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　　話(huà)題背景

　　長(cháng)期停留在理論層面的物業(yè)稅，終于被提上議事日程。5月25日，國務(wù)院的一份通知中提出，要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。一時(shí)間，這種關(guān)乎所有有產(chǎn)者利益的稅種，得到社會(huì )各界的廣泛關(guān)注，何時(shí)能出臺、能否平抑房?jì)r(jià)……業(yè)內人士眾說(shuō)紛紜。

　　認識

　　并非是多交一筆錢(qián)

　　晨報地產(chǎn)：近期，物業(yè)稅被提上議事日程的消息，在網(wǎng)上引起了很多爭議。在中國國情的背景下，該不該征收，何時(shí)開(kāi)始征收，爭議很大。各位如何看待這種新稅種？

　　孫碧海：關(guān)于物業(yè)稅的討論，其實(shí)很早就有了。3、4年前，上海就有過(guò)“物業(yè)稅將出臺”的傳聞。雖然是傳聞，可以看出國家一直有征收物業(yè)稅的考慮。實(shí)際上，物業(yè)稅在國外是一種已經(jīng)很成熟的稅種，有很多成功的經(jīng)驗。

　　沈殿連：我想補充一點(diǎn)，國外的物業(yè)稅和我們國家可能施行的物業(yè)稅，內容應該有很大的區別。國外物業(yè)稅不但要考慮房屋，還要考慮土地，而因為土地所有制的不同，我們國家在征收時(shí)只可能針對土地的使用權收稅，我認為這是一種“不完全財產(chǎn)稅”。

　　潘曉蓓：就我所知，社會(huì )各界對物業(yè)稅的關(guān)注程度非常高，畢竟房產(chǎn)是中國老百姓最大的一筆財富。從我收集到的信息看，很多老百姓對物業(yè)稅的性質(zhì)有不少誤解，認為會(huì )“多交一筆錢(qián)”，但現在比較主流的看法是，現行的土地出讓金制度，很可能隨著(zhù)物業(yè)稅的出臺而被改變，納入到稅收中。簡(jiǎn)單地說(shuō)，物業(yè)稅不是重復收取，它會(huì )把以前的一些費用轉為稅收的形式。

　　影響

    房?jì)r(jià)不會(huì )因此暴跌

　　晨報地產(chǎn)：現在網(wǎng)上比較普遍的看法是，物業(yè)稅一旦開(kāi)征，房?jì)r(jià)有可能迅速下跌，有人甚至認為會(huì )下跌40%。大家認為呢？

　　孫碧海：這樣的說(shuō)法我看到過(guò)。這部分人提出40%的依據，就來(lái)源于剛才潘律師提到的土地出讓金。在某些地區，土地出讓金占到開(kāi)發(fā)成本的40%，而物業(yè)稅開(kāi)征后，土地出讓金幾乎不可能再收取，所以有人提出了房?jì)r(jià)要下降40%的觀(guān)點(diǎn)。但我認為不可能。

　　沈殿連：我同意孫總的說(shuō)法。政策的制定者，絕不希望看到社會(huì )出現動(dòng)蕩。國家的政策出臺，需要一種階梯式的發(fā)展。就我所知，物業(yè)稅盡管出臺呼聲很高，而且國家在深圳等地一直在空轉，至今已經(jīng)有4、5年時(shí)間，但卻一直沒(méi)有出臺，這樣的情況很少見(jiàn)，就因為政策制定者有許多擔憂(yōu)。政府希望社會(huì )穩定、和諧地發(fā)展，具體到房地產(chǎn)行業(yè)，就需要產(chǎn)、供、銷(xiāo)協(xié)調，不能出現某一方面的大幅度爆發(fā)。

　　潘曉蓓：一般來(lái)說(shuō)，一項新政策的施行，肯定要先試點(diǎn)，再推行，并且在試點(diǎn)中要充分考慮各個(gè)社會(huì )階層的利益，不斷調整。就像沈總說(shuō)的那樣，國家要為政策找到合適的臺階。實(shí)際上，物業(yè)稅的出臺還需要解決很多技術(shù)性的難題，比如地區差異問(wèn)題、房產(chǎn)價(jià)值認定的問(wèn)題，這需要建立一套非常復雜的認定體系。我剛才說(shuō)過(guò)，房產(chǎn)是中國老百姓最大的一筆財富，涉及這個(gè)方面的稅收，肯定慎之又慎，如果出臺后房?jì)r(jià)暴跌，肯定違背國家的初衷。

　　趨勢

　  引導民眾投資方向

　　晨報地產(chǎn)：物業(yè)稅出臺之后，對每個(gè)有產(chǎn)者都會(huì )產(chǎn)生影響，各位認為最大的影響是什么？

　　孫碧海：最大的影響當然是投機者，也就是大家說(shuō)的炒房族�，F在的投機者，都是一次性入手房產(chǎn)，等待升值之后再拋售。如果開(kāi)征物業(yè)稅，他們資金周轉的成本會(huì )迅速增加，這會(huì )打擊炒房者的積極性。另一方面，投資者也會(huì )為此增加負擔，也會(huì )受到一定影響。我剛才說(shuō)物業(yè)稅對房?jì)r(jià)影響不會(huì )很大，但肯定有影響，這就是重要原因。

　　沈殿連：投機是看準時(shí)機就入手，房?jì)r(jià)一漲就拋售，投機者的換手時(shí)間很快，物業(yè)稅的出臺肯定會(huì )影響到投機客的利益。而投資客是看準整體、長(cháng)期的前景入手房產(chǎn)，雖然物業(yè)稅會(huì )造成他們的支出增加，但受到的影響相對較小。當然，這也要看投資者的資產(chǎn)規模。目前看來(lái)，物業(yè)稅會(huì )采用分級制的稅收政策，兩三套房子還好，如果房產(chǎn)太多，很可能出現第一套房不收稅，第二套房收較少的稅，但有多套房產(chǎn)的人，稅收會(huì )很高。

　　孫碧海：從國家反復透露物業(yè)稅的最新進(jìn)展來(lái)看，我認為政府是在放出一種信號，引導民間資本的投資方向�，F在，中國老百姓普遍都把房產(chǎn)作為主要的投資渠道，這既是千年來(lái)的傳統觀(guān)念，也是房?jì)r(jià)連年穩定上漲以后形成的普遍認識。但從國家的角度看，這樣的財富積累方式，不利于國家的長(cháng)遠發(fā)展。

　　沈殿連：的確如此�，F在大量的民間資本進(jìn)入樓市，資金流轉變得緩慢，這不是好的信號。從企業(yè)發(fā)展的角度看，房企中運營(yíng)得成功的，比如萬(wàn)科，它的資金流轉速度很快，所以企業(yè)始終保持著(zhù)活力。國家也是如此。順著(zhù)孫總的話(huà)講，我認為國家并不希望大家都把錢(qián)拿去買(mǎi)房子。

　　潘曉蓓：所以說(shuō)，物業(yè)稅的推出任重道遠，這個(gè)過(guò)程會(huì )很漫長(cháng)，但一定是會(huì )出臺的。這項稅收關(guān)乎絕大多數人的利益，關(guān)乎國家的財政金融體系，但它透露出來(lái)的各種信號，值得每一個(gè)購房人認真研究。

　　沈殿連 宗申動(dòng)力城營(yíng)銷(xiāo)總監

　　孫碧海 旭升房地產(chǎn)戰略中心營(yíng)銷(xiāo)總監

　　潘曉蓓 重慶中欽律師事務(wù)所律師