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　　“后悔權”制度只是給了消費者一個(gè)考察房屋質(zhì)量的期限，但并不能解決房屋糾紛中的各種問(wèn)題�！跋�法”應增加若干專(zhuān)門(mén)適用于房地產(chǎn)消費者保護的條款，如有關(guān)期房權益、物業(yè)管理、產(chǎn)權、小區規劃、配套設施、產(chǎn)權歸屬等問(wèn)題。

　　據報道，《消費者權益保護法》的“大修”工程業(yè)已啟動(dòng)，此次消法修改的一個(gè)內容是建立“后悔權”制度，讓消費者在合理期限內可以無(wú)條件退貨，包括購車(chē)、買(mǎi)房等(《成都商報》6月10日)。

　　1993年，“消法”剛頒布之時(shí)，所言的消費大多指一些小額的生活用品，而今，電信、互聯(lián)網(wǎng)、金融、保險、法律、醫療、交通、教育、娛樂(lè )、旅游、購房、裝修等領(lǐng)域的消費已經(jīng)成為消費的重點(diǎn)領(lǐng)域。無(wú)疑，保護消費者在大宗商品和新興消費領(lǐng)域的權利必然成為未來(lái)“消法”修改和完善的重點(diǎn)。特別是，在購房等大額消費領(lǐng)域引入國際上通行的“靜默權”，即后悔權制度，更是成為必需。

　　事實(shí)上，自住房商品化改革以來(lái)，住房等特殊商品的消費地位日益重要，而與住房消費相關(guān)的糾紛日益成為焦點(diǎn)。消協(xié)每年的消費者報告中，住房的投訴總是與食品等焦點(diǎn)產(chǎn)品同居前列。而15年前制定的“消法”在住房的消費問(wèn)題上，無(wú)論是具體制度，還是救濟程序，已經(jīng)遠遠不能滿(mǎn)足消費者權益保護的需要。當一個(gè)法律界既不能從制度上保護交易的安全，又不能在權利受到侵害之后提供足額的救濟途徑，唯一的選擇就是對其進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的完善。

　　毋庸諱言，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶有轉型期的諸多特點(diǎn)，信息和開(kāi)發(fā)的壟斷，使得商品房高度“檸檬市場(chǎng)”化，開(kāi)發(fā)商不僅在住房的價(jià)格信息等方面擁有壟斷的權利，更是在房屋的面積、材料、配套設施、交付使用等方面擁有絕對的話(huà)語(yǔ)權。就信息而言，這是一個(gè)很不對稱(chēng)的市場(chǎng)，因而欺詐頻發(fā)，虛假宣傳、價(jià)格欺詐、房屋缺斤短兩、質(zhì)量低劣、售后維修無(wú)法保證等成為家常便飯。在銷(xiāo)售的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商更是利用所謂的“格式合同”，要求消費者預付定金等手段使得消費者即使在權利受到侵犯之后也無(wú)法申訴。對開(kāi)發(fā)商未能按規定向消費者交付產(chǎn)權證，不能按期交房等問(wèn)題，現有的“消法”并不能提供解答。

　　而諸如此類(lèi)的問(wèn)題，顯然不是在“消法”里面設立一個(gè)“后悔權”制度可以完全解決的�！昂蠡跈唷敝贫戎皇墙o了消費者一個(gè)考察房屋質(zhì)量的期限，但并不能解決房屋糾紛中的各種問(wèn)題。

　　當法治健全時(shí)，法治是權利的保障，而當法治殘缺時(shí)，法治則可能“抑善揚惡”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多亂象，法治不彰難辭其咎。我建議，在“消法”修改的時(shí)候，必須明確將住房消費納入“消法”的保護范疇，在規定“后悔權”的同時(shí)，并增加若干專(zhuān)門(mén)適用于房地產(chǎn)消費者保護的條款，如期房權益、物業(yè)管理、產(chǎn)權、小區規劃、配套設施、產(chǎn)權歸屬等問(wèn)題予以明確規定，在消費者以上權利受到侵犯的情況下，明確適用懲罰性賠償條款，借鑒食品安全法，規定3到5倍的賠償額。

　　同時(shí)，考慮到房地產(chǎn)領(lǐng)域消費者權益保護的復雜，單靠一部“消法”顯然難以保護到位，應該參照《食品安全法》等法律，制定房地產(chǎn)消費權益保護的單行法律，并在《房地產(chǎn)法》、《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《侵權行為法》、《合同法》和《民法典》中明確房地產(chǎn)領(lǐng)域權益保護應該適用“消法”，在司法舉證上，也適當向消費者傾斜，改變購房者在權益保護上的弱勢地位。（作者 馬光遠)