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　　政策變化之快讓人難以捉摸。五一之后，此前北京部分區縣執行的“經(jīng)轉商”可以“同名轉商”的政策被叫停，全市統一規定要求必須上市交易，即按照二手房交易的流程進(jìn)行。這意味著(zhù)契稅繳納數額的大幅上升。而5月6日下發(fā)的補充通知又要求，以2008年4月11日的購房合同簽訂日為界，對“經(jīng)轉商”中的交易費用再次進(jìn)行調整

　　一切皆因政策而起，又因政策而變。

　　4月26日，住建部發(fā)布經(jīng)適房新規后，隨即引發(fā)“經(jīng)濟適用房轉商品房”(簡(jiǎn)稱(chēng)“經(jīng)轉商”)的熱潮。次日清晨，北京昌平區建委的過(guò)戶(hù)大廳外，早已站滿(mǎn)了等候“轉證”的人群，這些人是北京兩個(gè)最大經(jīng)適房小區天通苑、回龍觀(guān)的業(yè)主，為限制人流采取排號辦理，如今號碼已經(jīng)排到7月。

　　政策變化之快讓人難以捉摸。五一之后，此前北京部分區縣執行的“經(jīng)轉商”可以“同名轉商”的政策被叫停，全市統一規定要求必須上市交易，即按照二手房交易的流程進(jìn)行。這意味著(zhù)契稅繳納數額的大幅上升。而5月6日下發(fā)的補充通知又要求，以2008年4月11日的購房合同簽訂日為界，對“經(jīng)轉商”中的交易費用再次進(jìn)行調整。

　　“經(jīng)轉商”一系列的變化帶來(lái)的是政策的收緊，再經(jīng)過(guò)中介的無(wú)限放大，已經(jīng)導致一輪“恐慌性經(jīng)轉商過(guò)戶(hù)潮”在五一前后幾天上演，而業(yè)內預計5月底又將迎來(lái)第二輪“經(jīng)轉商”高潮。此時(shí)的經(jīng)適房業(yè)主，正試圖通過(guò)各種途徑解讀政策應對調整，糾結于疑惑和思考中，現在轉不轉商？如果轉，該怎么轉才是最劃算？以后政策是不是還有調整？轉商后想換房，但“京十二條”中又規定一個(gè)家庭只能新購一套房屋，是先賣(mài)掉再買(mǎi)還是等待政策變動(dòng)？

　　如今的經(jīng)適房市場(chǎng)，猶如去年底的二手房市場(chǎng)，彼時(shí)營(yíng)業(yè)稅政策遲遲未明帶來(lái)的是二手房恐慌性的過(guò)戶(hù)交易。而今因為“經(jīng)轉商”的朝令夕改，則又催生著(zhù)經(jīng)適房的“恐慌性轉商”。

　　政策頻出催發(fā)“恐慌性轉商”

　　家住北京朝陽(yáng)區經(jīng)適房小區百環(huán)家園的王大爺最近很忙，一有時(shí)間，他就和老伴忙著(zhù)向周?chē)�鄰居打�?tīng)有關(guān)“經(jīng)轉商”的事，“轉了沒(méi)有”、“交了多少錢(qián)”成為二老每天的話(huà)題。王大爺關(guān)注“經(jīng)轉商”緣于近期有關(guān)經(jīng)適房的新規。

　　4月26日，住建部發(fā)布了《關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知指出：“經(jīng)濟適用住房購房人在取得完全產(chǎn)權以前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途。對于違背該規定的行為，如果不能整改，不僅要收回經(jīng)濟適用房，而且還取消其在5年內再次申請購買(mǎi)或租賃各類(lèi)政策性、保障性住房的資格。經(jīng)濟適用住房上市交易，必須符合有關(guān)政策規定并取得完全產(chǎn)權。住房保障部門(mén)應當對個(gè)人是否已繳納相應土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權、成交價(jià)格是否符合正常交易、政府是否行使優(yōu)先購買(mǎi)權等情況出具書(shū)面意見(jiàn)。而已經(jīng)享受經(jīng)濟適用住房保障的家庭，再購買(mǎi)其他住房的，必須辦理退出手續或補交相關(guān)價(jià)款取得完全產(chǎn)權�！�

　　“經(jīng)濟適用房政策收緊了，看來(lái)只有轉成商品房才保準�！苯�(jīng)適房新規出臺后的第二天，王大爺就聽(tīng)到周?chē)�鄰居談�(wù)撝?zhù)如何“經(jīng)轉商”。也就從那時(shí)起，在北京各區縣建委的過(guò)戶(hù)大廳，各個(gè)經(jīng)適房小區的業(yè)主們都忙著(zhù)排隊“轉證”。

　　王大爺住的房子是2005年買(mǎi)的，到今年符合滿(mǎn)5年可以上市交易的規定�！胺孔赢敵跏桥畠嘿I(mǎi)的，房產(chǎn)證上寫(xiě)的是她的名字，現在可以直接轉給她了�！�

　　而在五一之前，朝陽(yáng)區可以“同名轉商”，即產(chǎn)權人通過(guò)補交綜合地價(jià)款，在不與他人進(jìn)行交易的情況下，將經(jīng)濟適用房產(chǎn)權證換成商品房產(chǎn)權證，其他區縣則不能同名轉商，必須進(jìn)行交易過(guò)戶(hù)才能實(shí)現。以王大爺這套100平方米的房子計算，過(guò)戶(hù)指導價(jià)格是6223元/平方米，轉成商品房只需要交納10%的綜合地價(jià)款62230元。

　　但始料未及的是，五一之后北京對“經(jīng)轉商”進(jìn)行調整：朝陽(yáng)區以及豐臺區的“同名轉商”政策被叫停，改成統一規定要求必須上市交易，即按照二手房交易的流程進(jìn)行。5月6日，根據《關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的補充通知》，“2008年4月11日(含)之前簽約的經(jīng)適房轉商品房一律要通過(guò)‘上市交易’的方式完成�！薄堆a充通知》同時(shí)明確，通過(guò)補交土地收益款的方式(“同名轉”)“經(jīng)轉商”并未被完全叫停，但只適用于2008年4月11日以后簽約的已購經(jīng)適房家庭，即2008年4月11日后簽訂購房合同的經(jīng)適房家庭取得契稅完稅憑證或房產(chǎn)證5年后，可以按原購房?jì)r(jià)格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品房?jì)r(jià)差的70%補交土地收益款后取得商品房產(chǎn)權。

　　此前執行的2008年下發(fā)的《關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》，沒(méi)有對“同名轉”作出購房時(shí)限要求，而按照新下發(fā)的《補充通知》，2008年4月11日(含)以前簽訂購房合同的經(jīng)適房轉商品房都必須通過(guò)上市交易的方式，“同名轉”和上市交易之間主要相差一次契稅的繳納。

　　“現在不能‘同名轉商’，這比五一之前轉要多交9334元的契稅，如果算上中介手續費差不多要8萬(wàn)元，這政策變化也快了些吧�！备�讓王大爺感到疑惑的是，因為房子是2008年以前購買(mǎi)的，這意味著(zhù)即便現在將女兒房子過(guò)戶(hù)在自己名下實(shí)現“轉商”，不僅要交額外的契稅，以后轉給女兒還要按照這樣的交易進(jìn)行，“房子最后是給女兒的，這樣一折騰豈不是重復繳稅嗎？”

　　記者在采訪(fǎng)中也發(fā)現，和王大爺有著(zhù)同樣情況的經(jīng)適房業(yè)主不在少數。在天通苑和回龍觀(guān)小區的經(jīng)適房，因為產(chǎn)權證都是子女的名字，在“轉商”過(guò)程中暫時(shí)過(guò)戶(hù)給父母，以后再由父母過(guò)戶(hù)給子女，這種“自賣(mài)自買(mǎi)”的方式無(wú)形中增加了很多稅費成本。

　　政策變化導致稅費增加的現實(shí)難題，加之部分中介機構鼓吹經(jīng)適房政策還將有調整的消息，使得“恐慌性轉商”成為經(jīng)適房業(yè)主普遍的心態(tài)�！艾F在轉，交的錢(qián)不多。如果政策一變，也許多花好幾十萬(wàn)元�！背�了害怕交易成本增加，還有一部分業(yè)主是害怕房子被回購�！艾F在又買(mǎi)了一套房，以后萬(wàn)一按最低指導價(jià)政府回購我的經(jīng)適房怎么辦��！所以還是趁沒(méi)有實(shí)施前趕緊辦完吧！”

　　按照2008年規定，同等價(jià)格條件下，已購經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權人戶(hù)口所在區縣住房保障管理部門(mén)可以?xún)?yōu)先回購。據北京市住保辦主任王成國表示，其實(shí)北京市已規定，已經(jīng)購買(mǎi)了經(jīng)濟適用住房的家庭又購買(mǎi)其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府回購。但是至今為止，北京尚無(wú)一例被回購的例子。

　　“經(jīng)轉商”與限購令

　　除了經(jīng)適房新政讓人感覺(jué)撲朔迷離外，當前的樓市調控政策也與之產(chǎn)生了交集，部分業(yè)主陷入“經(jīng)轉商”和限購令博弈的苦惱中，是先賣(mài)后買(mǎi)還是靜待政策變數呢？

　　最近李先生就遇到這樣的問(wèn)題。幾年前因為結婚買(mǎi)了套天通苑的經(jīng)濟適用房，但如今隨著(zhù)小孩即將達到入學(xué)年齡，他也開(kāi)始關(guān)注朝陽(yáng)區的一些學(xué)區房�！跋胭u(mài)掉手中的經(jīng)適房再湊些錢(qián)買(mǎi)一套新房�！币虼嗽诮�(jīng)適房新規出臺后，他就迫不及待地去辦理“經(jīng)轉商”，然后聯(lián)系買(mǎi)家收回房款。

　　但令他意想不到的是，按照“京十二條”中樓市調控的有關(guān)要求，北京市住建委4月30日出臺最新規定，一個(gè)家庭只能新購一套房屋(包括新開(kāi)盤(pán)的房子和二手房)，購買(mǎi)第二套房將不予辦理房產(chǎn)證。這意味著(zhù)，購買(mǎi)“經(jīng)轉商”的購房人，不管購房人是誰(shuí)，均意味著(zhù)已經(jīng)使用了新購一套房的“指標”，按照新政策再不能購買(mǎi)二套房了，否則就可能違規，辦不下房產(chǎn)證�！爸�(zhù)急‘經(jīng)轉商’就是為了買(mǎi)新房做準備，現在真‘轉’了反而不能買(mǎi)房了，這該怎么辦呢？”李先生感到無(wú)奈。

　　說(shuō)起“經(jīng)轉商”后想再買(mǎi)房的計劃，張先生也有著(zhù)同樣的尷尬經(jīng)歷�！盀榱税逊慨a(chǎn)證上愛(ài)人的名字改成我的，連土地出讓收入加契稅，改這一筆花了7萬(wàn)多元”。張先生80多平方米的經(jīng)濟適用房是在2001年購置的，現在用于自住。他對政策比較敏感，是在五一節前就辦好“經(jīng)轉商”手續的“幸運兒”之一，可辦完后卻有點(diǎn)后悔了。沒(méi)料到“不光是錢(qián)的問(wèn)題”，他的兒子前些日子將馬上要辦好手續的按揭“婚房”掛在他的名下，以保留申請兩限房的權利�！斑@下可好了，新政策規定每個(gè)家庭只能新買(mǎi)一套房，我自買(mǎi)自賣(mài)這邊相當于新買(mǎi)了一套房。那邊不讓賣(mài)了，把房子收回了。我現在想買(mǎi)房都買(mǎi)不了�！睆埾壬�欲哭無(wú)淚。

　　“至于現在過(guò)戶(hù)是否屬于‘限購房’的范圍，市住建委沒(méi)有明確說(shuō)明�！倍嗉抑薪闄C構都反映，“經(jīng)轉商”同樣需要進(jìn)行網(wǎng)簽程序，那么該房屋就會(huì )在房屋登記的網(wǎng)絡(luò )里顯示為進(jìn)行過(guò)交易，這和買(mǎi)賣(mài)房屋是一樣的，因此從程序上應該符合“同一個(gè)家庭限購一套商品房”的范圍，也就是說(shuō)，過(guò)戶(hù)家庭在該辦法未解禁前，很有可能不能再購新房。購買(mǎi)“經(jīng)轉商”的購房人，如果另有購房的打算，就要謹慎使用這一“指標”，除非今后“一個(gè)家庭只能新購一套房”的政策有變動(dòng)，否則可能使自己陷于被動(dòng)。

　　據“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統計，由于“經(jīng)轉商”算新購，使得在經(jīng)濟適用房集中的回龍觀(guān)和天通苑目前因為家庭仍有置業(yè)計劃而停止“經(jīng)轉商”，轉而將經(jīng)適房在二手房出售的比重占到20%左右。而這部分房源重新掛牌到二手房市場(chǎng)中，使區域房源掛牌量增加了近40%，但受政策利空的影響，購房者大都選擇觀(guān)望，成交量大幅下滑。見(jiàn)習記者 石俊