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　　近日，頻頻傳出北京在全國首先開(kāi)征物業(yè)稅的消息。

　　如今，在“空轉”了6年之后，開(kāi)征物業(yè)稅的呼聲越發(fā)響亮。如果開(kāi)征，物業(yè)稅能否真的如之前猜想的那般美好？

　　與現行稅制如何銜接？

　　“開(kāi)征物業(yè)稅，面臨的最大矛盾是與現行稅費制度的銜接問(wèn)題�！必斦�部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康指出，“這主要體現在土地出讓金的繳納方面�！�

　　目前，開(kāi)發(fā)商繳付的土地出讓金實(shí)際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開(kāi)發(fā)商把這部分費用作為開(kāi)發(fā)成本制定房?jì)r(jià)，將其“轉嫁”到購房者身上。而物業(yè)稅是對房屋所有者的房產(chǎn)進(jìn)行每年一次的評價(jià)估值征稅�！岸�者具有相通性，屬于重復征收�！辟Z康表示。

　　首都經(jīng)濟貿易大學(xué)稅收研究所執行所長(cháng)丁蕓告訴《中國會(huì )計報》記者，目前，房地產(chǎn)稅制對居民自用住房是不征稅的。為了使物業(yè)稅能夠順利推行，應當避免給居民造成過(guò)重的負擔，因此應設計一個(gè)免征額。但我國各地區差異較大，免征額如何制定是個(gè)大問(wèn)題。例如，以面積作為免征額還是以物業(yè)價(jià)值作為免征額，以家庭為單位設置免征額還是以個(gè)人為單位設置免征額。

　　“如何設置免征額既可保證國家利益又不致居民負擔過(guò)重？”丁蕓表示，這些問(wèn)題必須在大量調研的基礎上，進(jìn)行可行性分析。同時(shí)，居民的納稅能力如何也需要調查研究。

　　“物業(yè)稅征稅時(shí)不僅要考慮面積也要考慮價(jià)值�！倍∈|分析說(shuō)。新房的價(jià)值較為明晰，但舊房?jì)r(jià)值的評估需要大量的工作。而我國房地產(chǎn)價(jià)格評估以及相關(guān)資產(chǎn)評估起步較晚，行業(yè)尚不規范，存在的問(wèn)題很多。

　　“房屋產(chǎn)權問(wèn)題也是困擾物業(yè)稅征收的一大關(guān)鍵�！倍∈|強調說(shuō)。

　　目前，我國很多房屋的所有權和使用權是分離的。在當前房產(chǎn)稅的征收過(guò)程中，有相當一部分是房屋使用人納稅。但從稅收理論上講，財產(chǎn)稅必須向財產(chǎn)的產(chǎn)權人征收。因此，必須首先進(jìn)行房屋產(chǎn)權的明晰，這是物業(yè)稅順利開(kāi)征的必要條件。我國應完善房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度，從而明確物業(yè)稅的納稅人。

　　丁蕓遺憾地表示，目前，有關(guān)物業(yè)稅改革的宣傳工作尚不到位，對納稅人的說(shuō)明工作還沒(méi)做好，因此，可能會(huì )在征收中遇到抵制。

　　“很多老百姓連物業(yè)稅(不動(dòng)產(chǎn)保有稅)與物業(yè)費的區別都沒(méi)搞清，物業(yè)稅對于維護社會(huì )公平的意義根本無(wú)從談起�！倍∈|分析說(shuō)。

　　由誰(shuí)來(lái)以何標準評估

　　在丁蕓看來(lái)，開(kāi)征物業(yè)稅是我國財稅體制改革必不可少的環(huán)節。與此同時(shí)，物業(yè)稅改革對評估行業(yè)的發(fā)展也有著(zhù)極為特殊的意義。

　　當前，制約物業(yè)稅改革的一條短腿即評估。

　　“細節決定成敗。目前，涉及物業(yè)稅的種種討論，幾乎都是圍繞具體操作展開(kāi)的。而評估在此之中扮演著(zhù)操作標準和依據制定者的角色�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)資產(chǎn)評估研究所所長(cháng)劉玉平表示。

　　劉玉平分析說(shuō)，針對物業(yè)稅，主要是進(jìn)行稅基評估。

　　“以什么價(jià)值為準就是評估要討論的問(wèn)題�！眲⒂衿秸f(shuō)，物業(yè)稅的征稅基數是房產(chǎn)價(jià)值，而這種價(jià)值又分為歷史成本及現值�！爱斎�，我們要以現值為準，但現值是否真實(shí)可靠，就要進(jìn)行評估，也就是稅基評估問(wèn)題�！�

　　劉玉平表示，評估本身強調特殊性。而應用于稅基的評估，即要保持在特殊性條件下的普遍性。稅基評估首先要反映物品的時(shí)點(diǎn)價(jià)值，并在此基礎上，保持某一區域內的價(jià)值一致性。通俗地說(shuō)，可以理解為一個(gè)街道內房產(chǎn)價(jià)值的一致性。在不少西方國家，如加拿大即廣泛采用批量評估方法。

　　在搞清楚評估方法之余，另一個(gè)困擾物業(yè)稅評估的問(wèn)題即是究竟應該由誰(shuí)來(lái)評估。

　　“無(wú)論是資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價(jià)師，還是土地估價(jià)師。只要是專(zhuān)業(yè)人士，都可以來(lái)承接物業(yè)稅評估，但必須遵循統一的標準�！眲⒂衿椒治稣f(shuō)。其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題爭論的焦點(diǎn)在于物業(yè)稅評估究竟應該由中介機構來(lái)做，還是由政府牽頭。

　　劉玉平告訴記者，在國外，一般是在政府下設具體部門(mén)來(lái)管理有關(guān)事務(wù)。如澳大利亞就是在各州的稅務(wù)局下設總評估師辦公室來(lái)負責有關(guān)事宜，包括房產(chǎn)評估及稅費的收繳。

　　我國也曾傳出由國家稅務(wù)總局負責物業(yè)稅相關(guān)事宜的消息，但不少人士質(zhì)疑，這種將政策制定者、價(jià)值評估者與稅費收繳者集于一身的設置不免讓人質(zhì)疑其合理性，可能導致監管缺失的狀況。

　　開(kāi)征物業(yè)稅要循序漸進(jìn)

　　丁蕓表示，物業(yè)稅改革會(huì )增加房屋的持有成本(尤其是對擁有多套住房的炒房者)，從而增加房產(chǎn)市場(chǎng)的供給，進(jìn)而對房?jì)r(jià)產(chǎn)生一定的調控作用。因此，物業(yè)稅的開(kāi)征有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　另外，財產(chǎn)稅是在所得稅對收入調節的基礎上，對納稅人占有的財產(chǎn)作進(jìn)一步的調節。財產(chǎn)稅調節的重點(diǎn)是富人。強化財產(chǎn)稅的調節作用，有利于縮小富差距。物業(yè)稅作為一種財產(chǎn)稅，自然具備財產(chǎn)稅調節收入分配的職能。

　　為此，丁蕓建議，物業(yè)稅的開(kāi)征要循序漸進(jìn)，并且要分步驟實(shí)施。

　　第一步，規范物業(yè)稅基本制度。具體是調整房產(chǎn)稅土地增值稅、城市土地使用稅印花稅和契稅；對居民個(gè)人自用住房暫免征收物業(yè)稅。

　　第二步，擴大物業(yè)稅征稅范圍。在開(kāi)征物業(yè)稅后，再用一定的時(shí)期，對居民個(gè)人自用住房征收物業(yè)稅，但設置免稅額，對農村居民自用房和城鎮居民基本生活用房免征物業(yè)稅。城鎮居民生活用房的征稅是否以人均面積、評估價(jià)值、居住套數為衡量標準還有待研究。

　　第三步，全面推行物業(yè)稅。在擴大征稅范圍基礎上，取消城鄉物業(yè)稅減免稅優(yōu)惠，實(shí)行城鄉統一征收物業(yè)稅。以上步驟的實(shí)施至少需要數年時(shí)間�，F如今，物業(yè)稅仍處于調研階段，在這一階段，需要對物業(yè)稅征收范圍、征收方法及征收依據進(jìn)行明確界定。并且，需要對現在房屋進(jìn)行普查、評估等等�；�于前期工作的繁瑣，物業(yè)稅的開(kāi)征不應突飛猛進(jìn)。本報記者 于濛