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　　全國“兩會(huì )”臨近,各地陸續出爐的樓市成交數據顯示,2月一線(xiàn)城市成交量大幅跳水,不少業(yè)內人士認為這是調控成效初顯。不過(guò),“量跌價(jià)挺”的局面使得高房?jì)r(jià)依舊成為代表、委員們最為關(guān)心的話(huà)題之一,多份議案提案均直指當前樓市問(wèn)題。代表、委員的“狂轟濫炸”是否會(huì )導致中央繼續調控樓市?“兩會(huì )”是否會(huì )成為今年樓市的一個(gè)分水嶺呢?

　　2月京滬深穗成交跳水房?jì)r(jià)未降

　　地方調控被質(zhì)疑“太溫柔”

　　上周,國務(wù)院總理溫家寶與網(wǎng)友在線(xiàn)交流時(shí),有網(wǎng)友就向他表示雖然樓市頻出重拳,但仍擔心拉不住這匹脫韁的野馬。對此溫家寶表示,政府有責任管好房地產(chǎn)市場(chǎng),將依法對圈地不用、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)的違法違規行為進(jìn)行懲處�！拔矣袥Q心,本屆政府任期內能把這件事情管好,使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,使房?jì)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位�！�

　　不過(guò)溫家寶所強調的針對房地產(chǎn)市場(chǎng)四個(gè)方面的調控措施基本仍是對“國4條”、“國11條”政策的重申。而“國4條”、“國11條”出臺后,雖然各地———尤其是一線(xiàn)城市成交量出現下跌,但房?jì)r(jià)仍然維持高位,甚至有繼續上漲的跡象。

　　剛出爐的2月數據顯示,北京期房網(wǎng)上簽約總量為8322套,為1月成交量的75%,剔除經(jīng)濟適用房和限價(jià)商品房之后的商品住宅簽約套數為4012套,成交量?jì)H相當于上月6463套的六成；上海全市商品住宅成交面積為32萬(wàn)平方米,與1月份相比大幅減少54.29%,已是連續兩個(gè)月出現逾半跌幅,并創(chuàng )造了自2005年以來(lái)的最低紀錄；廣州2月全市一手住宅網(wǎng)簽3494套,同比下降47%,環(huán)比則縮水一半；在深圳,2月新建商品住宅銷(xiāo)售面積共計91216平方米,比去年同期下降75%,環(huán)比下降74%。不過(guò)從房?jì)r(jià)來(lái)看,總體仍處于高位并未出現太大調整。

　　業(yè)內人士分析,2月成交量下跌有其客觀(guān)原因,如逢年過(guò)節、新貨偏少等因素,但還是體現出了調控政策的成效初顯。不過(guò),僅從“國4條”、“國11條”來(lái)看,調控總體溫和,加上目前開(kāi)發(fā)商手頭資金仍較充裕,并不急于買(mǎi)房,也就咬著(zhù)房?jì)r(jià)不松了。

　　此外,近期各地也陸續出臺了落實(shí)“國11條”的地方性樓市調控政策,如“京11條”、“粵4條”等等。但這些政策一出,就被不少網(wǎng)友和市民質(zhì)疑“太溫柔”,認為多數只是對現有政策的重申。一位不愿意透露姓名的專(zhuān)家直指,受土地財政影響,與中央政府相比,各地方政府顯然被房地產(chǎn)捆綁得更厲害,因此當樓市不景氣中央“救市”時(shí),地方政府肯定會(huì )出臺更多的利好措施；而當樓市需要調控時(shí),地方政府也幾乎不可能收得比中央更緊。

　　因此,在2010年供應總體偏緊的情況下,現有調控政策能否真正讓房?jì)r(jià)穩定下來(lái),不少業(yè)內人士均表示還有待觀(guān)察。

　　房?jì)r(jià)剎不住車(chē)引發(fā)多重擔憂(yōu)

　　“兩會(huì )”后可能出臺新政

　　在這樣的背景下,今年的全國“兩會(huì )”,房地產(chǎn)市場(chǎng)勢必仍將是一個(gè)繞不過(guò)去的話(huà)題,尤其是房?jì)r(jià)瘋漲了一年之后仍然煞不住車(chē),更加劇了代表委員們的擔憂(yōu)。

　　“現在一些人用于還房貸的支出占到了收入的30%-50%,甚至更高,購房壓力讓許多年輕人背上了沉重的包袱,形成所謂的‘房奴’�！比珖�政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所名譽(yù)所長(cháng)郭松海說(shuō),“這會(huì )嚴重影響他們的消費支出,從而對消費形成抑制�！�

　　全國政協(xié)委員、中國工商銀行原監事長(cháng)王為強則表示,房?jì)r(jià)短期內上升過(guò)快,房地產(chǎn)市場(chǎng)增速過(guò)度,會(huì )給金融機構帶來(lái)系統性風(fēng)險。他還指出,居民申請貸款,用于購買(mǎi)多套房屋和投資炒房的行為增多,也就是說(shuō)一人多貸,導致借款人不能及時(shí)還貸的風(fēng)險加大。

　　此外,“地王”頻出、地價(jià)不斷攀高,大型房企對中小企業(yè)的擠出效應也日益明顯；高地價(jià)也必然導致高附加值的豪宅越來(lái)越多,普通商品住房的供應也將受到擠壓。這些都與當前中央調控樓市時(shí)希望增加普通商品住房、中小戶(hù)型供應的精神相悖。

　　其實(shí),中央層面對于樓市的關(guān)注并沒(méi)有懈怠。春節前,一次被稱(chēng)為中國有史以來(lái)規模最大、覆蓋最廣的針對房地產(chǎn)調控政策落實(shí)情況的九部委聯(lián)合督察展開(kāi)。這次督察的一項重要內容就是此前出臺的“國11條”的調控效果以及各地的落實(shí)情況。也就是說(shuō),中央對于樓市的動(dòng)態(tài)把握開(kāi)始比以往更為及時(shí),而按照國務(wù)院要求,在全國“兩會(huì )”召開(kāi)之前,所有督察工作必須完成,最終督察情況報告將會(huì )呈送國務(wù)院,成為有關(guān)部門(mén)考慮未來(lái)的樓市調控政策的依據。

　　因此不少業(yè)內人士預測,今年1月前后的一系列樓市調控政策只是一個(gè)逗號,“兩會(huì )”過(guò)后,中央還可能繼續出臺新政。隨著(zhù)會(huì )期越來(lái)越臨近,會(huì )后樓市政策走向以及“兩會(huì )”是否會(huì )成為今年樓市的一個(gè)分水嶺的懸念縈繞在了各方心頭。

　　下一步調控或包括信貸、財稅、融資等措施

　　開(kāi)發(fā)商最憂(yōu)按揭再收緊

　　按照“國4條”、“國11條”所定基調和主要精神,下一步最有可能將在信貸、財稅、企業(yè)融資、土地等方面出臺更加嚴厲的后續措施。

　　近期,控制流動(dòng)性的政策頻發(fā)。據監管層人士此前透露,2月第一周的信貸總量已經(jīng)減少,而且各家銀行上報的2月信貸計劃規模都比1月少了很多。因此2、3月新增貸款很可能因為略顯強勢的調控而下滑。

　　銀行控制信貸規模,首當其沖的就是個(gè)人按揭貸款。不僅二套房貸被嚴格收緊,連首套房貸優(yōu)惠也被部分銀行取消,利率優(yōu)惠從7折提至了8.5折。銀監會(huì )也再次重申,商業(yè)銀行應堅決控制投資投機性購房貸款。在嚴格二套房貸的同時(shí),還要大幅度提高三套以上個(gè)人按揭貸款的首付和利率要求。

　　一位開(kāi)發(fā)商表示,他最擔心的是“銀行按揭貸款政策繼續收緊”。其實(shí),他所面臨的資金壓力可能將不僅僅來(lái)源于按揭貸款的收緊。據媒體報道,今年銀行業(yè)還會(huì )格外加強對開(kāi)發(fā)貸款的控制,將對國土資源部門(mén)認定的建設用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項目,禁止發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。

　　記者還了解到,目前證監會(huì )也正在聯(lián)合國土資源部等,擬訂上市公司募集資金管理新政,旨在確定更為明確、細致嚴格的審核標準,從而把好房企土地融資的“閘門(mén)”。國土部近期也擬出臺一個(gè)關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監管的文件,內容將以加強保障性住房用地供應、加強土地供出之后的管理,以及強化房地產(chǎn)市場(chǎng)閑置土地監管等為主。

　　此外,去年底保監會(huì )起草的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》開(kāi)始面向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn),并已于2月初上交保監會(huì )主席辦公會(huì )議審議并原則通過(guò)。目前已上報國務(wù)院擇機發(fā)布。與征求意見(jiàn)稿相比,保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)的門(mén)檻被進(jìn)一步提高了。

　　還值得關(guān)注的是,財稅新政也在醞釀之中。雖然物業(yè)稅實(shí)現全面空轉后,有稅務(wù)專(zhuān)家私下透露,短期之內推行的難度仍然很大,甚至年內推出試點(diǎn)的可能性也不大,但是今年房產(chǎn)稅改革有望先期破冰,這將為從根本上遏制住部分城市的房?jì)r(jià)過(guò)快上漲鋪平道路。