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　　2010年樓市開(kāi)局平穩，在走勢未明的3月，“兩會(huì )”序幕高調拉開(kāi)。據稱(chēng)，今年全國人大、政協(xié)近半議案都是圍繞著(zhù)高房?jì)r(jià)展開(kāi)，房?jì)r(jià)成為今年兩會(huì )上當之無(wú)愧的主角，更有人形容：2010年“兩會(huì )”似已變成了一場(chǎng)蔓延全國的房地產(chǎn)大會(huì )。

　　“兩會(huì )”逐漸接近尾聲，究竟今年的政策基調如何？“兩會(huì )”后會(huì )不會(huì )有嚴厲的調控措施出臺？福州樓市在“兩會(huì )”之后，走勢如何？

　　平穩為主基調 政府“鐵了心”穩房?jì)r(jià)

　　早在兩會(huì )前夕，溫總理以一句“我也知道所謂‘蝸居’的滋味，我有決心……使房?jì)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位”，拉開(kāi)了今年“兩會(huì )”關(guān)于抑制高房?jì)r(jià)討論的序幕。

　　3月5日，十一屆全國人大三次會(huì )議，國務(wù)院總理溫家寶在《政府工作報告》中提出：“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭，滿(mǎn)足人民群眾的基本住房需求�！蓖瑫r(shí)，重申了自去年12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出的增加供給、抑制投機、加強監管、推進(jìn)保障房建設等四大舉措。

　　3月8日，十一屆全國人大三次會(huì )議舉行記者會(huì )，住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新坦承，“中國未來(lái)20年房?jì)r(jià)上漲的壓力仍然很大”。但他也強調，中央政府抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的決心更大：“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控目標是要努力保持房?jì)r(jià)平穩”。他表示，如果部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭得不到遏制，住建部將考慮出臺更為嚴厲的調控措施，而且這些政策已經(jīng)在醞釀當中。

　　在保持“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”的主基調下，兩會(huì )代表與政府官員紛紛建言獻策，探討遏制高房?jì)r(jià)的解決之道。仔細梳理從“兩會(huì )”傳來(lái)的關(guān)于房地產(chǎn)的聲音，包括信貸、財稅、住房保障、土地管理等一系列的調控手段正在醞釀之中。

　　調控多管齊下 政策齊指高房?jì)r(jià)

　　增加供應 全方位升級住房保障

　　繼續大規模實(shí)施保障性安居工程。中央財政擬安排保障性住房專(zhuān)項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設保障性住房300萬(wàn)套，各類(lèi)棚戶(hù)區改造住房280萬(wàn)套。

　　——國務(wù)院總理溫家寶《政府工作報告》

　　“全方位增加住宅供應是今年兩會(huì )上關(guān)于樓市的最大亮點(diǎn)”。中庚集團執行總裁黃海雄表示，今年政府對保障性住房的供應計劃具體到數字，并且強調“嚴格執行年度建設計劃”，一定程度上反映了政府建立完善住房體系的決心，但他同時(shí)指出，保障房建設投入巨大，并主要依賴(lài)地方政府的執行，因此具體成效還要看當地政府的執行力度。

　　據記者了解，今年福州市將加快實(shí)施城市家庭保障性住房建設，擴大廉租房保障范圍，集中新建2500套以上廉租房，并將啟動(dòng)實(shí)施500萬(wàn)平方米舊城區及危舊房(棚屋區)改造，建設聯(lián)建新苑等一批中小戶(hù)型、中低價(jià)位的商品房。在保障房資金投入方面，據福建省住房和城鄉建設廳介紹，今年擬在福州、廈門(mén)兩市開(kāi)展試點(diǎn)，以確保資金安全為前提，將住房公積金閑置資金用于保障性住房建設的項目貸款。

　　和信投資執行董事李日強也指出，目前高房?jì)r(jià)的癥結主要在于缺乏覆蓋全民的完整住房保障體系，“增加土地、保障房供應是建立完整住房體系的第一步，只有從基本供求關(guān)系入手，才能真正保持住房消費市場(chǎng)的穩定�！�

　　信貸緊縮 計劃減少樓市資金供給

　　今年國家計劃減少對房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金供給，包括新增銀行貸款。在支持居民合理住房消費的同時(shí)，今年將運用金融稅收等手段，約束居民不合理的住房消費。

　　——住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新、副部長(cháng)齊驥

　　福州房地產(chǎn)專(zhuān)家劉福泉分析，在近幾年的樓市宏觀(guān)調控中，政府主要通過(guò)銀行等金融系統的信貸松緊度起到約束住房消費需求的作用。這些手段包括二套房契稅、房貸利率、貸款門(mén)檻、首付比例等等�！皬慕衲昴瓿蹰_(kāi)始，可以發(fā)現不論是針對開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款，還是針對個(gè)人的住房貸款，銀行都表現出明顯的緊縮態(tài)勢，這將對今年的房地產(chǎn)消費起到一定的約束作用”。他同時(shí)指出，除了銀行信貸手段之外，政府還應利用好稅費杠桿，“比如對中低端市場(chǎng)采取相應的稅費減免，對高端市場(chǎng)適當增加消費、持有稅等�！�

　　而針對開(kāi)發(fā)貸款的緊縮，會(huì )否對福州樓市產(chǎn)生一定的影響？據此，黃海雄指出，銀行信貸雖然對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資產(chǎn)生不可避免的影響，但目前福州開(kāi)發(fā)商的融資渠道豐富，包括民間資金、私募信托、上市融資等，因此信貸緊縮對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響仍然有限。

　　土地管理 抑制地價(jià)、監督開(kāi)發(fā)

　　大力整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲。加大對圈地不建、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)等違法違規行為的查處力度。

　　——國務(wù)院總理溫家寶《政府工作報告》

　　在今年的《政府工作報告》中，首次提出要“抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲”。業(yè)內人士紛紛表示，這表明政府在抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的眾多措施中，開(kāi)始關(guān)注到房?jì)r(jià)的成本過(guò)程，因此地價(jià)的調控和土地制度的改革也就成為了“兩會(huì )”的新焦點(diǎn)。

　　然而，針對土地制度的改革風(fēng)聲，劉福泉認為，盡管地價(jià)逐步攀升是高房?jì)r(jià)的原因之一，但目前土地“招拍掛”仍是中國土地出讓相對合理和可行的方式。和信投資執行董事李日強則補充說(shuō)，除了價(jià)格以外，土地管理更應該從土地規劃方面入手：“加大普通住宅商品房的供應，很大程度上要看政府對土地用途的規劃指標�！�

　　價(jià)穩量縮5-8月或有短期回調

　　樓市是個(gè)“政策市”，“兩會(huì )”上針對高房?jì)r(jià)的一系列調控風(fēng)聲給虎年樓市定下了平穩的基調。黃海雄指出，在“兩會(huì )”漸漸塵埃落定之后，今年樓市整體走向將趨為平穩，價(jià)格大起大落的可能性“幾乎沒(méi)有”。當記者詢(xún)問(wèn)“兩會(huì )”后是否將迎來(lái)新一輪調控風(fēng)暴時(shí)，他表示：“政府顯然無(wú)意打壓房地產(chǎn)，只是有必要控制房?jì)r(jià)的快速上漲。因此估計后續不會(huì )出臺太猛烈的政策，更多的是對之前政策的深化和執行細則�！�

　　飛揚大豐富策劃公司總經(jīng)理何建平則認為，“兩會(huì )”后今年樓市的走勢將呈現“先抑后揚”的態(tài)勢，在5至8月出現小幅的價(jià)格回調和盤(pán)整，下半年后，如果經(jīng)濟大環(huán)境持續復蘇，房?jì)r(jià)依然會(huì )穩步上漲。

　　劉福泉也表示，福州在兩岸三通和“海西”的區域利好之下，房?jì)r(jià)在短期內可能受政策影響而出現短期震蕩，但長(cháng)期來(lái)看整體下調的可能性不大，今年樓市的整體走勢將呈現“價(jià)穩量縮”的特點(diǎn)。

　　后“兩會(huì )”樓市“穩”字當頭

　　伴隨溫總理兩個(gè)小時(shí)高亢激昂的《政府工作報告》之后，走到十字路口的樓市趨向問(wèn)題，似乎終于塵埃落定。

　　本次《政府工作報告》關(guān)于宏觀(guān)經(jīng)濟運行的內容與去年12月份“2010年中央經(jīng)濟工作會(huì )議”的內容大體一致，即“要繼續實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續性和穩定性�！逼渲�，根據目前政府對于樓市的各種政策，特別是在信貸這一塊的政策來(lái)看，其執行的重點(diǎn)在于“根據新形勢新情況不斷提高政策的針對性和靈活性，把握好政策實(shí)施的力度、節奏和重點(diǎn)”，從打壓房地產(chǎn)投資投機需求出發(fā)，對于二套房各大商業(yè)銀行不僅提高了首付的成數，而且各種利率的優(yōu)惠也相繼取消。對于投機樓市的購房者而言，在資金占用方面是一個(gè)不小的打擊，但是，對于資金實(shí)力雄厚的買(mǎi)家而言，依然收效甚微。

　　從涉及房地產(chǎn)行業(yè)具體的報告來(lái)看，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲、抑制投機性購房仍然是主基調，同時(shí)，將大力整頓和規范市場(chǎng)秩序。從1到3月的市場(chǎng)情況來(lái)看，后市不容樂(lè )觀(guān)，在政府的重拳打壓之下，市場(chǎng)悲觀(guān)情緒蔓延，觀(guān)望再次成為主流。因此，在面對市場(chǎng)困局的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就必須應勢而變，從開(kāi)工量、產(chǎn)品規劃，到品牌建設、客戶(hù)服務(wù)以及營(yíng)銷(xiāo)戰略上都要有充足的準備，以應對未知的市場(chǎng)前景，度過(guò)暫時(shí)的困難。對于開(kāi)發(fā)商而言，如何從賣(mài)產(chǎn)品向賣(mài)品牌過(guò)渡，成為思考的問(wèn)題。在2010年市場(chǎng)錯綜復雜的情況之下，開(kāi)發(fā)商品牌的知名度、認可度、美譽(yù)度將成為購房者的選擇要素，從1到3月份福州各大品牌地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)推廣中可以清晰地看出，2010年對于開(kāi)發(fā)商而言，是一個(gè)品牌戰略年，品牌的成敗將對市場(chǎng)起到極大的促進(jìn)作用，開(kāi)發(fā)商要想贏(yíng)得后市，就必須理性面對，打好產(chǎn)品、品牌、價(jià)格三張牌，為企業(yè)的未來(lái)發(fā)展奠定基礎。

　　總而言之，在接下來(lái)的2010年，部分有明顯泡沫的一線(xiàn)城市，如北京、上海、深圳等地區，在房?jì)r(jià)穩定為大勢的前提下，漲幅不會(huì )太大；而房?jì)r(jià)基本健康的二、三線(xiàn)城市，如成都、南京、福州等地區，房?jì)r(jià)在穩定的大勢下，肯定會(huì )隨著(zhù)通脹預期逐漸兌現、城市化等因素而平穩上浮，只是漲幅不可能再像2009年那么激烈。

　　本報記者 沈藝東