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　　國務(wù)院日前批轉發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見(jiàn)》�！兑庖�(jiàn)》將“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅”作為加快推進(jìn)財稅體制改革的內容之一，引起各方關(guān)注。

　　作為一項物業(yè)保有環(huán)節的稅負，物業(yè)稅從2003年起即在一些省市模擬試點(diǎn)“空轉”，2007年起又開(kāi)始擴大試點(diǎn)。此番《意見(jiàn)》公布，究竟傳遞出什么樣的信號？一旦物業(yè)稅開(kāi)征，又將對樓市產(chǎn)生哪些影響？

　　開(kāi)征勢在必行

　　物業(yè)稅，又被稱(chēng)為“不動(dòng)產(chǎn)稅”或“房地產(chǎn)稅”。與以往房地產(chǎn)稅負最主要的區別在于，物業(yè)稅是擁有房屋所要交納的稅，是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節的稅負，而非開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節的稅負。物業(yè)稅的征稅對象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會(huì )隨著(zhù)其市值的升高而提高。

　　據了解，目前我國房地產(chǎn)稅費主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節；對于消費者而言，則主要集中在交易環(huán)節。對于購房者來(lái)說(shuō)，占有不動(dòng)產(chǎn)期間幾乎沒(méi)有稅負，因此個(gè)人投資購買(mǎi)房地產(chǎn)的預期收益很高。投資人只要不轉讓交易，就可以零稅收成本地持有房產(chǎn)和土地資源。當市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)，投資者可以輕松地將手中的房產(chǎn)溢價(jià)出售，并可以不費力地將各種交易稅費轉嫁到買(mǎi)家頭上，從而變現投資收益。這刺激了各類(lèi)投資者的房地產(chǎn)需求，也在客觀(guān)上鼓勵了房地產(chǎn)投資或投機行為。因此，在物業(yè)保有環(huán)節收稅，不僅是國際通行的慣例，也有利于充分發(fā)揮稅收對社會(huì )資源的二次分配和調節作用。開(kāi)征物業(yè)稅勢在必行。

　　物業(yè)稅改革的關(guān)鍵，在于計稅依據的調整。以評稅價(jià)格作為計稅依據是國際上的普遍做法。從2003年起，稅務(wù)總局和財政部先后批準北京、江蘇、深圳等六個(gè)省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)，即俗稱(chēng)的物業(yè)稅“空轉”。

　　所謂“空轉”，是指沒(méi)有實(shí)際收稅，但一切工作步驟都和真正收稅一樣，財稅部門(mén)、房管部門(mén)及土地管理部門(mén)等單位共同參與，進(jìn)行測算評估制表統計。2007年，河南、安徽、福建、大連部分區域也加入試點(diǎn)。

　　房?jì)r(jià)影響尚難定論

　　物業(yè)稅的開(kāi)征，將明顯增加房產(chǎn)持有成本。這對投資和投機需求會(huì )是一種極大的制約。甚至有人預言，物業(yè)稅一旦出臺，房?jì)r(jià)將大跌多少多少。這種觀(guān)點(diǎn)是很片面的。開(kāi)征物業(yè)稅最重要的作用在于改革和完善國家財稅體制。物業(yè)稅的開(kāi)征對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常深遠，其引發(fā)的市場(chǎng)變化將非常復雜，絕不能簡(jiǎn)單地以房?jì)r(jià)的漲或跌來(lái)下結論。

　　“易居(易居博客)中國”分析師付琦(付琦博客)認為，物業(yè)稅改革的基本框架是，將現行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產(chǎn)保有階段統一收取的物業(yè)稅。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，將現行開(kāi)發(fā)過(guò)程中一次性征收的稅費分攤到未來(lái)數十年進(jìn)行征收，由此開(kāi)發(fā)成本降低，房?jì)r(jià)也應該能隨之降低。但在實(shí)際情況中，價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，開(kāi)發(fā)成本只是定價(jià)時(shí)考慮的因素之一。當市場(chǎng)供不應求時(shí)，開(kāi)發(fā)商定價(jià)不會(huì )完全按成本算，而是隨行就市。

　　從對供應的影響來(lái)看，物業(yè)稅在整合了開(kāi)發(fā)稅費后，降低了開(kāi)發(fā)成本，可以鼓勵開(kāi)發(fā)商更多地投資房地產(chǎn)行業(yè)，從而帶動(dòng)供應的增加，能在一定程度上起到平衡供求關(guān)系、穩定房?jì)r(jià)的作用。當然，這也要結合某一地區房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況。對于房地產(chǎn)發(fā)展尚屬起步階段的地區，投資規模的不斷擴大，確實(shí)可以帶動(dòng)市場(chǎng)供應。但對于土地供應緊張的地區，開(kāi)發(fā)商投資熱情的高漲也有可能引發(fā)開(kāi)發(fā)商瘋狂奪地，最終地價(jià)越來(lái)越高。

　　再從對需求的影響來(lái)分析。從理論上說(shuō)，物業(yè)稅的開(kāi)征，將提高持有房屋的成本，對投資和投機需求產(chǎn)生抑制作用，對于貪大求闊追求大戶(hù)型的消費者也會(huì )產(chǎn)生一定的抑制作用，有助于省地小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。但不可忽視的是，物業(yè)稅對抑制投機、投資的作用大小，取決于稅率的大小。此外，如果由于物業(yè)稅開(kāi)征，降低了開(kāi)發(fā)成本而致使房?jì)r(jià)初期下調，由此也可能激發(fā)起新的自住需求入市，在供求關(guān)系的矛盾下，房?jì)r(jià)或許又會(huì )重新上升。其中的變化，將很難簡(jiǎn)單定論。

　　市場(chǎng)期待實(shí)施細則

　　物業(yè)稅的開(kāi)征尚處研究階段，但有關(guān)物業(yè)稅的種種細節，一直是人們猜測和關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　比如，目前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域有包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等幾十種稅費。物業(yè)稅究竟整合哪些稅費，以避免重復征稅？又如，對已購房者，是采取征收還是免征的辦法？還有，如何對各種形態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值作出科學(xué)評估？采用何種稅基標準進(jìn)行征收？稅率采用怎樣的標準？非住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)如何設計物業(yè)稅的制度？多套房屋分別位于不同城市，如何計算物業(yè)稅？物業(yè)稅收如何合理使用、信息公開(kāi)？……凡此種種，都可能對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資消費產(chǎn)生直接影響。

　　美聯(lián)物業(yè)上海區副總經(jīng)理丁偉預計，物業(yè)稅的征收會(huì )適當增加二手房市場(chǎng)的供應量，從而促使價(jià)格適當下調，但對市場(chǎng)的影響多大，還要看實(shí)施細則如何規定。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為，這一政策的真正實(shí)施還需時(shí)間，應該對不同收入的群體，采用區別對待的方式。此外，物業(yè)稅也應該取之于民，用之于民。比如，可以作為經(jīng)濟適用房，廉租房等的資金來(lái)源，以此推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。