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　　主持人語(yǔ)

　　物業(yè)稅，這一傳說(shuō)中包治樓市沉疴的猛藥終于被祭起，就在樓市又一輪量?jì)r(jià)齊升萌芽之際。

　　5月25日，中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見(jiàn)的通知》，提出了“研究開(kāi)征物業(yè)稅”的安排，首次在政策層面上，將沉寂多時(shí)的物業(yè)稅改革提上議事日程。

　　消息發(fā)布次日，地產(chǎn)股應聲而跌，一向口水亂飛的樓市瞬間再次淹沒(méi)于各色利益訴求的喧囂。中國應盡快推出物業(yè)稅，物業(yè)稅短期不會(huì )促跌房?jì)r(jià)，要征物業(yè)稅、先退出讓金，物業(yè)稅別播下龍種收獲跳蚤，物業(yè)稅、請不要只為斂財而征收，物業(yè)稅摧毀高房?jì)r(jià)，09成都房必降60% ……

　　好不容易熬過(guò)了風(fēng)雨飄搖的2008年，剛剛還沉浸在“量?jì)r(jià)齊升”的幸福之中的“利益集團”，心中的忐忑自不待言———誰(shuí)都看得出，被公認為調節房?jì)r(jià)“殺手锏”的物業(yè)稅，這一次是沖著(zhù)投資需求來(lái)的——— 那可是支持高房?jì)r(jià)和樓市需求的主力軍啊——— 形形色色的反對之聲與其說(shuō)是出于理性的思考，莫若說(shuō)是基于生存的本能。至于物業(yè)稅的納稅人，我們這些身份不同、資產(chǎn)規模各異的有產(chǎn)者，心中的惶恐和困惑一點(diǎn)也不比“利益集團”少———是買(mǎi)？是拋？看漲？看跌？看空？看好？物業(yè)稅還有多遠？會(huì )對誰(shuí)征？漸行漸近的物業(yè)稅，激起了不同利益階層空前的想像和論爭。

　　諸多想像中，最為誘人、當然也最不靠譜的說(shuō)辭是物業(yè)稅可能帶來(lái)的房?jì)r(jià)降幅——— 20%也好，60%也罷，計算的前提是將房?jì)r(jià)中一次性支付的70年土地出讓金改為物業(yè)稅逐年征收——— 且不論成本的降低是否直接與價(jià)格降幅劃等號，單就成本論，盡管物業(yè)稅開(kāi)征提到了議事日程，但現有土地出讓制度卻絲毫沒(méi)有要改變的跡象。

　　剝離掉附著(zhù)在物業(yè)稅之上的太多不切實(shí)際的說(shuō)辭和太多出于義憤的苛責，將其回歸稅收的本原，重新審視其對經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展的影響，是我們此次經(jīng)濟圓桌的目的所在。金融危機背景下，物業(yè)稅首先是地方政府穩定的稅源。此外，作為調控經(jīng)濟、促進(jìn)社會(huì )公平的重要工具，在住宅持有環(huán)節征收物業(yè)稅，必然會(huì )抑制樓市投資需求，使住宅逐漸回歸其自住功能，從而走出高房?jì)r(jià)與投資需求相互攀升的惡性循環(huán)。但在整個(gè)社會(huì )保障體系尚不健全的背景下，投資渠道過(guò)于狹窄，收入差距依然加大，一系列問(wèn)題依然橫亙于我們面前，物業(yè)稅的實(shí)際效果究竟如何，還有待時(shí)間給出答案。

　　特邀嘉賓

　　田學(xué)斌 河北經(jīng)貿大學(xué)經(jīng)濟研究所研究員

　　萬(wàn)蘭茹 省委研究室副調研員

　　孫伏龍 河北冀華律師事務(wù)所律師、全國律師協(xié)會(huì )專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員

　　趙 楊 河北極藝投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理

　　劉樹(shù)偉 河北燕都集團營(yíng)銷(xiāo)總監

　　主持人

　　張君花、張惠軍

　　場(chǎng)地支持

　　石家莊燕春花園酒店綠茵閣

　　速錄

　　河北學(xué)習村企業(yè)管理培訓機構

　　物業(yè)稅：該來(lái)的早晚會(huì )來(lái)

　　主持人：物業(yè)稅開(kāi)征風(fēng)聲又起，各種反對和支持的聲音甚于塵囂之上，從各自的專(zhuān)業(yè)角度看，嘉賓們對此持怎樣的態(tài)度呢？它與鼓勵居民財產(chǎn)性收入的原則是否沖突？

　　孫伏龍：我本人是支持的。如果條件成熟，但近階段產(chǎn)權登記等各方面條件尚不成熟。

　　田學(xué)斌：物業(yè)稅征收是大勢所趨。征稅首先取決于政府的主導作用，在當前金融危機的背景下，地方政府稅收在減少，公共財力受限，確實(shí)具有開(kāi)拓新稅源的動(dòng)力。

　　萬(wàn)蘭茹：從長(cháng)遠看，征物業(yè)稅是個(gè)好事。目前向豪宅和多套住宅征稅的條件基本成熟，這樣也有利于社會(huì )公平和發(fā)展。但目前有專(zhuān)家說(shuō)征稅需要建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度、提高評估水平等，我認為是將征稅的條件理想化了，完全可以先實(shí)行，然后再逐漸完善。這與鼓勵居民財產(chǎn)性收入不沖突，財產(chǎn)性收入也需要納稅，以調節收入差距。

　　主持人：一個(gè)具有代表性的觀(guān)點(diǎn)說(shuō)征物業(yè)稅比申辦奧運還難，也許潛意識里他們不希望這一天早日到來(lái)吧。

　　趙楊：5月25日放出風(fēng)研究開(kāi)征物業(yè)稅，第二天就宣布將普通商品房項目的資本金從35%降到20%。這傳達了一個(gè)怎樣的信號？這表明物業(yè)稅肯定要征。將項目開(kāi)發(fā)門(mén)檻降低，目的在于增加供應，在此基礎上征收物業(yè)稅，目的是抑制投資需求。國家是在供給和需求兩個(gè)層面平抑房?jì)r(jià)漲幅。

　　投資人群會(huì )應聲而退嗎？

　　主持人：一直以來(lái)，物業(yè)稅都被認為是抑制樓市投資需求的殺手锏。如今走過(guò)漫長(cháng)的觀(guān)望，許多城市樓市量?jì)r(jià)齊升，投資人群重歸市場(chǎng)，業(yè)內猜測，這也是物業(yè)稅研究開(kāi)征的目的所在。問(wèn)題是，投資人群會(huì )應聲而退嗎？

　　田學(xué)斌：物業(yè)稅對房地產(chǎn)需求會(huì )產(chǎn)生壓縮的態(tài)勢，持有成本增加，一定會(huì )影響投資。未來(lái)租賃市場(chǎng)存在不確定性，投資人群一定會(huì )斤斤計較。否則，豈不是跟政府的意愿相違背了？

　　劉樹(shù)偉：短期炒作的人群根本不會(huì )辦房產(chǎn)證，涉及不到物業(yè)稅，也不會(huì )受影響。投資人群呢，出于對通脹的擔心，基本是“馬照跑，舞照跳”。

　　趙楊：當前存在通脹預期的壓力，人們不得不尋求資產(chǎn)保值增值的途徑，買(mǎi)房是相對穩妥的選擇。

　　萬(wàn)蘭茹：目前還沒(méi)有影響，周?chē)�人還在買(mǎi)房。

　　田學(xué)斌：征收物業(yè)稅后，投資需求被抑制，住宅開(kāi)發(fā)速度和價(jià)格漲幅都會(huì )放慢，開(kāi)發(fā)和消費回歸理性。怎么會(huì )不影響我們的購房行為呢？投資行為是差一分錢(qián)都要計較。

　　理財方式的革命還有多遠？

　　主持人：物業(yè)稅的征收，住宅持有環(huán)節成本的增加，必然會(huì )抑制樓市的投資需求，因此，有觀(guān)點(diǎn)認為，它將帶來(lái)國人理財方式的革命——— 長(cháng)期以來(lái)靠買(mǎi)房置地投資理財的方式顯然行不通了，是這樣嗎？

　　孫伏龍：目前投資渠道太少，更多的人出于資產(chǎn)保值的目的，還是要買(mǎi)房。

　　劉樹(shù)偉：如果理財渠道寬泛一些，房地產(chǎn)也不可能像今天這樣畸形發(fā)展了。

　　田學(xué)斌：對理財方式的影響大小取決于稅率的高低。此外，不可忽略人們的習慣思維對其理財方式的影響，在百姓心里房子是不動(dòng)產(chǎn)，安全性高，比銀行可靠，比收藏的門(mén)檻低，是大眾理財的理想選擇。還有就是灰色收入，恐怕只有投資房產(chǎn)一條路了。

　　房地產(chǎn)還是抵御通脹的硬通貨嗎？

　　主持人：物業(yè)稅開(kāi)征后，住宅持有環(huán)節成本增加，房地產(chǎn)還是理想的投資產(chǎn)品嗎？

　　趙楊：今年以來(lái)，商品房庫存消化很快，小戶(hù)型賣(mài)得好，大戶(hù)型也消化了不少。什么原因，還是因為通脹預期的壓力當前，只能通過(guò)購買(mǎi)房產(chǎn)保值增值。

　　田學(xué)斌：我們總在說(shuō)通脹預期對樓市需求的刺激，但還要提防滯漲的發(fā)生，那就是物價(jià)水平提高，但經(jīng)濟低迷，人們的收入水平上不去，房地產(chǎn)的購買(mǎi)力也會(huì )受影響，對此，我們不能過(guò)分樂(lè )觀(guān)。

　　開(kāi)發(fā)商肯定希望把通脹壓力說(shuō)得高一些，但沒(méi)有只漲不跌的資產(chǎn)，從經(jīng)濟史的角度看，也沒(méi)有持續十年的通脹。相反，物業(yè)稅每年都是一筆實(shí)實(shí)在在的支出，投資者不會(huì )不考慮。

　　孫伏龍：商品房的折舊也應該在投資時(shí)予以考慮，以前房?jì)r(jià)暴漲的背景下，房產(chǎn)的折舊可以忽略不計，一旦需求和價(jià)格回歸理性，折舊這筆賬投資者也要認真算一算。

　　引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式變革？

　　主持人：房地產(chǎn)業(yè)內認為，在商品房持有環(huán)節征稅，通常會(huì )按照先商業(yè)、后住宅，先豪宅、后普通住宅的順序征收。這對商業(yè)地產(chǎn)影響最大，可能會(huì )改變其開(kāi)發(fā)模式，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商被迫由原來(lái)的售出改為自持。

　　劉樹(shù)偉：目前開(kāi)發(fā)商對商業(yè)物業(yè)有自持的傾向，比如部分地下室、地下車(chē)庫屬人防工程，不能辦理產(chǎn)權，只能自持。還有開(kāi)發(fā)商以賣(mài)使用權的方式銷(xiāo)售商業(yè)物業(yè)，將產(chǎn)權留下作為融資的工具，但與物業(yè)稅征收無(wú)關(guān)。

　　趙楊：商業(yè)地產(chǎn)與住宅的根本不同在于它是一個(gè)創(chuàng )富平臺，回報率遠遠高于住宅。物業(yè)稅征收后，人們不僅不會(huì )放棄商業(yè)地產(chǎn)投資，相反，人們投資房產(chǎn)的方向可能會(huì )發(fā)生改變。以前我有50萬(wàn)可以買(mǎi)一套住宅投資，但征物業(yè)稅了，哪怕是1%的稅率，50萬(wàn)的房子一年也要拿出5000塊錢(qián)，差不多是一年租金的一半。那么現在我有這個(gè)錢(qián)，我就買(mǎi)個(gè)小商鋪，租金收益有保障。

　　觀(guān)點(diǎn)一：促進(jìn)社會(huì )公平是個(gè)系統工程

　　“開(kāi)征物業(yè)稅，意味著(zhù)改革開(kāi)放以來(lái)形成的財富分配蛋糕要重切了”，孫伏龍說(shuō)，從這個(gè)意義上講，開(kāi)征物業(yè)稅對社會(huì )、經(jīng)濟生活的影響遠比燃油稅要大得多，因此，呼吁立法的公平、公正、公開(kāi)原則十分必要。

　　因為物業(yè)稅涉及地方政府的收益，在推進(jìn)過(guò)程中存在擴大稅基的沖動(dòng)在所難免。此外，城鄉居民、已購房者和未購房者，不同利益群體對它的態(tài)度也必然不同。因此，一定要以全國人大為立法的主體，綜合考慮不同群體的意見(jiàn)，充分論證。堅決反對條件不成熟時(shí)倉促開(kāi)征，更反對在征收過(guò)程中與民爭利的傾向。

　　應收盡收是保證稅賦公平的前提。我們在司法實(shí)踐中了解的情況是，目前許多整棟的建筑竣工十多年未辦房產(chǎn)證，目的是逃避稅費。此外還有村證房，一些院校在劃撥土地上偷偷為職工蓋的住宅，也不具任何產(chǎn)權手續。清楚這些征稅的盲區，是保證稅賦公平的前提。

　　此外，公平的前提還包括公共財政支出的公開(kāi)透明，還有對單一投資渠道的疏導。抑制房產(chǎn)投資，堵住了國人資產(chǎn)保值增值的主要通道，按市場(chǎng)經(jīng)濟的原則廣泛拓展投資渠道，也是保障社會(huì )公平的重要環(huán)節。

　　觀(guān)點(diǎn)二：“房奴”會(huì )桎梏青年人的理想

　　主持人張惠軍說(shuō)，“匈奴未破，何以家為”，是豪氣干云的誓言，也是青年人對國家民族的莊嚴承諾；“求田問(wèn)舍”也為一代梟雄劉備所不齒。假如一個(gè)青年人剛剛走上社會(huì )，便有意無(wú)意地成為“房奴”，為社會(huì )利益集團造勢的所謂買(mǎi)房“潮流”所裹挾，這樣的民族是沒(méi)有希望的。對基本需求之外的過(guò)多房產(chǎn)征稅，對豪宅征稅，都是物業(yè)稅的應有之義，否則，社會(huì )財富、社會(huì )資源悉數向房地產(chǎn)行業(yè)聚攏，這樣的社會(huì )是沒(méi)有發(fā)展的。物業(yè)稅征收，沒(méi)有必要沉浸在過(guò)多的學(xué)術(shù)討論中，以“有為”來(lái)破解其中的難題，才是時(shí)下最現實(shí)的。