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　　沒(méi)有絢麗的廣告牌，沒(méi)有豪華的售樓處，在北京市北五環(huán)外地鐵5號線(xiàn)和13號線(xiàn)夾角處，一個(gè)僅有“北京城建集團”標志的住房工地正在緊鑼密鼓地施工。

　　這個(gè)低調的工地名為“北苑南區”，是北京市首個(gè)公共租賃房項目。一位施工人員告訴記者，這里明年就能竣工。

　　記者日前從財政部獲悉，公共租賃房的相關(guān)指導意見(jiàn)將于近期發(fā)布，這表明，繼經(jīng)濟適用房、廉租房、限價(jià)房之后的“第四房”將正式浮出水面。

　　“第四房”浮出水面

　　作為一種全新的政策性住房，公租房與人們熟悉的保障性住房有本質(zhì)的區別，專(zhuān)家對此的解釋是：經(jīng)濟適用房或限價(jià)房的房主擁有房屋產(chǎn)權；公租房的產(chǎn)權則完全是政府或公共機關(guān)所有。同時(shí)它又與廉租房有很大的不同：廉租房是面向城市最低生活保障標準以下且住房困難的住戶(hù)，是政府以租金補貼或實(shí)物配租的方式提供的保障性住房；公租房則是為解決新就業(yè)職工等“夾心層”群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。

　　中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，公租房制度豐富了保障性住房體系的層次建設，從以售為主向租售結合過(guò)渡，從強調對房屋所有權保障轉向對房屋使用權的保障。他表示，目前很多發(fā)達國家和地區，都有通過(guò)政府建立保障性住房租賃體系，并且具有幾十年的成功建設經(jīng)驗。牛鳳瑞舉例說(shuō)，在新加坡，公租房被稱(chēng)作“組屋”，滿(mǎn)足了當地80%的人口居住問(wèn)題。中國的香港特區也通過(guò)建“政府公營(yíng)永久房屋”，幫助30%的貧困家庭實(shí)現了“居者有其屋”。未來(lái)中國樓市的發(fā)展方向就是雙軌制，就是市場(chǎng)跟政府相輔相承共同來(lái)參與住房的制度。

　　“其實(shí)在2007年的時(shí)候，公租房已在深圳等地率先試行，租住對象為收入夠不上保障房標準，又買(mǎi)不起商品房的‘夾心層’人群�！敝袊�社科院財政與貿易經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛告訴記者。

　　2009年全國兩會(huì )期間，住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥就正式介紹了公租房這一概念。他表示，這一面向“夾心層”的保障房新品種，將惠及一些大學(xué)畢業(yè)生和在城市就業(yè)的外來(lái)人口。

　　據北京市規劃委主任黃艷透露，北京也在2009年8月1日發(fā)布了《公共租賃住房管理辦法(試行)》，類(lèi)似于“北苑南區”的公租房項目，全市目前共有11個(gè)正在開(kāi)工建設，可提供房源8000套。今年在城市建設區，通過(guò)政府公共土地的投放和公共財政的支持，將建設50萬(wàn)平米的公共租賃房，比去年的力度更大。而今后公租房的建設收購力度將逐漸加大，公租房這個(gè)產(chǎn)品將逐漸在政策性住房中占主導地位。

　　黃艷表示，目前市規劃委等部門(mén)已開(kāi)始啟動(dòng)研究制訂政策性住房空間布局規劃，這個(gè)規劃的編制期限將到2015年，對于廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房、公租房等各類(lèi)政策性住房，都將進(jìn)行空間布局的規劃。在這個(gè)規劃中，將來(lái)公租房的比例會(huì )越來(lái)越大。

　　公租房建設面臨難題

　　記者了解到，北京市公共租賃房最大套型面積將控制在60平方米以下，基本可以達到“拎包入住”的標準。公租房規劃將采取“大分散、小集中”的方式，選址在交通便利、市政配套齊全或產(chǎn)業(yè)功能聚集區域。而為了提高土地使用效率，兼顧規模和經(jīng)濟效益，公租房可適當提高容積率和建筑密度。

　　然而，在有著(zhù)近510萬(wàn)外來(lái)常住人口的北京市，“夾心層”人群數以百萬(wàn)計。根據有關(guān)規定，公租房是面向“本市中低收入住房困難家庭等群體”。北京市有關(guān)官員在公開(kāi)場(chǎng)合多次解釋?zhuān)�所謂“本市”就是指戶(hù)籍人口。這顯然與市場(chǎng)的需求相去甚遠。

　　牛鳳瑞表示，萬(wàn)余套面向本地戶(hù)籍人口的公租房，遠遠不能滿(mǎn)足外來(lái)低收入群體的居住訴求。廣州、上海等一線(xiàn)城市也同樣面臨著(zhù)如此尷尬的難題。在昂貴的土地成本和有限的財政投入約束下，中央和各地政府擴大住房保障之路，走得相當曲折。

　　倪鵬飛認為，不盤(pán)活存量住房資源，僅僅通過(guò)政府行政手段所能增加的供給極為有限，對于滿(mǎn)足“夾心層”住房需求只是杯水車(chē)薪。他分析說(shuō)，住房保障應該是面向社會(huì )中收入最低群體的救濟手段，當前保障房擴大覆蓋面的做法，進(jìn)一步固化了市場(chǎng)與計劃雙軌運行格局。事實(shí)上，根本出路在土地制度的改革，而非單純的保障房擴面。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一認為，無(wú)論是哪種保障房，都會(huì )受制于土地財政，一塊地如果不蓋保障房，就可以做其他收益更高的項目�？梢哉f(shuō)，地方政府投資公租房缺乏動(dòng)力。

　　在地價(jià)飆升房?jì)r(jià)暴漲的北京，公租房的租金需控制在市場(chǎng)租賃價(jià)格以下，投資回收期比商品房等項目偏長(cháng)許多。陽(yáng)光100集團常務(wù)副總裁范小沖表示，從房地產(chǎn)商的角度出發(fā)，此種項目資金占用量過(guò)大，一般不愿意參與。

　　鼓勵多方參與

　　理想很豐滿(mǎn)，現實(shí)很骨感，北京市也只能讓各區縣根據自己的財政情況“量力而行”。據介紹，目前確定的公租房供應指標，責任落實(shí)到區縣一級。上一年度有多少人申請，該年度則建設多少公租房。

　　北京市建委相關(guān)負責人介紹說(shuō)，北京確定的公租房建設方式有三種：在政府組織建設和收購之外，國有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區和社會(huì )單位可利用自有土地建公租房，解決本單位職工和引進(jìn)人才住房需求；對于外來(lái)人口較為聚集的產(chǎn)業(yè)園區、城鄉接合部等區域，鼓勵集體經(jīng)濟組織利用集體建設用地，按照規劃建設公租房，提供給外來(lái)務(wù)工人員居住。

　　該負責人還告訴記者，為了讓低收入的外來(lái)人口居有定所，北京市還試圖將村建公租房統一納入管理系統，控制村建公租房的租金，讓普通農民工也能住得起。同時(shí)，北京市下一步將有細則出臺，即針對不同的項目進(jìn)行測算，確定房租的優(yōu)惠幅度，并以“誰(shuí)持有誰(shuí)管理”的方式進(jìn)行配租。

　　在價(jià)格方面，牛鳳瑞認為，公租房和市場(chǎng)房的差價(jià)，肯定需要政府補貼，補貼的形式可以多元化。政府大力推進(jìn)公租房建設，也可以有效引導居民住房消費理念的變化，建立梯級消費理念。

　　北京市建委有關(guān)負責人也表示，按照目前測算情況，公租房租金一般比市場(chǎng)租金便宜20%以上，這主要得益于政府為公共租賃房提供的一系列優(yōu)惠政策。在土地供應方面，北京市公租房土地供應由過(guò)去的出讓方式、一次性繳納70年土地出讓金，轉變?yōu)樽赓U方式、按年繳納土地租金，降低了土地成本；在稅費、融資方面，公租房將申請比照廉租房享受稅收優(yōu)惠，申請免征房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等；通過(guò)政策性貸款，引入信托資金等多種方式，多渠道籌集資金，廣泛吸引社會(huì )資金支持公共租賃房建設。

　　他同時(shí)指出，市區政府公租房管理機構，既是建設、收購、持有主體，也是運行管理主體。在政策支持下，通過(guò)公租房配租及租后動(dòng)態(tài)管理，使公租房在發(fā)揮過(guò)渡安置房保障功能的同時(shí)，在還貸、維修、日常運行服務(wù)具有可持續發(fā)展的能力。羅荀