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　　繼廉租房、經(jīng)濟適用房之后，“公共租賃房”已在各地陸續破題。在今春全國“兩會(huì )”上，不少代表委員都對公共租賃房寄予厚望。不過(guò)，在保障民生的大背景下，如何確保這一保障性住房“新品種”建設的可持續和分配的公平，尚有不少難題亟待破解。

　　住房“保護傘”進(jìn)一步撐大

　　今春全國“兩會(huì )”前夕，“唐家嶺”這個(gè)在地圖上很難找到的村莊突然出了名。借由媒體的眼光和觸角，人們發(fā)現，這個(gè)位于北京海淀區城鄉結合部的村子，戶(hù)籍人口只有4000多人，卻聚集了大約6萬(wàn)名租戶(hù)，其中70%為留在北京就業(yè)、求職的大學(xué)生。這些收入不高的外來(lái)年輕人，長(cháng)年群居在位置偏遠、簡(jiǎn)陋擁擠的出租房中，被稱(chēng)為“蟻族”。有全國政協(xié)委員實(shí)地考察“蟻族”的生活環(huán)境后，甚至為之落淚。

　　“唐家嶺現象”折射出沉重的現實(shí)：大量收入不高的“夾心層”、新就業(yè)人群，還游離在目前的住房保障體系之外。這樣的居住矛盾，在大城市尤為突出。在此情況下，一種由政府投資建設或收儲，并以低于市場(chǎng)水平的價(jià)格出租給中低收入群體的“公共租賃房”，近年來(lái)逐漸成為各地保障房中的“新品種”，并成為今年全國“兩會(huì )”的關(guān)注焦點(diǎn)之一。

　　全國政協(xié)委員鄭惠強說(shuō)，目前我國保障性住房體系主要由經(jīng)濟適用房和廉租房構成，這導致夾在其間的人群成為“上不著(zhù)天、下不著(zhù)地”的“夾心層”，既達不到廉租房的申請標準，又買(mǎi)不起經(jīng)濟適用房。如果大力建設公共租賃房，就能解決新就業(yè)大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員等“夾心層”的住房困難。

　　全國人大代表張兆安說(shuō)，當前的住房需求呈現“橄欖形”，最高端的高收入者是純粹市場(chǎng)化方式解決，最低端的低收入人群是用保障性住房的方式解決。至于中間的“夾心層”，他們很多是進(jìn)入城市的白領(lǐng)、務(wù)工人員以及有剛性需求的婚齡年輕人，就要用“保障＋市場(chǎng)”的方式解決。他建議，為了滿(mǎn)足年輕人的住房需求，當前不僅要大力建設經(jīng)濟適用房，還要建立層次豐富的房屋租賃市場(chǎng)，比如單位租賃房、公共租賃房、人才公寓等，滿(mǎn)足不同層次年輕人的住房需求。

　　公共租賃房近年來(lái)已陸續在各地破題。比如，上海市市長(cháng)韓正說(shuō)，上海將首先通過(guò)公共租賃房政策幫助解決“新上海人”、年輕人等群體的住房困難問(wèn)題。他說(shuō)：“希望公共租賃房可以有效降低在上海工作、學(xué)習、生活的各方面人士的生活成本，使他們住房的支出有所降低�！鄙虾Ｒ褜⒋肆袨�2010年保障性住房體系建設的重點(diǎn)。

　　在重慶，首個(gè)公共租賃房聚居區項目已經(jīng)開(kāi)工。重慶市市長(cháng)黃奇帆表示，今明兩年，重慶市將各開(kāi)工500萬(wàn)平方米公租房，今年年底就將向社會(huì )投放20萬(wàn)平方米的公共租賃房，并有各種商業(yè)、教育、交通等完善的配套。

　　據介紹，重慶的公共租賃住房建成后，在主城區具有穩定職業(yè)和收入、家庭人均收入低于上年度市區人均可支配收入一定比例的“無(wú)房戶(hù)”，以及剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)生和引進(jìn)的各類(lèi)人才等都可申請，租金為市場(chǎng)價(jià)的六成，租賃期最長(cháng)為5年。

　　準入與退出難題

　　曾在香港居住較長(cháng)時(shí)間的上海市政協(xié)委員屠海鳴長(cháng)期關(guān)注住房保障問(wèn)題。他說(shuō)，香港通過(guò)建“政府公營(yíng)永久房屋(簡(jiǎn)稱(chēng)公屋)”，幫助30%的家庭實(shí)現了“居者有其屋”。由政府興建、市民輪候、租金低廉、配套實(shí)施完善，這一制度的運行十分成功。目前，在政府公屋的居住人口已超過(guò)200萬(wàn)人。公屋的面積一般只有50平方米，最小的只有20平方米，租金低廉，為50～100港幣/平方米，占租戶(hù)家庭收入的13.8%。對于難以承擔租金的特困戶(hù)，政府還給予足夠的津貼。

　　不少發(fā)達國家也是通過(guò)建立一個(gè)比較完善的住房租賃體系，特別是保障性住房租賃體系，來(lái)解決眾多人口的居住問(wèn)題。比如，在美國，符合條件的貧困家庭，由政府推薦租房，限租金在700美元以下的住房，由租者支付其收入的1/3作為房租和水電費用，不足部分由政府補貼給房東。在新加坡、日本、德國等地，為解決低租金房源，一般都是由政府“唱主角”，企業(yè)因政策鼓勵而積極參與。

　　2009年8月，上海曾出臺《關(guān)于單位租賃房建設和使用管理的試行意見(jiàn)》，對在產(chǎn)業(yè)園區中建設來(lái)滬務(wù)工人員宿舍、利用單位自用土地和閑置的廠(chǎng)房倉庫建設和改建單位租賃房，以及利用農村集體建設用地建造市場(chǎng)化租賃住房等工作進(jìn)行引導，多渠道解決單位職工、引進(jìn)人才、來(lái)滬務(wù)工人員及其他人員階段性的居住困難。

　　但是，單位租賃房畢竟規模較小，如果公共租賃房的建設由政府主導并形成較大規模，則有更多問(wèn)題需納入考慮。上海市住房保障和房屋管理局局長(cháng)劉海生介紹，公共租賃房含義非常廣泛，包括廉租房實(shí)物配租、經(jīng)濟適用房的租賃房，也有國家起草文件中包括的單位租賃房等。他坦言：“這里面，最使我們困惑的問(wèn)題就是準入條件和退出機制，以及財力是不是可持續支撐的問(wèn)題。如果政府推動(dòng)造了一批房子卻不可持續，這個(gè)政策就是不完整的�！�

　　當公共租賃房作為一種公共資源進(jìn)行分配時(shí)，程序的公平公正不亞于居住意義本身。近年來(lái)，一些地方發(fā)生了有車(chē)有房照樣申請廉租房、經(jīng)適房的怪事，個(gè)別城市的經(jīng)濟適用房小區里甚至隨處可見(jiàn)寶馬、奔馳等豪華轎車(chē)，這不但沒(méi)有發(fā)揮住房保障的應有功能，更制造了更大的不公。這些教訓，足堪公共租賃房的“看門(mén)人”引以為戒。

　　上海市住房保障事務(wù)中心一位負責人還坦言，經(jīng)濟適用房可以通過(guò)出售部分產(chǎn)權收回成本，而公共租賃房產(chǎn)權歸于政府，短期內難以通過(guò)租金收回成本，如何調動(dòng)開(kāi)發(fā)商參與建設，如何確保投入充足和可持續運行，都是亟待解決的問(wèn)題。

　　防止“開(kāi)著(zhù)寶馬申請租賃房”

　　2010年，中央財政擬安排保障性住房專(zhuān)項補助資金632億元，比上年增加81億元。從此前各地兩會(huì )傳出的消息看，各省市今年用于保障性住房建設的資金也將有明顯增長(cháng)。財政支持為公共租賃房的建設有效“托底”，然而僅此還遠遠不夠。

　　鄭惠強委員提出，與廉租房完全由政府負責不同，公共租賃房建設的總體思路應該是政府支持、市場(chǎng)運作。一是政府要充分利用經(jīng)濟杠桿，引導和鼓勵國有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、互助組織、公益基金等機構，以微利原則參與公共租賃房建設；二是要通過(guò)市場(chǎng)化購買(mǎi)、租賃等方式獲取公共租賃房房源，充分利用民間的二手房資源；三是要解決融資問(wèn)題，可以讓租賃戶(hù)用公積金還房租。

　　此外，由于公共租賃房主要面向中低收入家庭，故應以小套型住房為主。而在建設地段選擇上，應盡量將其建在公共交通便利、出行成本較低的區域，做好商店、學(xué)校以及其他生活服務(wù)設施的配套工作。政府應確保配套設施方面的投入“不打折扣”。

　　在公共租賃房的準入機制方面，有委員建議，要加強房管部門(mén)與銀行、證券、勞動(dòng)保障、稅務(wù)、交通、公安等部門(mén)的信息共享，加快建設全國統一的信用信息共享平臺，多渠道核實(shí)公共租賃房申請者的收入和資產(chǎn)狀況，甄別出真正符合條件的申請者，防止“開(kāi)著(zhù)寶馬申請租賃房”的現象。退出機制方面，一是要明確租賃期限，租期一般是3到5年，拒不退出的通過(guò)法律途徑強制退出，并計入個(gè)人信用檔案。二是要充分發(fā)揮價(jià)格杠桿作用，租賃定價(jià)要高于市場(chǎng)水平，管理部門(mén)在收取租金后部分返還，如承租者不符合條件還“賴(lài)”著(zhù)不走，政府就停止返還，迫使其主動(dòng)退出。

　　復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心尹伯成教授建議，要合理設定公共租賃房的租金，要比廉租房高，比市場(chǎng)價(jià)低，比如可以市場(chǎng)價(jià)格的60%作為參照標準，既保障公共租賃房有穩定的租金收入，又可讓“夾心層”住得起�！跤浾呷~鋒魏宗凱