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　　房地產(chǎn)調控新政出臺已有時(shí)日，相關(guān)細則也在逐漸明晰。而最受市民關(guān)注的二套房認定標準，目前已能確定是“認房又認貸”。但其更細的實(shí)施細則是什么？

　　記者采訪(fǎng)多家商業(yè)銀行和房貸機構獲悉，在審批貸款的實(shí)際操作中，對于二套房如何“認房又認貸”，多數銀行已經(jīng)有了統一的操作標準。

　　從這一實(shí)操標準看，二套房“卡”得非常嚴格，被劃歸二套房的主要有七種情況，就連很多“假離婚”躲避二套房政策的做法也被杜絕。

　　銀行實(shí)操標準先于政府細則

　　5月7日，住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥又提出，二套房最新認定標準很可能不是單純地“只認房”或“只認貸”，而是二者相結合來(lái)判定。

　　截至今日，住建部、銀監會(huì )“認房又認貸”的成文規定并未下發(fā)，相關(guān)細則也不明晰，這使得銀行既要執行“認房又認貸”的調控精神，又不得不在政策出臺前，自己率先“摸索”一套具體的實(shí)施標準。

　　“最近全行上下，牽扯精力最多的就是房地產(chǎn)調控之后，房貸業(yè)務(wù)該怎么做。而對于我們業(yè)務(wù)部門(mén)而言，一項重要工作就是各項新政的‘翻譯’，即如何讓每一單的審批都符合監管要求�！蹦硣�有銀行房貸業(yè)務(wù)負責人說(shuō)。

　　“認房又認貸” 明確七種情況

　　“經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的‘切磋’，我們現在已經(jīng)有了一個(gè)不成文的執行標準�！眰�(gè)貸機構偉嘉安捷相關(guān)負責人吳昊告訴記者，從與該公司合作的14家銀行辦理房貸業(yè)務(wù)的要求看，各銀行對于“認房認貸”的實(shí)操標準或者說(shuō)“口頭細則”，還是比較一致的。

　　記者梳理銀行和偉嘉安捷等個(gè)貸機構的房貸最新實(shí)操標準發(fā)現，目前判定為二套房的主要有七種情況。只要屬于其中任一種情況，申請房貸都要被認定為二套房，貸款首付款比例不得低于五成，利率不得低于基準利率的1.1倍。

　　一位接近北京房屋登記信息系統的消息人士向記者透露，北京市有可能不再專(zhuān)門(mén)出臺二套房的認定標準，而是直接執行住建部正在擬定的認定標準�！白〗ú康亩�套房認定標準也不可能太細，具體到每種情況如何判定，還是由銀行決定�！�

　　銀行認定為二套房的七種情況

　　1父母名下有住房，以未成年子女名義再購房

　　詳解：根據新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時(shí)，就會(huì )按照二套房政策執行。

　　2未成年時(shí)名下有房產(chǎn)，成年后再貸款購房

　　詳解：根據目前銀行“認貸又認房”，如果不出售現有房產(chǎn)的情況下，再貸款購房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執行。如果按過(guò)去政策，未成年時(shí)的房產(chǎn)只要沒(méi)貸款，再申請房貸不算二套。

　　3個(gè)人名下有全款購買(mǎi)的住房，再貸款購房

　　詳解：過(guò)去只“認貸”，這種情況不算二套房，但現在加了“認房”，雖然沒(méi)有貸過(guò)款，但只要是在房屋產(chǎn)權交易系統中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣(mài)掉且申請貸款的情況下，也會(huì )被認定為二套房。

　　4個(gè)人名下有貸款購買(mǎi)住房，結清出售后再貸款購房

　　詳解：目前銀行對二套房認定是“認房又認貸”，也就是說(shuō)雖然貸款買(mǎi)的房產(chǎn)出售以后，家庭名下已沒(méi)有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會(huì )被算做二套房。

　　5首次購房使用商業(yè)貸款，再次購房使用公積金貸款

　　詳解：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過(guò)房貸記錄，不論房貸是否結清、房產(chǎn)是否出售，即便從未使用過(guò)公積金貸款，首次申請公積金貸款也會(huì )被算做二套房。

　　6婚前一方曾貸款購房，婚后以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶(hù)口沒(méi)有在一起

　　詳解：夫妻雙方結婚后雖然戶(hù)口沒(méi)有落在一起，但在民政局有過(guò)結婚登記�，F在，銀行在批貸時(shí)除要求借款人提供戶(hù)口本外，還會(huì )要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時(shí)也會(huì )被算作第二套房。

　　7婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房

　　詳解：只要央行的征信系統中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給一方，另一方再貸款購房時(shí)也會(huì )被認定為二套房。這使得很多試圖通過(guò)“假離婚”來(lái)規避二套房新政的想法也付之東流。(記者 張媛 張焱)