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　　上海市住房保障和房屋管理局昨天發(fā)布《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》，宣布將正式推出公共租賃住房，并將住房保障覆蓋面從城鎮戶(hù)籍人口擴大至有基本穩定工作的城市常住人口。

　　業(yè)界認為，作為配套措施之一，公租房方案亮相意味著(zhù)上海樓市調控細則逐步浮出水面。該方案也有為房產(chǎn)稅“打前鋒”的意味，因為一旦開(kāi)征房產(chǎn)稅，可能會(huì )使部分出租房持有者拋售房產(chǎn)，或因成本增加將稅費轉嫁給租客，影響到市場(chǎng)穩定。而發(fā)展公共租賃住房可以對此形成緩沖。

　　住房保障范圍拓寬至常住人口

　　根據《實(shí)施意見(jiàn)》，上海將通過(guò)一批專(zhuān)業(yè)運營(yíng)機構，以市場(chǎng)機制運營(yíng)，向包括非滬籍人口的上海常駐居民提供公共租賃房。價(jià)格將略低于商品房租賃的市場(chǎng)水平。同時(shí)支持有條件單位(包括各類(lèi)經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)園區)利用自用土地發(fā)展公共租賃房，即單位租賃房。另外，運營(yíng)機構可與農村集體經(jīng)濟組織合作，利用農村建設用地建設公租房。

　　一位參與上海公租房制度方案討論的專(zhuān)家表示，早在去年兩會(huì )期間，溫家寶總理在政府工作報告中就提出“積極發(fā)展公共租賃住房”。2009年以來(lái)，為解決城市“夾心層”的居住問(wèn)題，各地開(kāi)始研究建設針對中低收入者的租房市場(chǎng)，希望其和經(jīng)濟適用房、中低價(jià)商品房、廉租房一起，構成比較完善的住房保障體系。

　　今年5月21日，重慶發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的十條措施，首要一條即構建多層次住房供應體系，并明確2010年開(kāi)工建設公共租賃房500萬(wàn)平方米，申請范圍向外地戶(hù)籍人士開(kāi)放。另有報道稱(chēng)，目前北京計劃拿出50%以上的土地用于建設限價(jià)房、公共房及低收入房，深圳也計劃今年出臺住房保障制度。

　　“除了白領(lǐng)公寓這樣為中等收入者提供的租房途徑外，公租房主要服務(wù)目標是各地農民工及中低收入人群。也就是城市‘夾心層’。這大大擴展了廉租房的租住對象范圍。這就是公租房推出的初衷�！鄙鲜鰧�(zhuān)家表示。

　　從公租房方案來(lái)看，上海并未像重慶一樣公布明確的公租房量化指標，也沒(méi)有明確公租房體系建設的資金來(lái)源。對公租房的運營(yíng)主體，方案中稱(chēng)“區縣政府按屬地化管理原則負責本轄區公共租賃房建設、籌集和供應管理�！本唧w平臺是組織扶持一批“專(zhuān)業(yè)機構”，按《公司法》組建，采取市場(chǎng)化運作，以保本微利為目標。政府可投資入股運營(yíng)機構，入股方式可以是土地出讓金及行政事業(yè)性收費方面給予減免，作價(jià)入股，也可以提供土地房產(chǎn)等，其中低于市場(chǎng)價(jià)的部分可以折價(jià)入股。

　　房地產(chǎn)問(wèn)題專(zhuān)家印堃華表示，在對上海公租房方案進(jìn)行討論時(shí)，曾有專(zhuān)家提出由市場(chǎng)主體平等參與公租房運營(yíng)機構的競標，以增加運營(yíng)效率。但從目前方案來(lái)看，政府將間接參與運營(yíng)。有專(zhuān)家擔心，此舉可能令公租房制度成為房地產(chǎn)調控的應急之策，難以實(shí)現長(cháng)遠保障的目標。

　　新建商品房項目需配建5%保障房

　　據上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負責人介紹，今后凡新出讓土地、用于開(kāi)發(fā)建設商品住房的建設項目，均應當按照不低于建設項目住房建筑總面積5%的比例配建經(jīng)濟適用房等保障性住房。

　　“目前這項規定正在研究過(guò)程中，預計將于近期實(shí)施�！边@位負責人說(shuō)。

　　在商品房項目中“配建”、“插建”等方式已成為多個(gè)省市為增加保障房供應而采取的方法之一。具體的“配建”、“插建”比例在3%、5%不等，但均在土地出讓合同中寫(xiě)明，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有約束力。

　　另?yè)�介紹，上海實(shí)施上述“配建”規定后，配建的保障房源將移交給政府，用作經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等。

　　意在為房產(chǎn)稅做配套支持

　　目前，上海市房地產(chǎn)調控細則仍未出臺，市場(chǎng)上關(guān)于房產(chǎn)稅等方面的傳言不斷。有市場(chǎng)人士認為，上海市有關(guān)部門(mén)在此敏感時(shí)刻公布公租房方案可能很有深意。中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄指出，此舉意在為上海即將開(kāi)征的房產(chǎn)稅做配套支持。因為一旦開(kāi)征房產(chǎn)稅，會(huì )迫使部分出租房持有者拋售房產(chǎn)，或因成本增加將稅費轉嫁給租客，影響到租賃房市場(chǎng)穩定。而建設公共租賃房則可以對此形成緩沖。

　　同時(shí)，大量興建保障房也有助于解決房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)工不足等問(wèn)題�！皬倪@點(diǎn)來(lái)看，也是為下一步出臺的房產(chǎn)稅負面影響作相關(guān)對沖準備�！毖�建雄表示。記者 于兵兵