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5月13日,《關(guān)于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》指出,鼓勵民間資本參與政策性住房建設。
保障房能不能吸引民企,最核心的還是利潤。相比商品房開(kāi)發(fā)的高利潤,民企參建保障房的可持續性、效率成為地方政府的擔憂(yōu)之一。但從某民企參與保障房建設的實(shí)踐經(jīng)驗來(lái)看,保障房并非“雞肋”。
若要吸引更多民間資本進(jìn)入該領(lǐng)域,政府尚需在現有保障房?jì)?yōu)惠政策的基礎上,破除準入、運行、管理、融資等方面體制、機制上的障礙。
5月13日,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出,要進(jìn)一步拓寬民間投資的領(lǐng)域和范圍。其中特別提出,支持和引導民間資本投資建設經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房,參與棚戶(hù)區改造,享受相應的政策性住房建設政策。
保障性住房建設利潤低、任務(wù)重、輿論關(guān)注度高,歷來(lái)是以政府投入為主,參與開(kāi)發(fā)建設的大多也是國有企業(yè)。以民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為代表的民間資本是否愿意進(jìn)入這一“吃力不討好”的領(lǐng)域?民間資本的進(jìn)入將帶來(lái)哪些變化?需要哪些具體政策來(lái)鼓勵?
民間資本介入——
“政府當然歡迎”
2010年,全國共將建設各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區改造住房580萬(wàn)套,改造農村危房120萬(wàn)戶(hù),均比去年有較大幅度增長(cháng)。盡管中央財政今年將安排保障性住房專(zhuān)項補助資金達632億元,比上年增加81億元,但由于保障房建設量的大幅增加,地方財政的投入壓力將進(jìn)一步加大。
“如果能順利引入民間資本支持保障性住房建設,政府當然歡迎!苯K省常州市房管局副局長(cháng)吳海泳告訴記者。
在現行的條件下,民間資本參與保障房建設的最佳模式,就是由民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“帶著(zhù)錢(qián)”參與保障房項目的開(kāi)發(fā)建設。也就是說(shuō),在土地、稅費現行優(yōu)惠政策的基礎上,讓民營(yíng)企業(yè)從拿地環(huán)節開(kāi)始,以現有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行保障房項目開(kāi)發(fā),最后通過(guò)政府回購或開(kāi)發(fā)商自行組織銷(xiāo)售,賺取相應的利潤。
吳海泳認為,在這種模式下,政府僅需投入土地、減免稅費,幾乎不需要財政再支出現金,等于是為保障性住房建設拓寬了資金來(lái)源渠道,將大大減輕地方財政的壓力,有利于加快保障房建設的進(jìn)度。
怎樣吸引民企——
“最核心的還是利潤”
“保障房能不能吸引民營(yíng)企業(yè),最核心的還是利潤!眳呛S菊J為,如果沒(méi)有足夠的利潤,民間資本沒(méi)有理由參與保障房建設。
房改初期,一些城市曾經(jīng)采取上述模式,由民營(yíng)企業(yè)投資、組織開(kāi)發(fā)了一批經(jīng)濟適用房。但隨著(zhù)開(kāi)發(fā)成本的不斷提高,以及商品房市場(chǎng)高額利潤的吸引,民營(yíng)企業(yè)紛紛轉戰商品房開(kāi)發(fā),保障房建設的“硬骨頭”多由國有企業(yè)承擔,或政府直接組織建設。
一家參與北京經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)的國有企業(yè)負責人告訴記者,實(shí)際上近年來(lái)經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)建設成本提高很快,企業(yè)能夠保本就已經(jīng)實(shí)屬不易,不少項目都出現了虧損。而據記者了解,由于經(jīng)濟適用房項目屢屢出現虧損,各地政府通過(guò)土地、資金、修改規劃等方式“補償”國有開(kāi)發(fā)企業(yè)的例子比比皆是。
同樣的問(wèn)題也出現在剛剛起步的公共租賃房建設上!皬膰H經(jīng)驗看,民企參與保障房建設,最有可能在公共租賃房上有所作為!眳呛S菊f(shuō),成熟的公共租賃房項目,將有穩定的租金收益,對民營(yíng)企業(yè)而言有投資價(jià)值。然而,我國大多數城市租金房?jì)r(jià)比極低,商品房尚且不具備通過(guò)出租獲取收益的價(jià)值,比商品房租金更低的公共租賃房,出租收益無(wú)法覆蓋成本,很難有回報。
“在這樣的情況下,民營(yíng)企業(yè)能否進(jìn)入保障房,取決于政府用什么樣的優(yōu)惠政策來(lái)吸引!眳呛S菊f(shuō),現有的土地劃撥、稅費減免等政策顯然不夠,還需要力度更大的政策支持。
盡管民營(yíng)企業(yè)能為保障房建設帶來(lái)資金,其靈活的體制機制也可能有助于降低項目成本,但也有政府官員對民企的效率感到擔憂(yōu)。福建省廈門(mén)市保障住房辦公室副主任王朝暉告訴記者,廈門(mén)市曾經(jīng)做過(guò)相關(guān)研究,F在以財政為主的投入模式,以財政作擔保融資,直接組織國有的開(kāi)發(fā)、建設甚至原材料供應企業(yè),流程簡(jiǎn)單,進(jìn)度快。而民營(yíng)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)化的方式融資,融資成本高、時(shí)間長(cháng),再通過(guò)嚴格的招投標找建設企業(yè)、找材料供應商,環(huán)節多、速度慢,反而有可能增加成本、降低效率。
當前最大問(wèn)題——
“缺乏長(cháng)期融資渠道”
盡管當前參與保障房建設的民營(yíng)企業(yè)并不多,但一些龍頭企業(yè)一直在積極參與保障房建設。以萬(wàn)科為例,2006年以來(lái),萬(wàn)科已竣工和在建的各類(lèi)保障性住房共159萬(wàn)平方米,包括限價(jià)房、經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃住房等。
“參與保障房開(kāi)發(fā)一方面是萬(wàn)科希望通過(guò)自身的一些努力,履行社會(huì )責任,改善行業(yè)形象!比f(wàn)科有關(guān)負責人告訴記者,另一方面,隨著(zhù)近年來(lái)保障性住房占城鎮住房建設總量比重日益提高,開(kāi)發(fā)企業(yè)也需要考慮新的業(yè)務(wù)模式。
實(shí)際上,對開(kāi)發(fā)商而言,保障房并不一定是“雞肋”。一位業(yè)內人士表示,尤其是在當前國家采取嚴厲措施調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況下,開(kāi)發(fā)保障房項目成本低、風(fēng)險小,利潤不高但卻相對有保障,對企業(yè)而言是一個(gè)不錯的選擇。
無(wú)論國有企業(yè)還是民營(yíng)企業(yè),當前建設保障房所共同面對的最大問(wèn)題是“缺乏長(cháng)期融資渠道”。如果不能在融資機制上進(jìn)行創(chuàng )新,將嚴重制約民營(yíng)企業(yè)參與保障房建設。根據國外經(jīng)驗,可以允許保障房投資主體發(fā)行中長(cháng)期債券籌集建設資金,但我國保障房項目幾乎沒(méi)有盈利記錄,很難保證按時(shí)還本付息。要解決這些問(wèn)題,還需要研究政策性的支持長(cháng)期融資的方式。
“我們認為,要更好、更多地吸引民間資本進(jìn)入保障房建設,在現有保障房?jì)?yōu)惠政策的基礎上,仍需破除準入、運行、管理、融資等方面體制、機制上的障礙!鄙鲜鋈f(wàn)科負責人表示,要按照政策支持、市場(chǎng)運作的原則,探索建立保障性住房金融支持機制,鼓勵金融機構進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng )新,建立財政長(cháng)期投入制度,完善保障性住房運營(yíng)管理體制。
本報記者 王煒
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【編輯:位宇祥】 |
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