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　　房產(chǎn)稅開(kāi)征腳步聲漸近。

　　5月12日，一則“上海近日將出臺樓市調控細則并征收房產(chǎn)稅”的消息占據各大網(wǎng)站的顯著(zhù)位置。而一個(gè)星期前的5月4日，國務(wù)院法制辦財政金融司副司長(cháng)季懷銀也通過(guò)官方媒體透露：“開(kāi)征住房保有環(huán)節的稅收，是保證住房市場(chǎng)健康發(fā)展的治本之策，也是解決當前我國面臨的多項棘手問(wèn)題的治本之策，早開(kāi)征比晚開(kāi)征好，但需分步實(shí)施而非一蹴而就”。

　　這一表態(tài)意味著(zhù)政府開(kāi)征住房保有環(huán)節稅的基本框架和政策措施已基本成型。

　　本刊獲悉，中央政府已緊鑼密鼓地進(jìn)行房產(chǎn)稅各項準備工作，其中包括稅種設置、征稅范圍、免征額和稅率的設定等細節。中央財稅部門(mén)的基本思路是，對1986年發(fā)布的《房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修訂，將房產(chǎn)稅覆蓋到個(gè)人非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)，在某些房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市先行試點(diǎn)。

　　開(kāi)征房產(chǎn)稅最現實(shí)

　　關(guān)于房產(chǎn)稅開(kāi)征，目前流傳有多種版本，如上海開(kāi)征房產(chǎn)保有稅，重慶獲批房產(chǎn)特別消費稅。此外，物業(yè)稅空轉也一直是媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　“這幾個(gè)名稱(chēng)其實(shí)說(shuō)的是一個(gè)事情，在概念上沒(méi)有準確不準確之說(shuō)，我認為表述比較合理的是房地產(chǎn)稅；但是在具體操作上面，用別的說(shuō)法也沒(méi)有關(guān)系，比如叫房產(chǎn)保有稅也不是不行�！必斦�部財科所所長(cháng)賈康向《中國經(jīng)濟周刊》分析說(shuō)。

　　中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓認為，重慶的房產(chǎn)特別消費稅是最不靠譜的，“因為房產(chǎn)特別消費稅肯定是流轉稅，需要在買(mǎi)賣(mài)中繳稅，這就違背了房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅的基本性質(zhì)，稅理上是講不通的；此外，還增加了買(mǎi)房人的負擔，搞不好，還有可能變成漲價(jià)的因素。

　　“上海提出的保有稅這個(gè)說(shuō)法是對住房保有環(huán)節征收的房產(chǎn)稅，這句話(huà)是被媒體通俗化了，其實(shí)房產(chǎn)保有稅就是房產(chǎn)稅，只不過(guò)過(guò)去房產(chǎn)稅只是對商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征�！� 劉桓說(shuō)。

　　房產(chǎn)稅在中國并非新稅種。1986年10月即在城市、縣城等按年征收，其中，對個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)免征。而物業(yè)稅，早在2003年10月召開(kāi)的中共十六屆三中全會(huì )時(shí)就寫(xiě)入了決議，并于2003年開(kāi)始在全國進(jìn)行物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)，其重要內容就是“房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)”(評稅試點(diǎn)范圍僅針對經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，不涉及居民個(gè)人住宅)。截至2009年末，已經(jīng)有北京、江蘇、深圳、重慶、遼寧、寧夏、河南、安徽、福建、天津10個(gè)省份(含計劃單列市)試點(diǎn)模擬評稅。今年開(kāi)始，模擬評稅試點(diǎn)擴大至全國，每個(gè)省份選擇一個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。

　　“有了10個(gè)省份物業(yè)稅“空轉”的經(jīng)驗，房產(chǎn)稅評估稅基，在技術(shù)上不存在問(wèn)題�！辟Z康告訴《中國經(jīng)濟周刊》。

　　在劉桓看來(lái)，物業(yè)稅是一個(gè)好稅種，如果開(kāi)征房產(chǎn)稅還存在土地使用稅問(wèn)題，“一所房子，要交土地使用稅、房產(chǎn)稅，比較復雜。如果開(kāi)征物業(yè)稅，可以把土地使用稅、房產(chǎn)稅合在一塊，在交了土地出讓金之后，土地就不用再交使用稅了。因此，開(kāi)征物業(yè)稅，會(huì )對費、稅的管理進(jìn)行重新規范。而房產(chǎn)稅只是在原有基礎上征稅，綜合配套的進(jìn)一步改革目標是達不到的�！�

　　但他同時(shí)表示，目前由于物業(yè)稅開(kāi)征涉及到的利益方比較多，首先繞不開(kāi)立法程序，“要出臺物業(yè)稅，肯定要先通過(guò)人大立法變成法律，雖然從長(cháng)遠看是一個(gè)好稅種，但是‘遠水不解近渴’，開(kāi)征房產(chǎn)稅更為現實(shí)�！�

　　劉桓告訴記者，房產(chǎn)稅在美國就叫房地產(chǎn)稅。在美國，房地產(chǎn)包含土地所有權，買(mǎi)賣(mài)、轉讓時(shí)是房子跟地一起轉讓。但在中國，由于土地屬于國有，如果按照房地產(chǎn)稅來(lái)征收不合適。

　　“其實(shí)當時(shí)之所以提出物業(yè)稅概念，核心是繞開(kāi)地權的問(wèn)題，畢竟地面建筑是你的；而沒(méi)有土地的地面建筑，在香港就叫物業(yè)，所以當時(shí)就提出要開(kāi)征物業(yè)稅。雖然有點(diǎn)不倫不類(lèi)、怪模怪樣，但是準確地表達了這個(gè)含義�！� 劉桓告訴記者，叫什么名稱(chēng)并不重要，重要的是能不能開(kāi)征以及能不能達到開(kāi)征的目的�！�

　　5月11日，國家稅務(wù)總局一位官員在一個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合表示，“前段時(shí)間大家所說(shuō)的住房保有稅、房產(chǎn)消費稅都是錯誤的，并沒(méi)有這兩個(gè)稅種。根據現有的法律，房產(chǎn)稅與物業(yè)稅有可能啟用�！�

　　“不太可能是物業(yè)稅，有可能是房產(chǎn)稅�！� 這位官員說(shuō)。

　　上海、北京或將率先試點(diǎn)

　　目前，物業(yè)稅試點(diǎn)還在緊鑼密鼓進(jìn)行，而房產(chǎn)稅的開(kāi)征已經(jīng)提上議事日程。

　　近日，有消息稱(chēng)，上海正緊鑼密鼓討論制訂上海樓市調控細則，其中包括房產(chǎn)稅征收辦法。最終選定的方案是應用現有的房產(chǎn)稅概念，初步草案將家庭人均面積作為是否征收房產(chǎn)稅的重要依據，如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產(chǎn)價(jià)值8‰的房產(chǎn)稅，計稅基礎為評估價(jià)而非房產(chǎn)成交價(jià)。

　　針對上述傳言，劉桓分析認為，這或許是上海已經(jīng)得到默許試點(diǎn)的一個(gè)信號，國家如果開(kāi)征房產(chǎn)稅，或許會(huì )拿上海、北京、深圳等城市做先行試點(diǎn)地區。只不過(guò)上海公布了房產(chǎn)稅消息，北京目前沒(méi)有表態(tài)。

　　“房產(chǎn)稅雖屬地方稅，但稅收立法權在中央，上海能不能開(kāi)通試點(diǎn)還要視中央統一的部署�！眲⒒刚f(shuō)。

　　房產(chǎn)稅調控力度不大

　　我國現行的房地產(chǎn)稅制，是在1994年稅制改革的基礎上逐步形成的。在現行的稅制中，房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域涉及的稅項主要有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城鎮土地使用稅、城鎮維護建設稅、固定資產(chǎn)方向調節稅等10多類(lèi)�，F行稅制把行政機關(guān)、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象。

　　如果征收房產(chǎn)稅有兩個(gè)關(guān)鍵因素：計稅依據和稅基如何確定。

　　已經(jīng)披露并廣為流傳的上海試點(diǎn)方案中的計稅依據是需按年支付相當于房產(chǎn)值8‰的房產(chǎn)稅。這意味著(zhù)，如果一套房子價(jià)值100萬(wàn)元，那么，每年應交房產(chǎn)稅8000元。在業(yè)內人士看來(lái)，“8‰”這個(gè)數值比較接近房產(chǎn)稅對商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征的額度。

　　記者注意到，在1986年版的《房產(chǎn)稅暫行條例》中規定，對于不出租的房產(chǎn)，計稅依據是房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值，若沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據，則由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定，稅率為1.2%；對于出租的房產(chǎn)，租金收入為計稅依據，稅率為12%。

　　據記者了解，目前上報國務(wù)院法制局和人大法工委的方案，也是按照原來(lái)的房產(chǎn)稅，比照商業(yè)經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)自用房產(chǎn)的辦法，原值打7折再乘以1.2%。

　　劉桓給記者算了一筆賬，比如，一套價(jià)值 100萬(wàn)的房子，按照70%折舊后做為依據，就是70萬(wàn)，每年征收1.2%就是8400元。這跟上海的8‰的房產(chǎn)稅比較接近。

　　上述國家稅務(wù)總局官員表示，“如果開(kāi)征房產(chǎn)稅，調控力度并不大，不必太恐慌�！�

　　記者 王紅茹|北京報道