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　　國務(wù)院日前公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見(jiàn)》中提出，深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅，此消息近來(lái)被部分業(yè)內人士解讀為物業(yè)稅即將開(kāi)征或開(kāi)征時(shí)間全面提速，刺激著(zhù)樓市的神經(jīng)。

　　物業(yè)稅的征收直接影響著(zhù)房?jì)r(jià)，因此備受關(guān)注。物業(yè)稅主要有兩種征收方式。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，一種是包括土地出讓金和各項房地產(chǎn)稅收在內的物業(yè)稅收總和；一種是除土地出讓金以外的其他房地產(chǎn)稅收的物業(yè)稅收總和。近期業(yè)內熱烈討論的是前一種方式，征收標準是以物業(yè)市場(chǎng)評估價(jià)為基準按年征收，稅率約為1%-1.5%。

　　今年3月，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )以全國工商聯(lián)的名義向全國政協(xié)十一屆二次會(huì )議遞交的一份《關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費用的調研報告》指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達到58.2%；在開(kāi)發(fā)項目的總費用支出中，大約一半即49.42%流向政府。此前，國務(wù)院發(fā)展研究中心一份調查報告顯示，土地出讓金、房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方預算的40%，一些地方政府的預算外收入中，土地出讓金凈收入甚至達60%以上。一些業(yè)內專(zhuān)家據此認為，物業(yè)稅開(kāi)征以后，房?jì)r(jià)將下跌40%以上。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)高級分析師孟奇認為，包括土地出讓金在內的物業(yè)稅若開(kāi)征，由于房?jì)r(jià)成本大幅降低，房?jì)r(jià)確有較大下降空間，但是，商品房定價(jià)不是主要由成本決定，而是由市場(chǎng)定價(jià)，即主要是以需求決定。物業(yè)稅開(kāi)征以后，若需求旺盛，則房?jì)r(jià)并不必然下跌40%以上。這種觀(guān)點(diǎn)實(shí)際上也為開(kāi)發(fā)商所認同，有大型房企高管表示，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)，無(wú)論出手價(jià)格高低都是以市場(chǎng)供需狀況為抉擇條件，即便開(kāi)發(fā)商拿到了不要錢(qián)的土地，最終房?jì)r(jià)也是隨行就市的。

　　物業(yè)稅開(kāi)征以后，必然會(huì )對第二套以上住房產(chǎn)生擠出效應，相當一部分住房會(huì )逐漸流向二手房市場(chǎng)。據此，孟奇提出，若開(kāi)征包括土地出讓金在內的物業(yè)稅，必然開(kāi)啟一個(gè)以二手房為王的房地產(chǎn)新時(shí)代。

　　我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司也認為，物業(yè)稅開(kāi)征能夠增加買(mǎi)賣(mài)、出租房源的供給。由于物業(yè)稅是針對財產(chǎn)執有征收的稅種，將可刺激擁有多套住宅的業(yè)主釋放房源，滿(mǎn)足市場(chǎng)的供求。同時(shí)，物業(yè)稅開(kāi)征后，對于投資客戶(hù)的投資成本也相應地提高，這樣是可以避免盲目的多次置業(yè)、占有過(guò)多住房的囤房等不良現象。能夠促進(jìn)市場(chǎng)合理需求，抑制非剛性的過(guò)度需求。

　　據不完全估計，目前北京擁有存量房約為550萬(wàn)套，其中，很大一部分是近10年建成的次新房甚至是新房，被部分家庭“持有”而未進(jìn)入市場(chǎng)交易。業(yè)內人士分析，在物業(yè)稅的“擠壓”下，這些住房的一部分將流入二手房市場(chǎng)。

　　由于操作性問(wèn)題和法律問(wèn)題，來(lái)自政府及專(zhuān)家方面的消息，物業(yè)稅的開(kāi)征還需要較長(cháng)的時(shí)間。然而，據21世紀不動(dòng)產(chǎn)監測，2008年北京一手房成交約7.5萬(wàn)套，二手房成交約為7萬(wàn)余套，今年前5個(gè)月，二手房交易量已連續多月超過(guò)一手房。假如物業(yè)稅開(kāi)征，將極大地促進(jìn)二手房成交量的增長(cháng)，幾乎可以肯定全年二手房交易量將全面超過(guò)一手房。因此，物業(yè)稅開(kāi)征之日，就是樓市以二手房為王之日。在未來(lái)的二手房時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主角地位將不得不讓位于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。