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　　面對是否堅持“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位、開(kāi)征持有環(huán)節稅、進(jìn)行全國房屋普查、穩定政策預期及增加土地供應等諸多敏感問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規劃需在輿論與現實(shí)之間做出抉擇

　　文/《財經(jīng)國家周刊》記者 王玉光

　　樓市調控漸入敏感區之際，《全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規劃》(下稱(chēng)房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規劃)的編制正步入輿論聚光燈下。

　　《財經(jīng)國家周刊》記者獲悉，由行業(yè)協(xié)會(huì )專(zhuān)家完成的“全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展‘十二五’規劃(建議稿)”中，針對“十二五”期間的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、方向及目標等原則性問(wèn)題，提出了許多不同以往的建議，其中涉及是否堅持房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位、開(kāi)征房產(chǎn)持有環(huán)節稅、進(jìn)行全國范圍的房屋普查、穩定政策預期以及增加土地有效供應等諸多敏感問(wèn)題。

　　重釋“支柱產(chǎn)業(yè)”

　　該建議稿由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一牽頭起草，目前已上報至住房和城鄉建設部，并抄送國家發(fā)改委等相關(guān)部委，正在等待各方的意見(jiàn)反饋。

　　然而，處在樓市調控的風(fēng)口浪尖，參與房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規劃編制的專(zhuān)家們深感任務(wù)艱巨，一些原本可以實(shí)事求是的問(wèn)題，如今不得不顧及輿論風(fēng)險。比如，是否繼續保留自2003年國務(wù)院18號文件確立的“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟‘支柱產(chǎn)業(yè)’”的歷史定位。

　　《財經(jīng)國家周刊》記者在采訪(fǎng)中得到證實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規劃諫言者們傾向于承認房地產(chǎn)拉動(dòng)國民經(jīng)濟的客觀(guān)作用，但同時(shí)提出應對“支柱”重新釋義。

　　“中國正處在城市化進(jìn)程的加速期，短期內這一現實(shí)改變不了�！敝袊�房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)苗樂(lè )如認為，是經(jīng)濟發(fā)展的客觀(guān)選擇及表現，賦予房地產(chǎn)業(yè)的“支柱產(chǎn)業(yè)”定位，“這不是人為能夠左右的�！�

　　但苗樂(lè )如同時(shí)強調，應該換一個(gè)角度去理解“支柱”：房地產(chǎn)雖然擔負著(zhù)拉動(dòng)國民經(jīng)濟發(fā)展的功能，但其自身增加值有限，“核心在于它拉動(dòng)的50多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)�！�

　　這與半年前接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪(fǎng)的中國土地學(xué)會(huì )副理事長(cháng)黃小虎的觀(guān)點(diǎn)如出一轍。后者曾指出，拉動(dòng)50多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的，是建筑業(yè)而非房地產(chǎn)業(yè)。多年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)被當成“支柱產(chǎn)業(yè)”其實(shí)是一種“誤解”，“建筑業(yè)才應該是支柱產(chǎn)業(yè)�！�

　　與黃小虎同時(shí)提議弱化房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位的，還包括全國人大常委會(huì )財經(jīng)委副主任委員吳曉靈等一批業(yè)內專(zhuān)家。他們一致認為，正是因為過(guò)多強調房地產(chǎn)的“支柱”地位，才導致住房過(guò)渡市場(chǎng)化，使保障缺位。

　　2010年全國兩會(huì )期間，上述專(zhuān)家們呼吁，應調整發(fā)展思路，“使住房政策向滿(mǎn)足人民基本生活需求回歸，向社會(huì )保障和準公共產(chǎn)品的屬性回歸”。

　　對此，苗樂(lè )如表示，無(wú)論是否提房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位，最終還是應客觀(guān)認識房地產(chǎn)業(yè)的責任，從“國計”和“民生”兩個(gè)角度去制定未來(lái)5年的房地產(chǎn)規劃�！皟蓚�(gè)擔子都要擔起來(lái)�！�

　　由此延伸，苗樂(lè )如認為，不應將商品房與保障房割裂看待。大力發(fā)展保障房“并非意味著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟向計劃經(jīng)濟的倒退”，因為從房地產(chǎn)對鋼鐵、建材等其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效應來(lái)說(shuō)，保障房和商品房對“國計”所發(fā)揮的作用是一致的�！氨Ｕ戏亢蜕唐贩渴菑膬蓚�(gè)不同角度去解決民生問(wèn)題�！�

　　支持開(kāi)征房產(chǎn)稅

　　對于此前業(yè)界廣為關(guān)心的開(kāi)征物業(yè)稅(或稱(chēng)房產(chǎn)稅)問(wèn)題，房地產(chǎn)“十二五”規劃(建議稿)中明確表態(tài)：“贊同開(kāi)征房產(chǎn)持有環(huán)節稅�！�

　　但建議稿牽頭人朱中一認為，開(kāi)征房產(chǎn)持有稅種的前提是“不要給大多數老百姓造成壓力”，因而要設定合理的稅收豁免范圍。同時(shí)，還要鼓勵持有多套房產(chǎn)的人“把多余的房子吐出來(lái)”。因此，在開(kāi)征房產(chǎn)持有環(huán)節稅的同時(shí)，還應降低流轉環(huán)節的稅收�！白尫康禺a(chǎn)市場(chǎng)活起來(lái)，盤(pán)活閑置的房子�！�

　　與此同時(shí)，“短期看信貸，中期看土地，長(cháng)期看結構”，是房地產(chǎn)業(yè)“十二五”諫言者們普遍認同的一種房地產(chǎn)調控邏輯。

　　信貸政策在房地產(chǎn)調控中往往立竿見(jiàn)影。這一點(diǎn)已為不久前出臺的“史上最嚴厲”房產(chǎn)新政“國十條”所證實(shí)。在收緊第二套放貸、暫停第三套房貸的差異化信貸政策下，北京、深圳等地房地產(chǎn)成交量迅速萎縮，炒房現象得到控制。

　　這一從嚴的調控手段，會(huì )不會(huì )被編入房地產(chǎn)發(fā)展“十二五”規劃、固化為長(cháng)期政策？建議稿起草專(zhuān)家給出的回答未置可否：“這個(gè)很難說(shuō)�，F在國家調控政策剛出臺，說(shuō)這個(gè)不合適�！�

　　土地方面，諫言者們思考的問(wèn)題是：“國家的土地供應計劃是有了，但怎樣變成有效的土地供應？”

　　2009年，全國土地供應計劃完成率約為55%。2010年，鑒于前5個(gè)月北京等三大城市僅完成計劃的20%的局面，18.5萬(wàn)公頃供地計劃最終會(huì )否再成為“不可能完成的任務(wù)”，仍是懸念。而土地供應的有效增加，事關(guān)未來(lái)房屋供應能否跟得上、供需是否會(huì )再度失衡、房?jì)r(jià)是否會(huì )再次反彈等若干系統風(fēng)險。

　　朱中一認為，目前土地供應計劃不能有效完成，癥結在于地方政府對土地交易底價(jià)定價(jià)過(guò)高，根源還在于對土地財政的依賴(lài)。

　　在金融和土地兩大房地產(chǎn)核心環(huán)節外，苗樂(lè )如進(jìn)一步認為，中國房地產(chǎn)業(yè)的核心問(wèn)題是“結構”。投機瘋長(cháng)、炒房猖獗和房?jì)r(jià)飆升，都是住房結構不合理的具體表現。

　　以北京為例，目前政策性住房約占市場(chǎng)總量的30%。而國際上公認的住房結構較為合理的兩個(gè)地區，新加坡政策性住房約占市場(chǎng)的50%，香港也超過(guò)49%。苗樂(lè )如據此認為，“北京市政策性住房惟有達到50%~60%，供需才算基本平衡，市場(chǎng)控制才有基礎�！�

　　另一個(gè)結構失衡體現在房地產(chǎn)“業(yè)態(tài)”層面。朱中一對《財經(jīng)國家周刊》記者談及在三亞市調研時(shí)的體會(huì )認為，三亞市90%以上的購房者為外地人，房屋空置現象嚴重，是對當地資源的極大浪費。為此，他建議三亞市應多發(fā)展產(chǎn)權式酒店等持有型物業(yè)，提高資源使用效率，降低泡沫風(fēng)險。

　　規劃數據缺失

　　朱中一告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，在起草建議稿過(guò)程中，他遭遇了一個(gè)現實(shí)的尷尬：可供參照的全國性住房基礎數據“并不清晰”。

　　自1985年第一次全國房屋普查工作以來(lái)，住房領(lǐng)域內大規模的“家底”摸查已中斷了25年。而這25年，中國房地產(chǎn)發(fā)生了翻天覆地的變化，住房基礎數據的更新卻沒(méi)有及時(shí)跟上。例如：城市化進(jìn)程中，農民進(jìn)城帶來(lái)的住房需求量增長(cháng)，行政區劃調整導致的城鎮居民人均住房面積統計口徑變化，以及城市存量房資產(chǎn)多少等，均沒(méi)有精確的統計數據。

　　鑒于此，朱中一在建議稿中呼吁，應進(jìn)行一次全國范圍的房屋普查，以精確數據作為決策依據，科學(xué)制定未來(lái)五年的住房發(fā)展規劃。朱中一認為，目前各城市按年度制定的廉租房等保障房落實(shí)計劃，過(guò)于局限。未來(lái)五年，“全國住宅建設領(lǐng)域應有一個(gè)整體的規劃”，各類(lèi)住宅的合理建設規模，應在數字上明確規劃。除了強調“數字”規劃，建議稿還提出，在“十二五”期間應加強房地產(chǎn)“政策”長(cháng)期規劃，穩定政策預期。

　　朱中一認為，雖然自2009年年底至今的“國十條”新政，房地產(chǎn)調控態(tài)勢始終保持了政策的連續性，但是“不斷有政策出臺”，使“穩定市場(chǎng)預期”成為挑戰�！叭绻�政策預期不穩定，開(kāi)發(fā)商就不敢投資，就會(huì )加劇目前住房供給不足的局面。所以就很難保證房?jì)r(jià)會(huì )在調控松懈時(shí)再次出現反彈�！�

　　與這種擔憂(yōu)相呼應的是，2010年前5個(gè)月全國房地產(chǎn)投資情況相當不樂(lè )觀(guān)：國土資源部曾確定今年全國的土地供應計劃是18.5萬(wàn)公頃，但前5個(gè)月，北京、上海和廣州三大一線(xiàn)城市住宅用地實(shí)際成交量?jì)H占供地計劃的20%左右，二、三線(xiàn)城市的執行情況也不理想，土地流拍頻現。

　　總結過(guò)去幾年的“調控-空調”怪圈，“十二五”規劃諫言者們普遍認為，房地產(chǎn)政策不宜“多動(dòng)”，穩定壓倒一切。