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　　一個(gè)多月前開(kāi)始的狂風(fēng)驟雨般的房地產(chǎn)調控似乎正逐漸向和風(fēng)細雨轉變。繼北京出臺“嚴厲”的房產(chǎn)新政細則之后,上周五廣州、重慶同日出臺細則,加上此前的深圳,三地的細則都被冠上了“溫和”的定語(yǔ)。

　　被稱(chēng)為“史上最嚴厲”的中央樓市新政到了地方卻威風(fēng)大減,連地產(chǎn)大亨潘石屹都說(shuō),開(kāi)發(fā)商們就“猶如瀕臨淹死的人看到海面上漂來(lái)一塊木頭”。不過(guò)也有專(zhuān)家指出,樓市新政的軟著(zhù)陸實(shí)際上也有其客觀(guān)原因,因為倘若過(guò)于嚴厲,市場(chǎng)會(huì )進(jìn)入極度萎縮,這不僅對未來(lái)樓市的發(fā)展不利,也會(huì )傷害到實(shí)體經(jīng)濟。

　　記者盧軼

　　1 新政未導致開(kāi)發(fā)商集體降價(jià)

　　早在4月底,北京就緊跟中央出臺了新政細則“京十二條”,暫定同一購房家庭只能在北京市新購買(mǎi)一套商品住房；商業(yè)銀行根據風(fēng)險狀況,暫停對購買(mǎi)第三套及以上住房,以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。嚴厲程度更甚中央政策,讓大多數人吃了一驚。

　　隨后,存款準備金率年內第三次上調,政策效應類(lèi)加讓不少開(kāi)發(fā)商承受了空前的壓力,也促使恒大地產(chǎn)率先打起了“降價(jià)牌”。雖然恒大8.5折的打折優(yōu)惠幾經(jīng)波折,也頗受爭議。但作為一家全國性大型房企,恒大的打折讓人聯(lián)想起2008年率先降價(jià)的萬(wàn)科。連地產(chǎn)大腕潘石屹都擔心:“恒大打響了降價(jià)大戰的第一槍,在資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)引起了很大的地震,不知道會(huì )不會(huì )造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的多米諾骨牌效應,就像2008年9月萬(wàn)科引領(lǐng)的降價(jià)潮那樣�！�

　　雖然恒大的降價(jià)行為被很多人寄予了帶動(dòng)示范房?jì)r(jià)步入調整期的厚望,但從隨后其他大型房企的反應來(lái)看,恒大扯起的大旗并未一呼百應,不少開(kāi)發(fā)商均在不同場(chǎng)合表示不會(huì )跟進(jìn)降價(jià)。

　　廣州社科院研究員彭澎在分析為何恒大降價(jià)未能得到響應時(shí)指出,樓市新政出臺后,地方陸續開(kāi)始出臺細則,雖然北京的細則較為嚴厲,但就是那些還沒(méi)有出臺的地方細則,給了開(kāi)發(fā)商一縷希望。更有業(yè)內人士指出,只要政策一天未落地,開(kāi)發(fā)商就還有公關(guān)和操作的空間�！艾F在是一個(gè)樓價(jià)的平臺期,市場(chǎng)的觀(guān)望期,政策的等待期。新政效果還有待觀(guān)察,這成為了開(kāi)發(fā)商觀(guān)望的重要背景�！�

　　此外,五一之后,全國各大城市的樓市成交量雖然基本都直線(xiàn)下跌,但房?jì)r(jià)卻幾乎未受新政影響,這也讓更多的人開(kāi)始期待其他城市的新政。而上海、廣州、深圳等城市的新政尺度如何,無(wú)疑是所有人都關(guān)注的問(wèn)題。

　　2　深穗渝細則均被指太“溫和”

　　5月6日,深圳繼北京之后拿出了新政細則。在這份細則中,只包含了差別化信貸、授權商業(yè)銀行可暫停購買(mǎi)三套以上住房貸款,以及限制非本地居民貸款購房的內容,市場(chǎng)一直流傳的限購套數的政策沒(méi)有在細則中出現,因而被市場(chǎng)冠上了“溫和”的帽子。

　　5月21日,廣州、重慶的細則也千呼萬(wàn)喚始出來(lái)。兩地樓市調控細則均未提及限購、擴大房產(chǎn)稅征收范圍、停止三套房貸等政策。有業(yè)內人士指出,與北京此前出臺的細則相比,陸續出臺的各地方細則越來(lái)越顯得“溫和”,不免讓人有些失望。

　　對于市場(chǎng)的質(zhì)疑,深圳市規劃國土委解釋稱(chēng),國務(wù)院新政出臺后,深圳的成交量已大幅下跌,這表明國家的調控政策已經(jīng)取得很好的效果,因此深圳沒(méi)有像其他城市那樣出臺“限購令”。廣州市國土房管局副局長(cháng)黃文波也表示,廣州樓市成交量已經(jīng)出現較大萎縮,今后必然會(huì )產(chǎn)生一定的變化。重慶市國土房管局有關(guān)人士更表示“不能別人生病,重慶來(lái)吃藥”。

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)內人士表示,正如上述重慶市國土房管局有關(guān)人士所言,在廣州、重慶主管部門(mén)和開(kāi)發(fā)商看來(lái),當地房?jì)r(jià)是“價(jià)值洼地”,沒(méi)必要過(guò)度調控。而最終廣州、深圳、重慶“溫和”細則的出臺,也可能包含了開(kāi)發(fā)商在其中的努力。

　　至此,四大一線(xiàn)城市中,僅剩上海細則未出,而由于可能啟動(dòng)住房保有環(huán)節征稅的傳言,因而上海版細則也格外引人注目。

　　關(guān)于房地產(chǎn)稅,近日有媒體報道,發(fā)展改革委產(chǎn)業(yè)研究所有關(guān)研究人員稱(chēng)三年之內免談房產(chǎn)稅,昨日該消息又被發(fā)展改革委有關(guān)部門(mén)澄清,稱(chēng)“其研究人員所發(fā)表的意見(jiàn)只能是個(gè)人觀(guān)點(diǎn),不代表發(fā)展改革委的立場(chǎng)�！钡�仍有業(yè)內人士認為,“溫和”的深圳、廣州等地細則均未涉及房產(chǎn)稅征收范圍擴大問(wèn)題,因而尚未出臺的上海細則涉及這一問(wèn)題的可能性也較小。

　　3 樓市與經(jīng)濟關(guān)系再次引發(fā)思考

　　4月統計數據顯示,城鎮固定資產(chǎn)投資和規模以上工業(yè)企業(yè)增加值增速有所降低,引發(fā)了市場(chǎng)對經(jīng)濟增速回調的擔憂(yōu)。樓市和經(jīng)濟全局的關(guān)系也再次引起了業(yè)內思考。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生就把樓市調控和宏觀(guān)經(jīng)濟運行聯(lián)系了起來(lái),比如樓市調控后,如果通脹預期減少了,也要謹防其他可能出現的問(wèn)題,比如投資下降等。

　　因而在當前出現經(jīng)濟增速可能放緩預期的背景下,不少專(zhuān)家指出,地方細則的軟著(zhù)陸未必壞事,因為倘若過(guò)于嚴厲,房地產(chǎn)投資大量收縮,市場(chǎng)會(huì )進(jìn)入極度萎縮,這不僅對未來(lái)樓市的發(fā)展不利,也會(huì )傷害到實(shí)體經(jīng)濟。

　　近期,中央高層提出的一些政策信號也讓人關(guān)注。國家主席胡錦濤17日會(huì )晤到訪(fǎng)的德國總統克勒時(shí)表示,當前,世界經(jīng)濟復蘇的基礎仍不牢固,各國應該繼續堅持刺激經(jīng)濟的舉措,繼續加強合作。國務(wù)院總理溫家寶在天津考察時(shí)也提出,當前宏觀(guān)調控面臨兩難問(wèn)題,要區別對待、有保有壓,既形成調控整體合力,又要防止多項政策疊加的負面影響。

　　多位專(zhuān)家認為,當前諸多宏觀(guān)調控的政策效果還未完全顯現,近期中央可能更多地監測已出臺政策的調控效果,出臺新的政策會(huì )更加謹慎。國土資源部中國土地勘測規劃院地價(jià)所所長(cháng)趙松表示,在今年嚴厲的調控下,在一些房?jì)r(jià)過(guò)高的地區,可能會(huì )有一個(gè)幅度較大的回調,但是這并不意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )暴跌下去,如果出現暴跌,或者宏觀(guān)經(jīng)濟出現二次探底,房地產(chǎn)新政有可能再次中止。

　　不過(guò)一個(gè)值得注意的現象是,5月20日出臺的首個(gè)省級細則———“浙18條”還“提前”要求各地要認真貫徹執行國家有關(guān)部門(mén)后續可能出臺的政策,包括“合理引導個(gè)人住房消費、調節個(gè)人房產(chǎn)收益等有關(guān)稅收政策”和“第二套住房認定標準”。也就是說(shuō),國家有關(guān)部門(mén)已做好了調控政策,只要調控效果不明顯,則必然還有“后招”。

　　-鏈接各城市細則概覽

　　◎北京

　　暫定同一購房家庭只能在北京市新購買(mǎi)一套商品住房；商業(yè)銀行根據風(fēng)險狀況,暫停對購買(mǎi)第三套及以上住房,以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

　　◎深圳

　　限制各種名目的炒房和投機性購房；商業(yè)銀行根據風(fēng)險狀況,暫停發(fā)放購買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款。但此前市場(chǎng)一直流傳的限購套數的政策沒(méi)有在細則中出現。

　　◎廣州

　　嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房；在房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)勢頭得不到遏制的情況下,研究采取一定時(shí)期內限制購房套數等臨時(shí)性措施,抑制投機性住房需求。但并未暫停三套房貸。

　　◎重慶

　　嚴格控制大套型住房建設用地,嚴禁向別墅供地,并將高檔住房土地增值稅預征率上調到2%。鼓勵普通商品住房消費,普通商品住房交易契稅按1%征收,住房交易手續費減半收取,高檔住房交易契稅按3%征收。未叫停三套房貸,但“醞釀對個(gè)人房產(chǎn)收益征稅”。