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　　從“五一”前開(kāi)始的“經(jīng)適房轉商熱”又出現新變化，原先可以經(jīng)適房主不更名就轉商的朝陽(yáng)區，昨起和昌平、海淀等區縣一樣，需要將經(jīng)適房過(guò)戶(hù)給他人，才能完成“轉商”。

　　節前曾現通宵排隊“轉商”

　　4月26日，住建部公布了《關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。已購經(jīng)適房的家庭，如果再購買(mǎi)其他住房，必須辦理退出手續或補交相關(guān)價(jià)款取得完全產(chǎn)權。對已購經(jīng)適房的家庭，不能提供住房保障部門(mén)出具的書(shū)面意見(jiàn)的，任何中介機構不得代理買(mǎi)賣(mài)、出租其經(jīng)濟適用住房；房屋租賃備案管理機構應當暫停辦理其經(jīng)濟適用住房的租賃備案，房屋登記機構應當暫停辦理該家庭購買(mǎi)其他房屋的權屬登記。

　　該新規發(fā)布后，昌平、朝陽(yáng)等經(jīng)適房較集中區縣的房屋交易大廳，出現了經(jīng)適房業(yè)主集中辦理經(jīng)適房過(guò)戶(hù)轉商品房手續的情況，一些區縣甚至上千人集中辦理、通宵排隊。也有謠傳稱(chēng)“五一之后經(jīng)適房就不能轉商了”。

　　北京市住建委上月30日表態(tài)說(shuō)，北京的經(jīng)適房上市交易管理政策并未發(fā)生變化，即使是五一之后也可以按現行政策辦理。

　　全市統一只能過(guò)戶(hù)“轉商”

　　在“五一”前，各區縣的經(jīng)適房“轉商”政策各有不同。朝陽(yáng)區和豐臺區可以同名“轉商”，即經(jīng)適房戶(hù)主姓名不變，在補交了綜合地價(jià)款后，直接將經(jīng)適房產(chǎn)權證換成商品房產(chǎn)權證；也可以交易過(guò)戶(hù)“轉商”，即將經(jīng)適房過(guò)戶(hù)到別人的名下，除了要補交綜合地價(jià)款外，還需繳納契稅和營(yíng)業(yè)稅。

　　而昌平、海淀等區縣，則規定不能同名“轉商”，只能過(guò)戶(hù)“轉商”。海淀區更是需要提供房主戶(hù)口所在地街道住保部門(mén)同意不回購的確認書(shū)。

　　記者了解到，豐臺區昨天起也只能交易過(guò)戶(hù)“轉商”。這意味著(zhù)，從昨天起，北京各區縣經(jīng)適房“轉商”的政策統一了，即不能同名“轉商”，只能過(guò)戶(hù)轉商。

　　市住建委相關(guān)負責人昨天重申，北京市經(jīng)濟適用住房上市交易仍然按本市現行政策執行，沒(méi)有發(fā)生變化。按照北京已購經(jīng)適房再上市的政策，經(jīng)適房轉為商品房是需要通過(guò)買(mǎi)賣(mài)交易來(lái)實(shí)現的，并沒(méi)有能同名轉商的規定。

　　- 現場(chǎng)

　　老兩口錯過(guò)五一多付5000

　　昨日下午，朝陽(yáng)區房屋登記發(fā)證大廳，不斷有剛聽(tīng)到消息的市民過(guò)來(lái)打聽(tīng)消息，接待人員反復向市民介紹，以前經(jīng)適房只需要變更房屋屬性，現在則需要過(guò)戶(hù)，產(chǎn)權人也發(fā)生改變了。

　　五一假期之前，根據朝陽(yáng)區的規定，經(jīng)轉商可以不更名過(guò)戶(hù)。但昨日上班第一天，新政策就出臺了。

　　貼在玻璃門(mén)上的通知說(shuō)：“根據京建住(2008)225號文件規定，自2008年4月8日之前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟適用住房上市出售，須取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿(mǎn)5年后，可以按照市場(chǎng)價(jià)格出售，產(chǎn)權人應按出售價(jià)格的10%補交土地收益等稅款�！�

　　晚17時(shí)許，市民劉大爺和老伴還在辦最后的兩道手續，說(shuō)起這一政策的變化，老兩口都感慨，要是“五一”前辦可以省五千多塊錢(qián)。其實(shí)他們“五一”前就聽(tīng)到風(fēng)聲，說(shuō)經(jīng)適房過(guò)戶(hù)政策會(huì )有變化，但沒(méi)有太在意，以為“五一”后第一天來(lái)辦沒(méi)問(wèn)題。

　　昨日凌晨5點(diǎn)多，他們就到發(fā)證大廳排隊，在過(guò)戶(hù)窗口排第3號，這時(shí)，網(wǎng)簽那邊已經(jīng)排了上百人，很多人并不知道政策已經(jīng)發(fā)生變化。

　　8點(diǎn)多鐘，網(wǎng)簽窗口工作人員告訴排隊的市民，政策有了新變化，排好隊的至少上百人全部擁到過(guò)戶(hù)辦理處。因現場(chǎng)只有一道玻璃小門(mén)，情況很混亂，大家都爭相往里面擠。

　　這場(chǎng)面嚇得老伴不停地跟劉大爺說(shuō)，咱不趕這一趟，別因為房子把命給搭上了。不過(guò)，劉大爺由于排號靠前，很順利地進(jìn)到屋子里。為了維持秩序，他還爬到桌子上招呼擁進(jìn)來(lái)的市民注意安全。

　　工作人員表示，混亂的秩序到上午10點(diǎn)左右才恢復。

　　劉大爺說(shuō)，房子過(guò)戶(hù)給兒子，本來(lái)只需要交10%的土地收益稅款，現在則要增加契稅，他的房子70多平方米，按地區指導價(jià)算出的總價(jià)50多萬(wàn)，契稅5000多元，說(shuō)起來(lái)還是有點(diǎn)心疼。

　　- 回應

　　非新政策 系全市統一

　　昨日下午，朝陽(yáng)區房管局相關(guān)負責人就這一變化進(jìn)行了解釋?zhuān)�稱(chēng)此前北京市各區縣對經(jīng)適房上市交易的操作方式不一樣，朝陽(yáng)區可以用同名的方式進(jìn)行過(guò)戶(hù)，也就是直接變更房屋屬性。從五月一日開(kāi)始，則全市統一，所有經(jīng)適房滿(mǎn)五年后上市交易才可以變成商品房，之前是權利人不變的情況下進(jìn)行變更，現在則需要對房屋的權利人變更后才可以轉，根據流程，需要多繳納契稅等。至于以前已經(jīng)辦理變更的則不受影響。該負責人強調，這不是新政策，而是操作方式的變化，至于變化的原因和影響，該負責人未作回應。

　　本報記者 李立強

　　- 對比

　　案例：百環(huán)家園一套滿(mǎn)5年，80平米的經(jīng)適房欲辦理經(jīng)適房轉商品房，該地區指導價(jià)為6500元/平米。

　　【同名“經(jīng)轉商”】

　　房主帶著(zhù)身份證、房產(chǎn)證、銀行卡或現金，以及80元房本費

　　到朝陽(yáng)區交易大廳窗口辦理“轉商”

　　領(lǐng)取新房產(chǎn)證(仍是自己名字)

　　算賬：需繳納綜合地價(jià)款52000元

　　計算方式：最低過(guò)戶(hù)指導價(jià)格×建筑面積×10% 6500×80×10%=52000元

　　備注：只需要按成交價(jià)補交10%的綜合地價(jià)款，由于是自己轉給自己，因此交易價(jià)格都會(huì )做低，即按照政府公布的這一地區最低指導價(jià)來(lái)成交。

　　【過(guò)戶(hù)“經(jīng)轉商”】

　　房主和買(mǎi)方(即使是父母子女)簽訂紙質(zhì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同

　　該房源在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上公示24小時(shí)

　　進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的網(wǎng)上簽約

　　去稅務(wù)部門(mén)繳納相關(guān)稅款

　　前往房屋權屬登記大廳進(jìn)行登記

　　領(lǐng)取新房產(chǎn)證(買(mǎi)方名字)

　　算賬：需繳納綜合地價(jià)款52000元+房屋契稅7800元=59800元

　　計算方式：綜合地價(jià)款 最低過(guò)戶(hù)指導價(jià)格×建筑面積×10% 6500×80×10%=52000元

　　房屋契稅 最低過(guò)戶(hù)指導價(jià)格×建筑面積×3% 6500×80×1.5%=7800元

　　備注：140平米以下經(jīng)適房，房屋契稅稅率為1.5%；140平米以上經(jīng)適房，房屋契稅稅率為3%。

　　140平米以下，滿(mǎn)五年的經(jīng)濟適用房不用繳納營(yíng)業(yè)稅；140平米以上，需要按照成交價(jià)和當初購買(mǎi)價(jià)的差額，繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅。

　　- 背景

　　78個(gè)經(jīng)適房項目已滿(mǎn)5年

　　2008年北京出臺的《關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》中，對于已購經(jīng)適房再上市，執行“新房新辦法、老房老辦法”。新老經(jīng)適房按照簽訂購房合同在當年4月11日前、后為分水嶺�！靶吕辖�(jīng)適房”未滿(mǎn)5年都不得上市交易，滿(mǎn)5年后補交價(jià)款可以上市。但“新房”出售時(shí)補交金額根據原購經(jīng)適房時(shí)的價(jià)格和出售時(shí)同地段房屋狀況基本相似的普通商品房?jì)r(jià)差的70%補交，“老房”則按上市成交價(jià)的10%補交土地收益等價(jià)款。

　　據“鏈家地產(chǎn)”統計，目前北京存量的經(jīng)適房項目有108個(gè)，主要分布在昌平、朝陽(yáng)、海淀、豐臺等地，其中昌平區最多。其中78個(gè)為入住滿(mǎn)5年，可以上市交易的項目。朝陽(yáng)區百環(huán)家園二手經(jīng)適房的市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)接近2萬(wàn)元/平米，天通苑地區的二手經(jīng)適房市場(chǎng)價(jià)也超過(guò)了每平米11000元。

　　本報記者 馬力