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　　“研究開(kāi)征物業(yè)稅”被寫(xiě)入了國家發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見(jiàn)，這讓一度沉寂的物業(yè)稅再次成為社會(huì )關(guān)注的焦點(diǎn)。中國證券報記者5月26日從接近國家稅務(wù)總局的人士處了解到，物業(yè)稅作為新稅種，其設立和開(kāi)征尚需要一定的法律支持，目前稅務(wù)總局還是立足于研究，從技術(shù)上為物業(yè)稅的開(kāi)征做好準備。

　　三大問(wèn)題待解

　　關(guān)于物業(yè)稅的官方表述，要追溯到中共十六屆三中全會(huì )通過(guò)的《完善社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制若干問(wèn)題的決定》，《決定》提出，“條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅”。

　　2006年開(kāi)始，北京、深圳、南京、重慶等6個(gè)城市和地區的征稅機關(guān)對物業(yè)稅進(jìn)行“空轉”試點(diǎn)，2008年試點(diǎn)城市數量進(jìn)一步增加到10個(gè)�？辙D是指虛擬意義上的征收，沒(méi)有實(shí)際資金參與，但一切步驟和真實(shí)征稅流程相同，由地方稅務(wù)部門(mén)和國土資源管理部門(mén)共同參與。

　　據國稅總局有關(guān)人士透露，“空轉試點(diǎn)為開(kāi)征物業(yè)稅積累了經(jīng)驗，取得了一些技術(shù)上的突破，但更主要的作用是發(fā)現問(wèn)題�！�

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心專(zhuān)家倪紅日所在的房地產(chǎn)稅費改革課題組，針對前期物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)過(guò)程中出現的情況，總結出三大障礙：首先是評估能力的制約。倪紅日表示，物業(yè)稅將以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)現價(jià)為征稅的稅基，因此，高效的批量評估技術(shù)的運用，是獲取所有應稅不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)現值的基礎。這就要求征稅機關(guān)具備相應的評估能力。但目前主要問(wèn)題是，如果各城市普遍推開(kāi)物業(yè)稅，一方面需要一大批評估技術(shù)人員，另一方面開(kāi)展評估還需要采集樣本數據，也需要人力與物力的投入。因此，如果想全面開(kāi)征物業(yè)稅，全面完成所有應稅不動(dòng)產(chǎn)的評估，至少需要幾年的準備時(shí)間。

　　其次是納稅人的抵觸。倪紅日認為，對居民而言，物業(yè)稅是新增的一種新稅，但沒(méi)有減少其他的稅。輿論之所以支持物業(yè)稅，是基于物業(yè)稅是一種調節貧富差距的工具，有利于抑制房地產(chǎn)投機，但并不代表大部分納稅人認為自己應該繳納物業(yè)稅。我國納稅人缺乏為財產(chǎn)納稅的文化傳統與思想準備，如果不能有效化解納稅人的抵觸情緒，倉促出臺物業(yè)稅，可能出現大面積欠稅。

　　第三是稅務(wù)機關(guān)征收能力的制約。目前我國稅務(wù)機關(guān)征稅主要是針對法人，對個(gè)體工商戶(hù)采取定額稅的方式，個(gè)人所得稅則大多采取單位代扣代繳的辦法。如果對居民開(kāi)征物業(yè)稅，則意味著(zhù)稅務(wù)機關(guān)要面對千家萬(wàn)戶(hù)的居民，如何高效地征收，將是對稅務(wù)機關(guān)的一大挑戰。

　　評估權之爭

　　據知情人士透露，稅務(wù)總局在十個(gè)城市開(kāi)展了物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)，其中一項主要任務(wù)就是開(kāi)展稅基的評定。由于物業(yè)稅的征收是以房屋評估價(jià)位為計稅依據，那就涉及到一個(gè)部門(mén)利益相爭的問(wèn)題，即在新的物業(yè)稅評估設計上，究竟由哪個(gè)機構掌管評估大權。

　　可供選擇的評估機構有四種，分別是地方稅務(wù)機關(guān)、社會(huì )中介機構、地方國土部門(mén)以及財政部門(mén)。最具競爭力的分別是具有征管權的地方稅務(wù)部門(mén)和具有房產(chǎn)信息優(yōu)勢的國土部門(mén)。

　　倪紅日表示，課題組的意見(jiàn)傾向于由國土部門(mén)負責評估，由稅務(wù)部門(mén)負責征管，理由是：物業(yè)稅評估所需的土地、房屋登記資料均在國土部門(mén)，將評估機構設立在該部門(mén)，可以充分利用現有資料，有利于降低評估成本；另外，不動(dòng)產(chǎn)評估是一項專(zhuān)業(yè)性很強的工作，房屋國土管理部門(mén)在這一領(lǐng)域的技術(shù)基礎要強于其他部門(mén)。

　　至于物業(yè)稅開(kāi)征的步驟，倪紅日建議，第一階段是建立房地產(chǎn)登記與信息系統、建立房地產(chǎn)的評估系統以及物業(yè)稅稅收制度的研究與制定，這個(gè)過(guò)程大概需要兩年左右的時(shí)間。第二階段，開(kāi)征物業(yè)稅，可以區分非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。第三階段，物業(yè)稅的完善。其中涉及到起征點(diǎn)、免征額和減免的問(wèn)題，預計這個(gè)可能要在五年以后。