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　　上海市曾制定了宏偉的保障房建設目標，但因形勢變化很快，實(shí)際執行效果大打折扣，一度鼓舞人心的“兩個(gè)1000萬(wàn)工程”悄然剎車(chē)。在全國保障房建設提速之后，上海決定跟進(jìn)，花費兩年時(shí)間完成了制度設計，并于去年底開(kāi)始實(shí)施經(jīng)濟適用房試點(diǎn)。在保障房建設艱難推進(jìn)期間，土地拍賣(mài)的槌子震天發(fā)響，商品房?jì)r(jià)格記錄不斷刷新。

　　□本報記者 周文天

　　“經(jīng)適房”試點(diǎn)硬傷不少

　　全國很多城市早已啟動(dòng)了經(jīng)濟適用房建設，同時(shí)經(jīng)濟適用房制度在全國普遍存在諸多問(wèn)題，比如：權力尋租、富人搶食、政府部門(mén)從中渾水摸魚(yú)等，二三線(xiàn)城市尤其突出。上海終于在2009年底開(kāi)始在閔行、徐匯兩區試點(diǎn)經(jīng)濟適用房。

　　經(jīng)過(guò)將近兩年的等待，上海的劉先生等來(lái)了機會(huì )。2月的一個(gè)周末，他專(zhuān)程趕到松江泗涇鎮考察新凱家園小區，那是一個(gè)已進(jìn)入試點(diǎn)的經(jīng)濟適用房項目。

　　已近而立之年的劉先生尚未成家，在一家物業(yè)公司上班，每月收入不到3000元，除去租房、日常開(kāi)銷(xiāo)已所剩不多，買(mǎi)房對他來(lái)說(shuō)曾是非常遙遠的夢(mèng)想�！拔野肽甑墓べY也買(mǎi)不起一個(gè)平方米的房子，買(mǎi)房對我來(lái)說(shuō)比登天還難�！彼�說(shuō)。

　　不過(guò)劉先生的心里曾經(jīng)燃起過(guò)住房夢(mèng)。那是在2005年春，他了解到上海市將推出“兩個(gè)1000萬(wàn)工程”，即1000萬(wàn)平方米的配套商品房、1000萬(wàn)平方米中低價(jià)房，“如果當時(shí)開(kāi)始建設中低價(jià)房，我還是有機會(huì )申請得到的�！眲⑾壬�說(shuō)。但這個(gè)工程最終并未實(shí)現。

　　根據閔行區《經(jīng)濟適用房分配管理試點(diǎn)方案》，上海首批經(jīng)適房?jì)r(jià)格按照周邊房產(chǎn)3個(gè)月平均價(jià)格的6至6.5折來(lái)計算。按照此前規定的申請條件——家庭月均可支配收入2300元以下，一套處于上海邊遠地區的經(jīng)濟適用房將至少相當于家庭15年收入，超過(guò)此前重慶提出的“6.5年收入買(mǎi)1套房”的標準一倍還多。

　　三口之家，購買(mǎi)一套70平方米的經(jīng)濟適用房，包括簡(jiǎn)單裝修，大約需要40萬(wàn)元，雖然首付10萬(wàn)元的門(mén)檻很低，但由于上海經(jīng)濟適用房的申請條件嚴格，40萬(wàn)的總價(jià)仍讓符合資格的購房者難以承受。

　　此前，上海市住房保障和房屋管理局曾公布：申請經(jīng)濟適用房必須具有上海常住戶(hù)口7年以上，戶(hù)籍在申請區5年以上，人均居住建筑面積在15平方米以下，家庭月均可支配收入2300元以下，可支配財產(chǎn)7萬(wàn)元以下。銀行界人士告訴中國證券報記者，拿總價(jià)40萬(wàn)元來(lái)說(shuō)，如果貸款30萬(wàn)元、30年等額本息還貸，即使按照3.88%的最低公積金貸款利率，則每月按揭還款也有1410元，仍然超過(guò)了申請人2300元家庭月收入的一半以上，不符合貸款要求。此外，首付10萬(wàn)元也和此前規定的“可支配財產(chǎn)7萬(wàn)元以下”不符。

　　上海市政協(xié)委員陸培明認為，當前的經(jīng)濟適用住房還有幾處“不適用”的“硬傷”，能買(mǎi)的買(mǎi)不起，買(mǎi)得起的不能買(mǎi)。

　　上海市人大代表陳靖說(shuō)，經(jīng)適房在閔行、徐匯率先試行下來(lái)，發(fā)現一個(gè)問(wèn)題，即中心城區的居民，盡管人均居住面積達到標準，收入卻往往“超標”；而偏遠地區的居民收入“達標”了，人均居住面積卻又“超標”了。

　　“上海有很多家庭都是外來(lái)配偶，這次在試點(diǎn)當中還沒(méi)有開(kāi)這個(gè)門(mén)�！毙靺R區住房保障和房屋管理局局長(cháng)朱志榮說(shuō)。

　　花兩年時(shí)間設計制度

　　2008年初，上海新江灣城B3-01地塊要興建經(jīng)濟適用房，直到2008年10月23日，楊浦區規劃局公告，其已被市政府列入2009年新開(kāi)工建設400萬(wàn)平方米經(jīng)濟適用房市級項目。但2010年已經(jīng)開(kāi)始了，這塊經(jīng)濟適用房用地依然沒(méi)有動(dòng)靜。

　　知情人士透露，上海僅經(jīng)濟適用房的制度設計，差不多準備了近兩年，制訂管理辦法就花了1年多時(shí)間。

　　“這兩年，經(jīng)濟適用房的工作，上海做得比較慢。大多數一二線(xiàn)城市的經(jīng)濟適用房都已面世，上海還在試點(diǎn)，讓老百姓望穿秋水。許多中低收入者，原本應該享受保障性住房，等待了很多年，等不來(lái)保障性住房，被迫加入商品房購買(mǎi)大軍。這其實(shí)是透支了上海的未來(lái)�！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會(huì )高級經(jīng)濟師顧海波說(shuō)。

　　與其他城市經(jīng)濟適用房大規模推出相比，上海的經(jīng)濟適用房工作似乎有點(diǎn)“難產(chǎn)”。不完全統計顯示，上海2009年以來(lái)動(dòng)工的經(jīng)濟適用房面積約為200萬(wàn)平方米，剛到2009年提出的400萬(wàn)平方米建設目標的一半。

　　2009年12月29日，上海市政府轉發(fā)了《關(guān)于上海貫徹國務(wù)院常務(wù)會(huì )議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，上海再次宣布了保障性住房計劃：上海至2012年建設2000萬(wàn)平方米、約30萬(wàn)套經(jīng)濟適用住房。包括2008年起已開(kāi)工建設的項目在內，計劃至2012年建設60萬(wàn)套，約4000多萬(wàn)平方米保障性住房。

　　2009年，上海市政府確定了松江泗涇、寶山顧村、閔行浦江、嘉定江橋等六大保障性住房基地，規劃建設用地約19.33平方公里，規劃居住人口約52萬(wàn)人。

　　上海方面在保障性住房資金來(lái)源上作出了努力。根據慣例，保障性住房建設資金來(lái)源是中央財政支付轉移加地方政府資金支出。根據規定，地方政府土地出讓金中，凈收益的5%用來(lái)建廉租房。2008年，將這一比例提到10%。

　　然而，對于上海市政府建保障性住房決心到底有多大，各界始終存有疑慮。

　　其實(shí)，早在2003年，為解決日益龐大的市政工程和危舊房改造的拆遷配套用房需求，以及抑制過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，上海便開(kāi)始了“兩個(gè)1000萬(wàn)”工程，先后開(kāi)始組織建設1000萬(wàn)平方米重大工程配套房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房。但是，幾年過(guò)去了，“兩個(gè)1000萬(wàn)”工程卻給人有點(diǎn)不了了之收場(chǎng)的味道。2006年年中，上�！皟蓚�(gè)1000萬(wàn)工程”悄然剎車(chē)。

　　2007年，上海房?jì)r(jià)再次瘋漲，政府有意重啟經(jīng)適房工程，但始終未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性行動(dòng)。直至2008年，中央政策出臺之后，上海才開(kāi)始重啟停建5年的保障性住房。2008年初，上海市住房保障和房屋管理局公布了《上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規劃(2008-2012年)》，并提出了“到2012年上海市累計享受經(jīng)濟適用住房政策的家庭達到30萬(wàn)戶(hù)”的目標，累計建設面積達2000萬(wàn)平方米，占同期全上海市住宅建設量的20%，被稱(chēng)之為“新2000萬(wàn)工程”。

　　同時(shí)，上海的經(jīng)濟適用房建設還遭到了“縮水”、“囤地”的質(zhì)疑。早在2008年，上海兩會(huì )上公布的《上海市住房建設規劃(2008-2012年)》中，確定“新開(kāi)工面積中，經(jīng)濟適用住房和廉租住房等保障性住房約2000萬(wàn)平方米，相當于每年400萬(wàn)平方米”。

　　此后，上海市建設交通委副主任沈曉蘇于2008年底也表示：“2008年400萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用住房的開(kāi)工任務(wù)都已經(jīng)完成，2009年上海將繼續安排400萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用住房的建設�！�

　　可現實(shí)是，2008、2009兩年共計800萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房建設目標，在2009年中被改為600萬(wàn)。6月25日，上海市房管局相關(guān)領(lǐng)導指出：“我們今年的目標是包括去年已經(jīng)開(kāi)工的和今年年底前要開(kāi)工的，力爭能夠有600萬(wàn)平方米的開(kāi)工量�！睂�(shí)際上，不僅2008年就“完成”的項目迄今尚未發(fā)售，2009年400萬(wàn)平方米的計劃目前也沒(méi)有完成一半。

　　近期一份《關(guān)于保障性住房建設項目實(shí)施情況的調研報告》稱(chēng)，在中央預算安排的重大公共投資項目中，保障性住房建設進(jìn)度緩慢，截至今年8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。這一報告的發(fā)布，引發(fā)市場(chǎng)對各地政府保障性住房投入力度的質(zhì)疑。

　　經(jīng)濟適用房用地變?yōu)樯唐贩?/strong>