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　　央行5年前配就的一副猛藥開(kāi)始“臨床試吃”——

　　一段時(shí)間以來(lái)，許多城市房?jì)r(jià)持續上漲，引起了有關(guān)方面的高度關(guān)注。按照住房和城鄉建設部要求，廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳近日對外宣布，2010年將選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點(diǎn)。

　　這一試點(diǎn)的初衷，是為了減少商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不規范行為，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，試點(diǎn)工作如何具體實(shí)施，能否達成預期效果？記者就此問(wèn)題采訪(fǎng)了政府部門(mén)、有關(guān)專(zhuān)家和業(yè)內人士。

　　積重難返：預售制度成為“眾矢之的”

　　我國1995年制定實(shí)施了《城市房地產(chǎn)管理法》，明確將商品房預售制度確定為一項法定制度，對預售條件、監管做出了原則性規定。但在實(shí)際操作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)不能?chē)栏駡绦邢嚓P(guān)法律和行政規章，在征地、拆遷、規劃設計、銷(xiāo)售宣傳、物業(yè)管理方面存在諸多弊端，開(kāi)發(fā)商利用制度漏洞，把風(fēng)險轉移給購房者及銀行。

　　2005年8月，中國人民銀行的研究部門(mén)鑒于商品房預售存在的問(wèn)題，在年度房地產(chǎn)金融報告中曾建議取消房屋預售制度，立即引起了強烈反響。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林介紹，住房改革初期，這一制度的確為房地產(chǎn)融資、資金周轉提供了條件，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　易居中國分析師薛建雄表示，出臺商品房預售制度的初衷是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金門(mén)檻、擴大內需、增加市場(chǎng)供應。預售制度加速了資金的運轉周期，提高了資金的使用效率，已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要手段。

　　但是，一些消費者認為，商品房預售制度正在成為開(kāi)發(fā)商推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的“幫兇”。由于開(kāi)發(fā)商提前拿到預收款，提前收回部分乃至全部成本，于是通過(guò)囤積居奇等方式步步推高房?jì)r(jià)，而房?jì)r(jià)上漲又為開(kāi)發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項目的預收款創(chuàng )造了條件，這種循環(huán)推動(dòng)力促使房?jì)r(jià)屢創(chuàng )新高。

　　還有的地方人大代表指出，商品房預售制度是推動(dòng)房?jì)r(jià)快速上漲的重要原因之一，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)不規范的重要根源，建議廢除這一制度。

　　廣西民族大學(xué)商學(xué)院教授高歌表示，預售商品房已成為投資工具，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。此外，購房者與開(kāi)發(fā)商信息不對稱(chēng)，導致購房者容易受到損害，而預售制度加劇了這一現象。由于房屋預售與房屋實(shí)際交付存在時(shí)間差，購房者面臨房屋質(zhì)量、建筑及面積計量、虛假宣傳、規劃變更、合同定金、延期交房等多方面的風(fēng)險。

　　取消預售：會(huì )不會(huì )“事與愿違”？

　　薛建雄表示，如果簡(jiǎn)單地取消商品房預售制度，有可能帶來(lái)不利后果：一是有的地方商品房不夠賣(mài)，如果直接搞現房銷(xiāo)售，會(huì )加劇商品房的供不應求，進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)；二是取消商品房預售制度將增加開(kāi)發(fā)商的成本，相應支出勢必轉嫁給購房者。

　　廣西榮和企業(yè)集團有限公司副總裁周鷹說(shuō)，取消預售制度也可能為開(kāi)發(fā)商資金周轉帶來(lái)一定難度。從長(cháng)期來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的壓力勢必分攤到購買(mǎi)者身上。他認為，取消商品房預售制度并不能根治高房?jì)r(jià)。房?jì)r(jià)是由供需關(guān)系所決定，簡(jiǎn)單地取消預售制度將促使開(kāi)發(fā)商在施工安排、開(kāi)發(fā)節奏等環(huán)節做出調整。

　　他坦言，取消商品房預售制度會(huì )促使開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)力度，這會(huì )帶來(lái)釋放量的積壓，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的供需關(guān)系，造成房?jì)r(jià)的下跌，給購買(mǎi)者帶來(lái)?yè)p失。另一方面，取消預售制度，開(kāi)發(fā)商將更加捂盤(pán)惜售，延緩出市節奏等現象也將更為常見(jiàn)。

　　專(zhuān)家建議，房地產(chǎn)預售制度取消后，一方面要完善監管手段和法規，規范管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為，通過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商政策指導和資金扶持，將市場(chǎng)風(fēng)險的影響降至最低；另一方面要完善稅收、市場(chǎng)信息窗口等政策，鼓勵自住型需求，抑制投機和短期炒作行為。

　　小心謹慎：試點(diǎn)取消預售制度

　　廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳黨組書(shū)記宋繼東日前向記者表示，南寧市試點(diǎn)取消預售房制度不會(huì )在全市展開(kāi)�！拔覀兛紤]可能會(huì )從一個(gè)項目、一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始，但絕不可能在南寧全市范圍內展開(kāi)�！�

　　宋繼東透露，住房和城鄉建設部日前提出，要積極推行商品房現房銷(xiāo)售、推進(jìn)取消商品房預售制度試點(diǎn)工作。廣西提出試點(diǎn)取消商品房預售制度正是按照住房和城鄉建設部的指示精神�！暗�試點(diǎn)的時(shí)間、范圍，以及相關(guān)調研等準備工作尚未開(kāi)展，因此近期內這項工作還不能進(jìn)行�！彼卫^東說(shuō)。

　　可見(jiàn)，南寧市取消商品房預售制度試點(diǎn)，目前還處在醞釀階段，具體實(shí)施細則仍在探討之中。

　　他說(shuō)：“試點(diǎn)工作需要一個(gè)準備過(guò)程，在組織、機構和制度上都要制定相應的方案，另外對這一問(wèn)題的研究、調研工作也要進(jìn)行，但目前這些工作尚未開(kāi)展，也不能肯定具體會(huì )在哪一天開(kāi)始�！�

　　試點(diǎn)雖在醞釀之中，但大部分網(wǎng)民對取消商品房預售制度表示支持。他們認為，商品房預售，弊端多，應嚴禁預售。還有的網(wǎng)民認為預售制度是造成當下高房?jì)r(jià)的罪魁禍首。

　　還有的網(wǎng)民認為，商品房預售制度容易滋生腐敗，一些沒(méi)有資質(zhì)的企業(yè)靠關(guān)系拿地拿錢(qián)，到頭來(lái)政府和銀行來(lái)買(mǎi)單，風(fēng)險成本轉移給他人。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)趙杭生指出，一個(gè)成熟發(fā)達的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不能夠賣(mài)期權的，像賣(mài)期貨一樣賣(mài)房子，風(fēng)險太大�，F在的確應該探索取消商品房預售制度。如果南寧進(jìn)行取消商品房預售制度試點(diǎn)，不妨試一下，是好是壞，先不要提前下結論。(記者 劉曉莉 吳小康 裘立華)