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　　由中國人民銀行起草的《銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理辦法)目前正在征求意見(jiàn)，并將于近期開(kāi)展試點(diǎn)。這意味著(zhù)由央行牽頭的銀行間市場(chǎng)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)即將開(kāi)閘。

　　消息人士7日向中國證券報記者透露，該管理辦法規定，REITs的委托方為房產(chǎn)商，受托方為信托公司，并通過(guò)信托公司在銀行間市場(chǎng)發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券。受益券為固定收益產(chǎn)品。在受益券到期時(shí)，委托人或第三方應當按照合同約定的價(jià)格收購受益券。

　　管理辦法第十一條“信托財產(chǎn)及其登記”中明確，被委托的地產(chǎn)物業(yè)應當已經(jīng)投入使用，具有穩定現金流，并按照住房和城鄉建設主管部門(mén)的有關(guān)規定辦理房地產(chǎn)信托登記。

　　第十三條“收益來(lái)源”規定，房地產(chǎn)信托收益由房地產(chǎn)物業(yè)租金收入和處分房地產(chǎn)物業(yè)所得構成。

　　錦天城律師事務(wù)所高級合伙人王祚君律師指出，管理辦法規定應當辦理房地產(chǎn)信托登記。而與管理辦法配套的《房地產(chǎn)信托登記暫行辦法》第四條規定房地產(chǎn)信托登記，是將“信托房地產(chǎn)”作為房地產(chǎn)所有權人。就是把信托房地產(chǎn)這個(gè)客體作為房地產(chǎn)的所有權人，直接違反我國民事法律及其基本理論，是不會(huì )為法學(xué)界和司法界所接受的。

　　王祚君律師建議，房地產(chǎn)的所有權人應該是“房地產(chǎn)信托或房地產(chǎn)信托計劃”，如同美國REITs中的“商業(yè)信托”，是一個(gè)與自然人一樣的可以擁有財產(chǎn)權利的“人”，也如同香港“領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金”中所有權人為“匯豐信托”。

　　其次，第十一條、第十三條規定被委托的房地產(chǎn)物業(yè)“應當已經(jīng)投入使用，具有穩定現金流”，收益來(lái)源包括物業(yè)租金。但如果物業(yè)租金兌付不了每年預期信托利益時(shí)該怎么辦沒(méi)有明確。

　　此外，第九條明確了委托人或擔保人有回購受益券的責任，但又在第十二條對委托人或擔保人的回購網(wǎng)開(kāi)一面，規定“委托人或第三方未能按信托合同約定收購受益券時(shí)，委托人處分信托財產(chǎn)的情形例外�！�

　　這就是說(shuō)，委托人或擔保人在信托到期時(shí)應當回購受益券，如果不回購，就處置物業(yè)。這就給委托方以很大的騰挪空間：如果房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲，房產(chǎn)商可以回購物業(yè)賺取收益；如果暴跌，就可以選擇不回購而是處置物業(yè)，讓投資者承擔損失。

　　王祚君律師建議，應該讓提供流動(dòng)性支持的第三方為預期信托利益和回購受益券提供擔保，讓“流動(dòng)性支持”作為“收益來(lái)源”之一。 （記者 高改芳）