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　　銀行七情況界定二套房

　　銀行實(shí)際操作中已有統一的標準；“假離婚”避二套房政策的漏洞被堵上

　　繼房貸新政出臺后，北京各商業(yè)銀行對二套房貸款的認定進(jìn)一步收緊。記者了解到，近期大多數銀行在實(shí)際操作中已經(jīng)對“認房又認貸”有了統一的操作標準，對七種情況界定為二套房，其中，“假離婚”躲避二套房政策的漏洞也被堵上。

　　記者從偉嘉安捷等個(gè)貸機構了解到，除了已有一套個(gè)人住房再購買(mǎi)一套住房屬于二套房外，目前七種情況也被劃歸二套房。只要屬于其中任一種情況，申請房貸都要被認定為二套房，貸款首付款比例不得低于五成，利率不得低于基準利率的1.1倍。

　　業(yè)內人士認為，“認房又認貸”無(wú)疑是將二套房的認定進(jìn)一步嚴格。偉嘉安捷相關(guān)負責人告訴記者，有一部分客戶(hù)，有過(guò)房貸，但后來(lái)房子賣(mài)掉了，成了“無(wú)房戶(hù)”，他們如果按“只認房”算，再買(mǎi)房還算第一套，但按目前銀行執行的“認房又認貸”算，他們再買(mǎi)房就算二套房了。還有一部分人，由于一直沒(méi)辦產(chǎn)權證等原因，導致房屋權屬登記系統中沒(méi)有記錄有過(guò)房產(chǎn)，如果“只認房”，就可能被誤當成“沒(méi)買(mǎi)過(guò)房”，但假如他們申請過(guò)房貸，“認房又認貸”就能判定。

　　七種情況被認定為二套房

　　自己有住房 以子女名義購房

　　案例：安先生名下有一套住房，夫妻倆想為正在上高中的兒子(現未成年)，購置一套房留作日后結婚使用，想以?xún)鹤拥拿�義再申請貸款購房。

　　解析：根據“國十一條”中的條款，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，也就是說(shuō)未成年子女也是被劃為家庭范疇的，所以安先生家庭用兒子的名義申請貸款購房時(shí)，也會(huì )按照二套房政策執行的，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果賣(mài)掉這套房產(chǎn)再貸款購房的話(huà)，則可以按首套房貸款政策執行。

　　未成年有房產(chǎn) 成年后再購房

　　案例：常先生父母曾在其未成年時(shí)過(guò)戶(hù)一套房產(chǎn)給他�，F如今常先生為了避免日后房?jì)r(jià)再上漲，想以自己的名義再貸款買(mǎi)一套房。

　　解析：像常先生這種情況，如果再貸款購房的話(huà)，是會(huì )被認定為二套房的，因為根據目前銀行認貸又認房，常先生如果不出售現有房產(chǎn)的情況下，再貸款購房是屬于二套房，將按照二套房的政策執行。而如果按過(guò)去政策，未成年時(shí)的房產(chǎn)只要沒(méi)貸款，再申請房貸不算二套房。

　　全款購住房 再貸款購房

　　案例：丁女士名下現有一套住房，為之前全款購買(mǎi)，因為父母在老家年歲已大，想在其現在居住的小區再買(mǎi)一套房來(lái)接老人居住，以便照顧他們。

　　解析：雖然丁女士沒(méi)有貸過(guò)款，但只要是在房屋產(chǎn)權交易系統中能夠查到丁女士名下有房產(chǎn)，在不賣(mài)掉且申請貸款的情況下，是會(huì )被認定為二套房的。

　　貸款買(mǎi)房 出售后再買(mǎi)

　　案例：鄂先生2000年曾貸款購買(mǎi)過(guò)一套房產(chǎn)，現考慮到孩子上學(xué)問(wèn)題，想將此房產(chǎn)出售后，去孩子學(xué)校附近再買(mǎi)一套房來(lái)居住。

　　解析：目前銀行對二套房認定是“認房又認貸”，也就是說(shuō)雖然鄂先生將這套房產(chǎn)出售后，家庭名下沒(méi)有住房，但因為其之前有貸款記錄，所以之前貸款購買(mǎi)的房產(chǎn)出售后，再購買(mǎi)時(shí)也會(huì )被算作二套房。

　　先商貸買(mǎi)房 再用公積金

　　案例：范女士第一次貸款購房時(shí)使用的是商業(yè)貸款。后來(lái)單位為其繳存了公積金，她想賣(mài)掉現在的房子用公積金貸款再購買(mǎi)一套房。

　　解析：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過(guò)貸款記錄，不論結清或出售，即便從未使用過(guò)公積金貸款，首次使用也會(huì )被算作二套房，所以，范女士如使用公積金再購房的話(huà)，首付比例也將為50%。

　　婚前一方有房 婚后再買(mǎi)房

　　案例：關(guān)先生結婚前曾貸款購買(mǎi)過(guò)一套房，現已與韓小姐結婚多年，想用韓小姐的名義再貸款購買(mǎi)一套住房。

　　解析：結婚后雖然戶(hù)口沒(méi)有落在一起，但是夫妻肯定在民政局有過(guò)結婚登記，而銀行在批貸時(shí)除要求借款人提供戶(hù)口本外，還會(huì )要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻不能提供單身證明，所以另一方再購房時(shí)也會(huì )被算作第二套房。

　　夫妻貸款購房 離異再買(mǎi)房

　　案例：艾先生和簡(jiǎn)小姐結婚后共同貸款申請過(guò)住房，兩人離異后，該房產(chǎn)判給了簡(jiǎn)小姐，艾先生想向銀行申請貸款購房。

　　解析：艾先生向銀行申請貸款的話(huà)，是會(huì )被算作二套房的。因為目前銀行對二套房的認定是既認房又認貸，也就是說(shuō)只要央行的征信系統中能夠查到借款的貸款記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給另一方，這一方再貸款購房時(shí)也會(huì )被認定為二套房。

　　本報記者 楊娟娟