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　　近日有媒體報道，今年稅務(wù)部門(mén)將在全國范圍內開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評稅。這一消息讓“空轉”了6年之久的物業(yè)稅再度成為各界關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題。不過(guò)，隨后又有“權威人士”出來(lái)否認今年開(kāi)征物業(yè)稅�？磥�(lái)，今年開(kāi)征物業(yè)稅的消息仍舊只是個(gè)傳說(shuō)。不過(guò)也有專(zhuān)家表示，盡管住宅物業(yè)稅因諸多技術(shù)問(wèn)題還不具備征稅條件，但是“今年有可能先針對商業(yè)地產(chǎn)”。

　　“空轉”到“實(shí)轉”

　　物業(yè)稅仍無(wú)時(shí)間表

　　據了解，物業(yè)稅“空轉”工作在部分地區試點(diǎn)了6年多。而所謂物業(yè)稅的模擬“空轉”，是指雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟與真實(shí)收稅流程相同，由財政部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)以及土地管理部門(mén)共同參與，統計物業(yè)數量，并進(jìn)行評估和稅收統計。

　　據了解，國家稅務(wù)總局在日前召開(kāi)的一個(gè)工作會(huì )議上，布置了今年財產(chǎn)行為稅征收的相關(guān)工作，并對這一工作的10余項要點(diǎn)進(jìn)行討論。此外，會(huì )議還對在全國范圍內開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評稅，以及應用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價(jià)格工作的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了說(shuō)明。這是物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)工作進(jìn)行6年多之后，稅務(wù)部門(mén)在物業(yè)稅開(kāi)征方面邁出的一大步。不少人士據此認為，今年部分城市試點(diǎn)開(kāi)征物業(yè)稅的可能性很大。

　　不過(guò)，隨后有媒體采訪(fǎng)“接近決策層的人士”表示，“中央已明確表態(tài)，短期內不會(huì )推出物業(yè)稅”。如此，更讓物業(yè)稅一事變得更加撲朔迷離。而中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授劉桓表示：“今年在全國范圍內開(kāi)征物業(yè)稅的可能性還不大，但在局部地區試點(diǎn)對商業(yè)地產(chǎn)征收，還是很有可能的�！绷碛邢�息表示，目前北京等地已經(jīng)做好了物業(yè)稅“實(shí)轉”的方案，而深圳也已將開(kāi)征物業(yè)稅寫(xiě)進(jìn)了《深圳市綜合配套改革三年(2009~2011年)實(shí)施方案工作安排表》。

　　商業(yè)先實(shí)施 影響不太大

　　財政部稅政司副司長(cháng)王曉華上月表示，經(jīng)過(guò)6年多的模擬評稅試點(diǎn)，按評估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。據介紹，物業(yè)稅改革的思路是“總體設計、分步實(shí)施”。劉桓表示，政府開(kāi)征物業(yè)稅的設想是第一步對商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅；第二步是擴大到對住宅進(jìn)行征稅，其中對非普通住宅和普通住宅的征稅也有先后順序。

　　據了解，目前商用物業(yè)的征稅稅種主要是房產(chǎn)稅和土地增值稅。按規定，房產(chǎn)稅依房產(chǎn)余值計征的年稅率為1.2%，依租金收入計征的稅率為12%；土地增值稅則采用四級累進(jìn)稅率，最高為60%。業(yè)內人士介紹，商用物業(yè)主要稅種變更為物業(yè)稅后，征收總額不會(huì )有太大變化。同時(shí)，房產(chǎn)價(jià)值評估、征稅主體統計等也可沿用原稅種的統計方式，不存在技術(shù)上的障礙。

　　廣州某開(kāi)發(fā)商表示，物業(yè)稅僅在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施，對樓市總體的影響比較小，因為目前商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)基本上是兩個(gè)體系，相互影響較小。但在商業(yè)地產(chǎn)內部可能對開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)生一些影響。目前開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)一般分為自己持有型和出售型。如果開(kāi)發(fā)商持有的話(huà)，物業(yè)稅其實(shí)跟以往的稅差別不大，影響也不大。如果出售，買(mǎi)家或因為物業(yè)稅的存在而減少或者放棄購買(mǎi)，這便可能會(huì )給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)產(chǎn)品積壓情況，或者被迫轉為自己持有。

　　住宅怎么收 還是未知數

　　盡管物業(yè)稅有望先從商用物業(yè)開(kāi)始，但畢竟過(guò)渡到住宅物業(yè)是大勢所趨。關(guān)鍵是，在住宅方面物業(yè)稅到底怎么收，還是個(gè)未知的問(wèn)題。據了解，在物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)期間，物業(yè)稅的征收方案是將原有的土地使用稅、房產(chǎn)稅兩項合并征收。其中土地使用稅按面積征收。房產(chǎn)稅則有兩種模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價(jià)的70%為基準，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租、投資用，就以投資回報的18%為基準，征收12%的物業(yè)稅。

　　“雖然物業(yè)稅在技術(shù)上已經(jīng)沒(méi)有問(wèn)題，但是中國的現實(shí)決定了具體操作會(huì )有很多細節問(wèn)題”。中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示，“例如現在有普通商品房，還有保障房以及房改房、公房、拆遷房等，這些房如何區別征稅都是一個(gè)問(wèn)題”。此外，房產(chǎn)登記信息不完整、房產(chǎn)價(jià)值如何評估，以及與現有的稅費制度如何銜接等問(wèn)題，解決這些問(wèn)題很可能耗費較長(cháng)時(shí)間。據悉，此前有關(guān)部門(mén)提出了“新房新辦法、老房老辦法”的解決方案，購房者已經(jīng)一次性支付了地價(jià)和相關(guān)稅費的問(wèn)題，在其土地使用權期限內采用差別稅率的方式。

　　住宅征收物業(yè)稅雖無(wú)定論，但是飽受高樓價(jià)之苦的普通大眾卻將物業(yè)稅當作抑制樓價(jià)的“濟世良藥”，事實(shí)真會(huì )如此？不少人士認為，開(kāi)征物業(yè)稅后會(huì )加大房地產(chǎn)保有環(huán)節的稅收負擔，降低投資和投機需求，從而抑制房?jì)r(jià)上漲。

　　不過(guò)，一位業(yè)內人士表示，物業(yè)稅的功能是保證財政收入而不是調控樓價(jià)。而且在國外，物業(yè)稅大多作為地方政府的主體稅種，主要作用是保障地方財政收入，尚無(wú)調控房地產(chǎn)價(jià)格的成功案例�！拔飿I(yè)稅可能會(huì )壓制投機需求，但是影響樓價(jià)的根本因素還是供求關(guān)系”，廣州某開(kāi)發(fā)商則表示，“不要把降價(jià)希望寄托在物業(yè)稅上”。

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　　看看其他地區是如何征收物業(yè)稅的

　　新加坡：物業(yè)稅是對所有房產(chǎn)征收的稅種，包括政府福利房。自住房物業(yè)稅率是4%，其他類(lèi)型房物業(yè)稅率是10%。

　　韓國：2007年，韓國財產(chǎn)稅和綜合土地稅達房產(chǎn)總值的30%。如果出售第二套房產(chǎn)，各項稅率加起來(lái)為房產(chǎn)總值的50%，第三套房產(chǎn)為60%。

　　中國臺灣：按物業(yè)稅征收標準，144平方米以上的房源，每年收取稅費約為房屋總價(jià)的0.8%~1.5%。

　　中國香港：物業(yè)稅每年征收，按應評稅值計算，如除租金外業(yè)主無(wú)其他收益，年租就是應評稅值。若房產(chǎn)擁有人為法人團體，可申請將租金視為公司營(yíng)業(yè)收業(yè)，免繳物業(yè)稅而征利得稅。目前物業(yè)稅稅率為15%。

　　加拿大:政府對100%的物業(yè)征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收,對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等則有優(yōu)惠。

　　法國:政府采用土地年度稅的形式征收不動(dòng)產(chǎn)稅。

　　美國:擁有房產(chǎn)后每年交不動(dòng)產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同,幅度在房產(chǎn)價(jià)值的1%~2%之間。

　　澳大利亞:政府根據房屋的占地面積和每年進(jìn)行評估的房屋價(jià)值，按0.3%~1%征收。