麗萍)