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　　國務(wù)院日前公布“普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%”的新政之后。一項在網(wǎng)上進(jìn)行的針對購房者的調查顯示，73%的被調查者認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金比例松動(dòng)將導致“房企資金壓力緩解，房?jì)r(jià)上漲”，只有18%的被調查者認為這一措施將“使房企間競爭更加激烈，促使房?jì)r(jià)下降”。

　　對于資本金比例下調會(huì )否影響房?jì)r(jià)的問(wèn)題，業(yè)內人士又是怎么看的呢？本期《頭腦風(fēng)暴》邀請了兩位專(zhuān)家進(jìn)行探討。

　　正方

　　不排除有企業(yè)趁機漲價(jià)

　　孫海 招商地產(chǎn)南京公司營(yíng)銷(xiāo)總監

　　新開(kāi)項目將會(huì )增多，使得房源供應量繼續加大，房?jì)r(jià)自然不會(huì )大幅上漲。不過(guò)不同企業(yè)的態(tài)度也會(huì )有所偏差，也不排除部分企業(yè)會(huì )因資金緩解、市場(chǎng)回暖而趁機漲價(jià)�！�

　　商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，房?jì)r(jià)并不會(huì )對此發(fā)生明顯的反應。這個(gè)政策的作用更大的是刺激那些有實(shí)力的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)企業(yè)，利用更大的資金騰挪空間發(fā)展得更健康，對房?jì)r(jià)的影響并不明顯。

　　資本金比例的調低說(shuō)明政府放出了信號，即促動(dòng)地產(chǎn)企業(yè)加大投入，拿地、開(kāi)發(fā)新項目，推進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)的持續發(fā)展，將投資需求釋放出來(lái)，以此拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟的復蘇。這也凸顯了地產(chǎn)行業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)的重要作用。

　　從長(cháng)遠來(lái)看，投資需求活躍起來(lái)后，推動(dòng)了開(kāi)發(fā)商加大投入，新開(kāi)項目將會(huì )增多，使得樓盤(pán)房源供應量繼續加大，買(mǎi)房人的選擇面也因此進(jìn)一步加大。而在房源不斷增多的情況下，房?jì)r(jià)自然不會(huì )隨之大幅上漲。同時(shí)，一個(gè)理性的開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷去年的深度調整后，不會(huì )因資金的暫時(shí)緩解跑出來(lái)做房?jì)r(jià)的推手，房?jì)r(jià)仍會(huì )維持在一個(gè)理性的水平。不過(guò)不同企業(yè)的態(tài)度也會(huì )有所偏差，也不排除部分企業(yè)會(huì )在資金緩解以及市場(chǎng)回暖的情況下趁機漲價(jià)。

　　表面上看，資本金比例的下調會(huì )使得開(kāi)發(fā)商資金得以緩解，去年以來(lái)的資金鏈緊繃的狀況將有所改善。但事實(shí)上，這樣一個(gè)政策對于那些在戰略和后續發(fā)展上缺乏規劃的小開(kāi)發(fā)商并非救命稻草，并不能救它們于水深火熱之中。反而可能會(huì )加速行業(yè)的洗牌，推高實(shí)力房企的現金能力，擴大市場(chǎng)占有份額，對實(shí)力不強的小開(kāi)發(fā)商實(shí)現市場(chǎng)淘汰，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)將發(fā)生新一輪的競爭和改變。開(kāi)發(fā)企業(yè)在新形勢下更應該專(zhuān)注于自身產(chǎn)品品質(zhì)的提高，修煉內功，實(shí)實(shí)在在為客戶(hù)創(chuàng )造價(jià)值，而不是因一個(gè)政策的變動(dòng)就打亂既定戰略。

　　反方

　　供應放大，房?jì)r(jià)不會(huì )暴漲

　　南京東凱置地投資顧問(wèn)有限公司董事長(cháng) 沈和連

　　開(kāi)發(fā)商想要拿地、開(kāi)發(fā)新的項目就必須手上有錢(qián)，這就要求他們加快銷(xiāo)售速度，短期內將放大市場(chǎng)上的供應量。緊張的供求關(guān)系得到緩和了，房?jì)r(jià)怎么可能還會(huì )暴漲呢？”

　　經(jīng)過(guò)去年一年的調整，房地產(chǎn)市場(chǎng)今年以來(lái)恢復得很快。據最新的統計數據顯示，南京樓市今年1—5月的銷(xiāo)售面積相當于去年全年的5/6，而價(jià)格方面也基本恢復到了2007年6月的水平。在這種情況下，如果6月份的銷(xiāo)售繼續維持4、5月份的速度，那市場(chǎng)上可能出現短期的供應短缺。國務(wù)院此時(shí)下調商品房資本金比例的意圖是不讓樓市再度陷入瘋狂，通過(guò)降低入市門(mén)檻，多引進(jìn)一些競爭，讓更多的資金注入房地產(chǎn)，讓市場(chǎng)的供應更加充分。

　　對于“商品房資本金比例下調將會(huì )導致房?jì)r(jià)上漲”的觀(guān)點(diǎn)我并不認同，因為這兩者之間沒(méi)有必然聯(lián)系。大家不用擔心開(kāi)發(fā)商因為資金壓力減輕、土地市場(chǎng)再度升溫、爆發(fā)搶地大戰，從而推高地價(jià)和房?jì)r(jià)，因為現在國家開(kāi)始采取寬松的貨幣政策、自有資金的比例降低了，這個(gè)時(shí)候如何生產(chǎn)出適銷(xiāo)對路的產(chǎn)品才是最重要的問(wèn)題。想要拿地、開(kāi)發(fā)新的項目就必須手上有錢(qián)，這就要求他們加快銷(xiāo)售速度，先把手中的存貨放出去，短期內反而將放大市場(chǎng)上的供應量。緊張的供求關(guān)系得到緩和了，房?jì)r(jià)怎么可能還會(huì )暴漲呢？

　　需要指出的是，現在開(kāi)發(fā)商們面臨的起跑線(xiàn)已經(jīng)不同了。這一輪調整讓不少開(kāi)發(fā)商認識到用心做產(chǎn)品的重要性，正如在高速公路上飛速奔馳的汽車(chē)一樣，速度快的時(shí)候難以分出差距，如果踩了剎車(chē)后再重新起步，那好車(chē)的速度顯然要比一般的車(chē)快出許多。而與一些去年放緩開(kāi)發(fā)節奏或者冬眠的企業(yè)相比，一直在堅持的開(kāi)發(fā)商現在重新起步的速度也應該更快，南京樓市未來(lái)的格局將會(huì )發(fā)生變化。

　　觀(guān)點(diǎn)

　　存在漲價(jià)可能

　　經(jīng)濟學(xué)家馬光遠

　　高力國際李慶賢

　　馬光遠認為，商品房投資資本金比例的大幅下調，至少折射出房地產(chǎn)業(yè)的兩個(gè)不容否定的現象：一是房地產(chǎn)投資低迷的現狀并未在“小陽(yáng)春”行情下得以扭轉；二是房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈之緊張,可能超乎外界的想象。從政策的初衷看，刺激房地產(chǎn)投資從而保增長(cháng)的意圖非常明顯。

　　但馬光遠擔心下調資本金比例的政策用意會(huì )被誤讀，成為開(kāi)發(fā)商又一根漲價(jià)的稻草，這將進(jìn)一步延緩房地產(chǎn)調整的周期。

　　高力國際華東區研究與咨詢(xún)部董事李慶賢也認為，近期樓市氣氛有所改善，開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)力度也有所下降。如果資本金比例下調后能夠利用更多借貸，則將減輕開(kāi)發(fā)商的資金壓力，也進(jìn)一步削弱其打折促銷(xiāo)的動(dòng)力，這可能在一定程度上促使住宅價(jià)格上升。