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　　盡管“國十一條”相對2007年出臺的二套房貸政策相對寬松，但對打擊投機性購房需求作用較大，除了完全靠自有資金投資房產(chǎn)的以外，投機需求都將受到壓制，甚至不排除自住的剛性需求有受限的可能。春節后，一旦失去銀行信貸支持，樓市價(jià)格可能出現調整。

　　“國十一條”將從需求上打擊投機購房，并將以往的政策漏洞補牢。盡管從理論上來(lái)說(shuō)，二套以上購房者更加有還款能力，但這并不意味著(zhù)其違約風(fēng)險小，因為投機購房者的杠桿率較高，資金鏈斷裂的風(fēng)險更高。一旦利率和首付比例要求提高，他們的還款能力將大打折扣。

　　“國十一條”的影響有多大

　　“國十一條”中，有關(guān)首付必須嚴控四成以上的二套房貸款新政，盡管政府層面接二連三出臺針對投資性購房的政策組合拳，不少購房者以及業(yè)內專(zhuān)家在聽(tīng)聞二套房貸的新政策后卻反應平淡�！按舜涡掳l(fā)布的二套房貸新政并未對貸款利率限定，僅要求貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)，存在一定的操作空間�！庇袠I(yè)內人士認為，盡管在官方層面聲稱(chēng)二套房貸利率必須上浮10%，但“自主定價(jià)”極有可能讓這項新政影響不大。

　　“二套房”被一刀切

　　在這項被稱(chēng)為“國十一條”的調控政策中，最為核心的措施是對之前“國四條”提出的差別化信貸政策進(jìn)行了細化�！芭c以往不同，這次措施出臺沒(méi)有提及改善性需求，而是直接以家庭為單位認定第二套房”，武漢青年國民經(jīng)濟研究所所長(cháng)王濤認為，這一轉變意味著(zhù)所有二套及以上住房都嚴格化，包括改善需求在內的二套及以上購房需求，都將不再享受貸款優(yōu)惠。

　　一名分析人士則認為，以“二套房”來(lái)取代“改善型”、“投資型”的模糊界定，說(shuō)明政府在打擊投機的決策

　　“有的放矢”，且越來(lái)越嚴格。因此，“二套房”一刀切的做法反而更有利于市場(chǎng)的調控。

　　而業(yè)界普遍預期，這種差別化的信貸政策對于投資、投機性住房需求很具殺傷力。從歷史情況來(lái)看，2007年出臺的“9·27房貸新政”，核心內容就是收緊“二套房貸”政策，造成了2008年市場(chǎng)的急轉直下和大幅調整。

　　“改善型”住房界定模糊

　　此前，“改善型普通自住房”的定義比較模糊，操作變通空間較大，商業(yè)銀行要么因沒(méi)有細則而無(wú)法執行，要么根據自身理解打一些“擦邊球”，把“改善型普通自住房”變成實(shí)質(zhì)上的二套住房。在“改善型”界定上，以舊換新、以小換大等都是改善型，為離單位近點(diǎn)買(mǎi)房也是改善型。而不少銀行業(yè)利用“改善型普通自住房”的概念，徹底放開(kāi)二套房貸，使“改善型普通自住房”脫離了其最初的本義。

　　一位銀行房貸部門(mén)的人士在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，二套以上住房首付四成是前兩年就出臺的政策，不過(guò)因為金融危機等各種因素沖擊，2008年開(kāi)始樓市極度低迷，中央和地方都出臺了刺激房地產(chǎn)的政策，因此銀行對二套房首付四成的執行開(kāi)始打“擦邊球”，例如以個(gè)人而非家庭為單位認定首套房，只要個(gè)人名下沒(méi)有房產(chǎn)，在很多銀行都能獲得首套房待遇。

　　“實(shí)際上二套房首付四成已經(jīng)在執行了，此次的政策只是再一次明確�！币晃汇y行人士說(shuō)，只不過(guò)由于“改善型”和“二套房”在界定上有靈活的操作空間，因此，不少銀行因為競爭壓力，“打擦邊球”的情況時(shí)有存在。在操作時(shí)，在改善房認定中弄虛作假。

　　銀行對房貸利率自主權更大

　　“國十一條”對二套房貸利率并未提出明確的上浮比例。多數銀行人士還表達了對利率“風(fēng)險定價(jià)”的疑惑，認為“國十一條”里沒(méi)有像銀監會(huì )“二套房貸規定”的基準利率1.1倍的具體規定，這意味著(zhù)各家銀行在利率定價(jià)方面的自主權將更大。上述國有銀行的房貸業(yè)務(wù)人士透露，今后二套房貸利率提高到基準利率1.1倍的規定，將成為一個(gè)“泛標準”，各家銀行將視具體貸款客戶(hù)的資質(zhì)不同，來(lái)確定不同的利率。

　　一名支行行長(cháng)認為，“這是監管部門(mén)有意模糊利率，好讓各家銀行自己把控�！睋�了解，今年以來(lái)，像去年那樣大面積獲得7折房貸優(yōu)惠利率的客戶(hù)越來(lái)越少，但“二套房”貸款客戶(hù)如果自身資質(zhì)優(yōu)良、還款能力強，仍可以得到部分利率折扣。

　　武漢某地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理認為：首付4成后，在一定意義上打壓了房地產(chǎn)投機情況，有實(shí)際效果，但“二套房貸”利率的靈活性可能打擊效果不那么明顯，　另有業(yè)內人士認為，“首付4成”將是“二套房”放貸的底線(xiàn)。 （長(cháng)江商報）