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　　據東莞中原市場(chǎng)研究部的統計數據分析,2006年90/70政策出臺后,東莞樓市經(jīng)歷3年多的發(fā)展,比重仍然是倒掛嚴重。90平方米以上的住宅供應在2009年新增住宅里占比超過(guò)75%(含別墅),普通住宅里90平米以上的比例也超過(guò)70%。而新政規定首次購買(mǎi)90平米以上首付不能低于30%,較之前政策寬松的時(shí)候要增加一成首付,置業(yè)門(mén)檻大大提高,政策對首次置業(yè)影響面超過(guò)70%。

　　由于東莞市場(chǎng)對戶(hù)型的需求偏大,為了規避90/70戶(hù)型結構限制政策,東莞不少樓盤(pán)采取合拼戶(hù)型加大戶(hù)型面積,這種合拼、雙拼的戶(hù)型在市場(chǎng)上比重比較大。據2008—2009年的數據統計顯示,合拼戶(hù)型比重在市場(chǎng)超過(guò)10%。合拼戶(hù)型其中有一套要作為二套房貸處理,按照新政規定,二套房貸首付不低于50%,使得購房首付門(mén)檻大大提高,最終影響成交。

　　根據東莞多個(gè)代表性項目的客戶(hù)匯總統計,多次置業(yè)客戶(hù)比重在50%—70%之間,平均在60%左右。因此,二套房貸提高首付至五成,市場(chǎng)上60%的購房者將會(huì )受到影響。對于投資比重較大的部分鎮區市場(chǎng),如鄰近深圳的片區塘廈、鳳崗等,由于當中很多樓盤(pán)主要以深圳客戶(hù)為主,在目前的政策下當地的商業(yè)銀行有可能不放貸,同時(shí)這些人群多屬二次置業(yè),首付的大幅提高,導致短期內市場(chǎng)觀(guān)望情緒加重。

　　東莞中原市場(chǎng)研究部分析認為,豪宅類(lèi)項目如別墅、高端洋房的客戶(hù)群體資金實(shí)力充足,新政對這類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售影響較小。另外一些在市場(chǎng)較為缺貨的90平方米以下自住中小戶(hù)型、公寓及高贈送面積戶(hù)型產(chǎn)品,因不受新政的首付局限影響,加上市場(chǎng)需求處于供不應求的狀態(tài),預計受影響也會(huì )較小。

　　□政策解讀

　　改善型購房門(mén)檻大幅提高

　　政策:對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買(mǎi)第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。

　　解讀:如果首套住房面積大于90平米以上,貸款比例將從原來(lái)的兩成提高至三成。對二套房的界定也非常清晰,以家庭作為判斷標準,甚至包括了房屋登記在未成年子女名下的住房也計入首套。二套房貸款提高至五成,置業(yè)者首付門(mén)檻大幅提高,造成壓力。多套置業(yè)者面臨的首付門(mén)檻則有可能會(huì )是七至八成,貸款利率相應大增,銀行對這類(lèi)人群的放貸渠道基本上會(huì )關(guān)閉。該政策適用全國,屬于“一刀切”政策,中央已經(jīng)明確要求各地迅速落實(shí)執行,東莞也不例外。

　　關(guān)閉炒房投資渠道

　　政策:商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的地區,商業(yè)銀行可根據風(fēng)險狀況,暫停發(fā)放購買(mǎi)第3套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款。地方人民政府可根據實(shí)際情況,采取臨時(shí)性措施,在一定時(shí)期內限定購房套數。

　　解讀:對于廣州、深圳、海南這些房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)高的地區,中央的態(tài)度非常明確,以更嚴厲的房貸政策進(jìn)行打壓:包括暫停發(fā)放購買(mǎi)第三套及以上住房貸款可限制多次置業(yè)者進(jìn)行投資性炒房置業(yè)；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款可限制異地炒樓者買(mǎi)房；采取臨時(shí)性措施,在一定時(shí)期內限定購房套數。

　　由于東莞市場(chǎng)樓市價(jià)格一直較為穩定,其價(jià)格區間也處于一個(gè)較為合理的范疇,炒房客很少,故東莞實(shí)施如此嚴厲政策的可能性很小。

　　物業(yè)稅或房屋保有稅有可能出臺

　　政策:財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導個(gè)人合理住房消費和調節個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。

　　解讀:以上稅收政策如果出臺,很有可能就是目前業(yè)內猜測的“物業(yè)稅”或類(lèi)似上海正在制定的房屋保有稅、個(gè)人住房消費稅等。該稅種有可能在近期出臺,并在部分一線(xiàn)城市先行施行,別墅、豪宅則最有可能成為征稅的主要對象。

　　土地招拍掛制度或有改變

　　政策:在堅持和完善土地招拍掛制度的同時(shí),探索“綜合評標”、“一次競價(jià)”、“雙向競價(jià)”等出讓方式,抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。

　　解讀:現在的土地招拍掛制度因為“價(jià)高者得”的競拍原則,導致熱點(diǎn)城市土地價(jià)格高企,不斷涌現的地王不僅直接拉升項目房?jì)r(jià),而且助長(cháng)周邊房?jì)r(jià)不斷跟漲,中央認為土地招拍掛制度存在問(wèn)題,所以提出要完善土地招拍掛制度。而未來(lái)的土地招拍掛制度有可能出現“一次競價(jià)”就確定結果、“綜合評標”及“雙向競價(jià)”等多種出讓方式。