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　　中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所14日發(fā)布《中國經(jīng)濟增長(cháng)報告(2009-2010):城市化與經(jīng)濟增長(cháng)》。報告指出,中國當前正處于城市化加速階段,預計將在2013年左右結束高速城市化過(guò)程。而就在14日當天,國務(wù)院常務(wù)會(huì )議在分析一季度經(jīng)濟形勢時(shí),強調要堅決遏制住房?jì)r(jià)格過(guò)快上漲；加快研究制訂合理引導個(gè)人住房消費的稅收政策。

　　“高速城市化進(jìn)程的結束,意味著(zhù)一些主要城市基本沒(méi)有了新增土地需求,但城市化成本不會(huì )降低�！庇袠I(yè)內人士猜測,在土地出讓金越來(lái)越少的情況下,地方征收物業(yè)稅的動(dòng)機將非常強烈,將促使“住房消費稅”的落地成為可能。而隨著(zhù)廣佛同城化的全面推進(jìn)和產(chǎn)業(yè)轉型的不斷快速升級,順德城市化發(fā)展速度將遠高于一般城市,同時(shí)由于順德樓市的投資性需求明顯,因此順德樓市未來(lái)先行面臨“試點(diǎn)”的幾率很高。

　　“住房消費稅”攪動(dòng)順德樓市神經(jīng)

　　4月14日,國家統計局公布3月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比上漲11.7%。當天,國務(wù)院常務(wù)會(huì )議在分析一季度經(jīng)濟形勢時(shí),強調要堅決遏制住房?jì)r(jià)格過(guò)快上漲；加強住房保障工作,增加住房建設用地有效供應；實(shí)行更加嚴格的差別化住房信貸政策,抑制投機性購房；加快研究制訂合理引導個(gè)人住房消費的稅收政策。

　　國家財政部財科所所長(cháng)賈康表示,國務(wù)院對于住房消費稅的表態(tài)說(shuō)明,稅收手段正在成為調控房?jì)r(jià)的一個(gè)重要經(jīng)濟手段。通過(guò)在房地產(chǎn)保有環(huán)節開(kāi)征房地產(chǎn)稅,可提高房產(chǎn)的持有成本和風(fēng)險,抑制購房投機。按照賈康的思路,房地產(chǎn)稅實(shí)施的初期,對一般的消費性住房不考慮實(shí)征,而對于管理上很容易認定的獨立別墅、豪華公寓則可先行實(shí)征,對一定面積以下的“居民第一套自用住房”則可以考慮實(shí)行永不實(shí)征。

　　還有專(zhuān)家指出,房產(chǎn)稅和土地增值稅都應該對個(gè)人征收。按照法律,房產(chǎn)稅每年以1.2%的稅率征收,而土地增值稅則最高按40%的稅率征收。同時(shí),政府應該在買(mǎi)賣(mài)環(huán)節全部征收個(gè)人所得稅,并執行20%的最高稅率,對一年之內買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出的非自住型住房則要征收重稅。

　　“住房消費稅”的呼之欲出,對于人均住宅面積多年位居全省第一、接近部分西方發(fā)達水平的順德來(lái)說(shuō),尤其令人關(guān)注。據統計,2008年就有近三成順德城鎮居民家庭擁有兩套或以上的住房；而據業(yè)內保守估計,目前可能已經(jīng)有超過(guò)4成順德家庭擁有兩套或以上住房。同時(shí),目前順德購房需求中,自住型需求(剛性需求)已經(jīng)微乎其微,投資性需求已經(jīng)占領(lǐng)了主要市場(chǎng)。有業(yè)內人士認為,“住房消費稅”一旦出臺,持有多套物業(yè)的順德市民會(huì )“很受傷”,順德樓價(jià)或將“一瀉千里”。

　　順德可能提前面臨“試點(diǎn)”?

　　中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所報告指出,進(jìn)入新世紀以來(lái),中國各種發(fā)展資源快速向城市集中,城市化水平的提高直接提升了第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻度和產(chǎn)業(yè)效率,通過(guò)城市的“規模經(jīng)濟”推動(dòng)城市快速膨脹并進(jìn)而拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。報告說(shuō),中國2008年的城市化率為45.68%,正處于加速階段。中國將在2013年左右(預計在2011至2016年之間)結束高速城市化過(guò)程,這一期間的城市化增長(cháng)率約為1.09%,城市化率則在47.93%至53.37%之間,此后中國的城市化增長(cháng)將逐步放緩。

　　“依照目前中國的城市化發(fā)展趨勢,隨著(zhù)各類(lèi)要素價(jià)格快速上漲,城市化是高成本的。但是目前的高成本很大程度依賴(lài)于地方政府的土地出讓金。高速城市化過(guò)程的結束,意味著(zhù)一些主要城市基本沒(méi)有了新增土地需求,此后城市化增長(cháng)出現逐步放緩,但城市化建設與維持成本卻不會(huì )降低,還將會(huì )越來(lái)越高�！庇袑�(zhuān)家告訴記者,在土地出讓金越來(lái)越少的情況下,地方征收物業(yè)稅的動(dòng)機可能將非常強烈。

　　知名博客作者喻海文也認為,在經(jīng)濟快速增長(cháng)的時(shí)候,政府可以通過(guò)不斷高價(jià)賣(mài)地滿(mǎn)足新增的土地需求；但是,一旦經(jīng)濟進(jìn)入調整時(shí)期,也會(huì )出現沒(méi)有新增土地需求的情形。土地出讓金作為地方政府的主要收入來(lái)源是不可持續的。

　　“目前,土地出讓金仍是地方政府推動(dòng)實(shí)施城市化建設的重要來(lái)源與支撐。但是,土地資源始終是有限的。一旦城市格局定型,地方政府已經(jīng)不能夠提供新增土地,或者是土地出讓金所得越來(lái)越少的時(shí)候,為了支付城市化成本,將促使‘住房消費稅’的落地成為可能�！币晃坏禺a(chǎn)研究人士向記者表示,隨著(zhù)廣佛同城化的進(jìn)一步推進(jìn)、大交通建設的全面推進(jìn)、產(chǎn)業(yè)轉型不斷快速升級,未來(lái)數年,順德城市化發(fā)展速度將遠高于一般城市,其城市化格局也將提前定型。因此,迎來(lái)物業(yè)稅“實(shí)轉”或者參與物業(yè)稅“開(kāi)征試點(diǎn)”的幾率很高。

　　人口穩定將平抑樓市需求

　　有專(zhuān)家指出,高速城市化過(guò)程的結束,還意味著(zhù)在較長(cháng)時(shí)間內,產(chǎn)業(yè)格局相對穩定,城市功能相對完善,城市定位與持續發(fā)展模式也相對固定……最重要的是在此過(guò)程中,勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)被大量升級或轉移,再加上全國各地發(fā)展將趨于相對平衡,大規模人群的城鄉遷徙將成為歷史。也就是說(shuō),當地人口數量也會(huì )隨之相對穩定。就此而言,順德也不會(huì )例外。

　　歷史證明,大規模人群從城鄉向城市遷徙,并爭相在城市定居,成就了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“剛性需求”,也是投資和投機需求真正的“溫床”。一旦人口數量趨于穩定,房地產(chǎn)區域市場(chǎng)將會(huì )出現較為平穩的態(tài)勢�！耙话銇�(lái)說(shuō),由于市場(chǎng)反映會(huì )有一定時(shí)間的滯后,因此如同股市一樣,大部分投資和投機性需求最后將帶著(zhù)虧損離開(kāi)區域市場(chǎng)�！�

　　記者王伯樂(lè )