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　　由于侵害購房者權益、增加銀行和購房人風(fēng)險、縱容開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售等“多宗罪”，商品房預售制度自推行以來(lái)就為人詬病。溫家寶總理在兩會(huì )上所作的政府工作報告中明確提出，要“完善商品房預售制度”，使有關(guān)商品房預售制度的問(wèn)題再次成為輿論焦點(diǎn)。

　　--代表委員要求改革甚至取消商品房預售制度

　　年初廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳對外宣布2010年將選擇在南寧市進(jìn)行取消商品房預售的試點(diǎn)，此后商品房預售制度存廢之爭引發(fā)了社會(huì )廣泛熱議。在今年的兩會(huì )上，多份提案議案都建言改革或是全面取消房地產(chǎn)預售制度。

　　民革中央的提案認為，住房預售制度本來(lái)是一種利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定的融資制度，但是由于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)剛從計劃經(jīng)濟中走出來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉軌性及這種制度選擇性的移植，使得中國住房預售不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)，也制造了市場(chǎng)及銀行風(fēng)險。

　　全國人大代表、臺盟陜西省委主委馬克寧建議取消預售賣(mài)現房。他認為預售制有三大弊端：首先是買(mǎi)房人只見(jiàn)圖紙不見(jiàn)實(shí)物，導致房屋面積縮水、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題層出不窮；嚴重誘發(fā)開(kāi)發(fā)商延期交房、抵押房再預售，甚至出現“攜款潛逃”等違法行為，已經(jīng)影響社會(huì )穩定。其次，商品房預售制也是房?jì)r(jià)升高的推手之一。開(kāi)發(fā)商提前收回大部分乃至全部成本后，就通過(guò)囤積居奇等方式步步推高房?jì)r(jià)上漲，致使國家房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調控政策受阻。第三，預售制降低了開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻，使得不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行和購房人被動(dòng)地成為風(fēng)險投資的犧牲品。

　　--當前取消商品房預售制度時(shí)機不成熟

　　盡管部分代表委員建議取消商品房預售制度，但專(zhuān)家認為，當前取消商品房預售制度的時(shí)機尚不成熟。

　　商品房預售制度是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jì)r(jià)款。1994年，當時(shí)的建設部出臺《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》，建立商品房預售許可制度，旨在解決我國住房制度改革初期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金不足、商品房供應不足的問(wèn)題。2001年，建設部又發(fā)布了《關(guān)于修改〈城市商品房預售管理辦法〉》的決定，進(jìn)一步明確了商品房預售制度的相應細則。商品房預售逐漸規范，成為多數城市的主要銷(xiāo)售形式。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，現行的商品房預售模式確實(shí)存在很多弊端，市場(chǎng)的發(fā)展方向必然是走向更加公平完善的現房銷(xiāo)售。但是處于城市化進(jìn)程中的我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在相當長(cháng)時(shí)期內整體仍將處于供不應求的階段，取消預售制度勢必提高開(kāi)發(fā)資金門(mén)檻，多數中小開(kāi)發(fā)企業(yè)將遭淘汰，導致短期內房地產(chǎn)供應量的大大減少甚至出現真空期，供求失衡加劇房?jì)r(jià)上漲。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈大幅收緊后，資金周轉速度的減慢必然影響到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資規模，不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的回升。無(wú)論從宏觀(guān)經(jīng)濟形勢，還是從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的發(fā)展來(lái)看，取消商品房預售制度時(shí)機未到。

　　--應加強信息披露并引入第三方監管完善預售制度

　　世界上不少?lài)�家存在房屋預售制度，但各國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展狀況和信用水平、法律環(huán)境不同，房屋預售制度的具體內容存在很大差異，政府參與房屋預售管理程度也有很大不同。我國應通過(guò)加強信息披露并實(shí)行第三方資金監管完善商品房預售制度。

　　首先，加強市場(chǎng)監測，完善信息披露制度，逐步探索構建開(kāi)發(fā)商信息披露制度。商品房預售制因其非即時(shí)交割的交易方式、履約期限長(cháng)以及標的物本身的特性等，使得交易中信息不對稱(chēng)及其帶來(lái)的交易風(fēng)險客觀(guān)存在，監管一旦失控，往往很容易被開(kāi)發(fā)商“鉆空子”，這也是當前預售制度各種弊端產(chǎn)生的根本原因。因此，需要從法律和制度規范上保護處于信息劣勢的購房者的合法利益和知情權。有專(zhuān)家建議借鑒證券市場(chǎng)上市公司的信息披露制度，建立類(lèi)似的開(kāi)發(fā)商預售信息披露制度，對房屋的規劃、房屋質(zhì)量、面積、裝修、配套設施等基本信息，以及取得預售證的商品房上市交易量、交易金額、開(kāi)發(fā)商自留量等，在各地房地產(chǎn)信息官方網(wǎng)站進(jìn)行詳細公布，接受公眾監督。同時(shí)，將信息披露的情況納入開(kāi)發(fā)商誠信檔案，對于違反規定的開(kāi)發(fā)商，還應有相應的懲戒措施。以此增強市場(chǎng)供應信息透明度，幫助購房者對房屋價(jià)值做出理性判斷，使市場(chǎng)形成穩定合理的房?jì)r(jià)預期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩發(fā)展。

　　其次，針對開(kāi)發(fā)商濫用預售款、購房者資金安全存在較大隱患的現象，建立預售資金第三方托管和監管相結合的制度，切實(shí)保障資金的安全性和有效使用。我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總裁胡景暉建議，在預售資金監管中引入擔保公司作為監管主體，開(kāi)發(fā)商在銀行開(kāi)立預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)后，與托管銀行、擔保公司簽訂預售資金監管三方協(xié)議，并委托擔保公司向購房者出具預收款將按規定用于預售商品房建設的擔保書(shū)，由擔保公司依法承擔資金安全的全部法律責任，在各項手續健全的情況下，購房者再將預售資金存入該賬戶(hù)。以此防止開(kāi)發(fā)商隨意挪用預售資金，以及通過(guò)假按揭騙貸等違法行為。(記者萬(wàn)利)