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　　日前，房地產(chǎn)商資金鏈在政策的一再壓縮下越繃越緊，而房地產(chǎn)信托的融資渠道日漸被挖掘并放大。近期，隨著(zhù)銀監會(huì )的一則規范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)通知的下發(fā)，這條融資“便道”也顯得更加擁堵。隨之而來(lái)的是投資者對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率進(jìn)一步提升的“幸福猜想”。

　　房企融資再被收緊

　　近日，銀監會(huì )的一則通知讓業(yè)內頗為局促不安，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托產(chǎn)品融資的方式再次受到嚴厲監管�！半m然有些條款是重提，但是顯示了監管對房地產(chǎn)企業(yè)融資的限制，特別是囤地目的的融資�！睒I(yè)內人士分析。原來(lái)，銀監會(huì )在節前就向各地銀監局和商業(yè)銀行發(fā)布了這則《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監管有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中要求“信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款”，且發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目必須滿(mǎn)足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

　　“從通知第六條的關(guān)于‘實(shí)質(zhì)重于形式’的兜底表述中我們明顯感覺(jué)到，這次的監管措辭比以往更加嚴厲，涉及范圍更廣，信托公司通過(guò)產(chǎn)品交易結構設計來(lái)規避監管的成本更高了，房地產(chǎn)企業(yè)融資門(mén)檻也更高了。但是這種彈性表述便于監管機構依據房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情勢進(jìn)行動(dòng)態(tài)監管、便于從嚴或從寬解釋�！毙磐袕臉I(yè)人士劉擎認為。

　　據了解，去年房地產(chǎn)信托紅遍了半邊天，據用益信托工作室的不完全統計，截止到2010年1月16日，去年房地產(chǎn)信托募集資金規模達447億元，位列第一。而由于今年年初信貸的調控更加緊湊，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的渠道很是緊張，嗷嗷待哺的地產(chǎn)企業(yè)融資需求繼續催熱了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

　　“雖然房地產(chǎn)企業(yè)再融資或將重啟，對于企業(yè)資金面上來(lái)說(shuō)是個(gè)利好，但這明顯是一小部分較高資信的房企的利好。最近我手頭上有好幾個(gè)地產(chǎn)巨頭都在四處尋找殼資源曲線(xiàn)上市，急吼吼進(jìn)入資本市場(chǎng)是他們‘就差錢(qián)’的最好寫(xiě)照。在與房企老板談合作的過(guò)程中，發(fā)現他們大多跑遍了銀行、信托、私募基金甚至地下金融系統�！眲⑶姹硎�。

　　產(chǎn)品收益率或被推高

　　在供不應求的融資需求推動(dòng)下，資金的價(jià)格從邏輯上看將上漲，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品或將在將來(lái)的一段時(shí)間內得到推高。

　　根據機構數據統計，投資到房地產(chǎn)企業(yè)的信托產(chǎn)品平均收益率在各類(lèi)信托產(chǎn)品中屬于最高，年化可以達到8.25%—9.00%，而10%甚至更高的收益率也并不少見(jiàn)。

　　而就在去年3月，中信信托的一款基礎設施投資信托計劃——中信遠景一期首年的個(gè)人投資者的A類(lèi)信托實(shí)現年化22%的收益率。霎時(shí)間，投資者興奮不已，并四處打探這款收益率高出均值1倍多的“奇異果”。

　　據記者了解，該產(chǎn)品募集金額大約為12億元，期限5年，雖然名為基礎設施投資方向，但根據該產(chǎn)品的信披記錄，包括廣匯集團、利嘉集團在內的幾家企業(yè)都與房地產(chǎn)投資較有淵源，實(shí)際上是一只結構化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。而因何該產(chǎn)品能在第一年就獲得如此高額的回報率呢？為此，業(yè)內的一位信托研究專(zhuān)家認為，正所謂高風(fēng)險匹配高收益，結構化產(chǎn)品往往才能具備獲得超額收益的可能性，這與一般的房地產(chǎn)貸款信托計劃8%-10%左右的預期收益率不同。

　　而就在日前銀監會(huì )的監管通知中，對結構化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的優(yōu)先/劣后比例限制也提出了量化要求�！案鶕�通知第二條規定：信托公司以結構化方式設計房地產(chǎn)集合資金信托計劃的，其優(yōu)先/劣后受益權配比比例不得高于3:1。這是監管出于信托公司風(fēng)控的考慮而度身設計的。但信托公司基于對風(fēng)險控制的考慮，在現實(shí)操作中一般不會(huì )突破2：1的比例�！眲⑶姹硎�。

　　面對市場(chǎng)波動(dòng)較為劇烈的資本市場(chǎng)，類(lèi)似22%的高收益率似乎不太可能復制，但是穩健而較高的收益率也幾乎是所有高凈值資產(chǎn)家庭配置的必需品。在如此高的吸引力下，劉擎也給投資者提出了挑選房地產(chǎn)信托的幾項妙招：首先，考察抵押物情況以及變現能力。在不同的市場(chǎng)條件下，住宅、商業(yè)物業(yè)的變現難易程度會(huì )有較大變化，這直接影響到融資人還款能力，從而影響投資者的信托投資是否能夠順利兌現。

　　另外，房地產(chǎn)信托設計中，為了增信常常會(huì )引入擔保公司，而投資者應考察擔保公司的實(shí)力是否強大。最后，如果是股權模式的房地產(chǎn)信托，則需要看信托公司在交易結構設計中是否有足夠的控制權，如出任大股東、派駐董事人員，以監管項目運營(yíng)，規避房企“亂來(lái)”的風(fēng)險。

　　而根據目前的趨勢，結構化產(chǎn)品的占比也越來(lái)越高，如果是這類(lèi)產(chǎn)品，投資者則需要選擇與自己風(fēng)險承受能力相適應的層級，這將關(guān)乎投資收益和投資安全。 ( 涂艷)